Глобально инструмент коллективных инвестиций в недвижимость существует больше полувека: закон о REIT был принят в США в 1960 году. В России же рынок еще молодой: первый фонд появился лишь в 2003, но то, как индустрия развивается в 2020 годах — это уже действительно массовая история.
Если смотреть на статистику, ЗПИФы недвижимости для неквалифицированных инвесторов в этом году растут стремительно: по данным ЦБ РФ, стоимость чистых активов (СЧА) фондов недвижимости для «неквалов» в третьем квартале 2025 года выросла на 9%, до ₽158 млрд. Это говорит о том, что тренд на такой формат инвестиций, давно сформировавшийся в мире, добрался и до нас.
Последние годы показали, насколько важно иметь актив, способный оградить капитал от волатильности, инфляции и диверсифицировать портфель. По мере снижения доходностей по банковским депозитам интерес к пассивным инструментам с предсказуемым денежным потоком смещается в сторону реальных активов: логично, что люди стали искать форматы, которые физически не могут одномоментно обесцениться. Недвижимость точно закрывает этот запрос: «кирпичи» никуда не исчезнут — они не могут стоить ноль рублей. Поэтому недвижимость в портфеле воспринимается как якорь, а формат ЗПИФов помогает четко разделить функции владения и управления.
На рынок вышли институциональные игроки, которые начали активно работать с клиентами и объяснять, как устроены фонды. Обучающая деятельность началась, в том числе, в ответ на запрос государства на повышение финансовой грамотности.
Важно, что крупные игроки принесли на рынок качество. Появились фонды с прозрачной стратегией, профессиональным управлением, адекватными параметрами и инфраструктурой. То есть продукт (ЗПИФ) наконец стал соответствовать ожиданиям частных инвесторов.
По сути, инвестиции в недвижимость становятся принципиально новым финансовым продуктом совершенно особого класса — фиджитал-продуктом. С одной стороны, в их основе лежат реальные физические объекты (например, крупнейшие склады или современные ТЦ), с другой — цифровая упаковка, благодаря которой пай ЗПИФ можно купить буквально в несколько кликов в своей банковской экосистеме. Синергия диджитал-среды и клиентского опыта сегодня выступает для нас одним из ключевых драйверов развития.
Чтобы рынок рос, нужна понятная инфраструктура. Центробанк за последние пару лет значительно ее улучшил. Например, теперь фонды можно делать долгосрочными: для неквалифицированных инвесторов до 15 лет, для квалифицированных — до 49. А это уже хороший институциональный инструмент, с которым действительно можно планировать долгий горизонт.
Соответственно, все три фактора — спрос, качественное предложение и регулирование — дали серьезный импульс для развития ЗПИФов. С другой стороны, собственники крупных коммерческих объектов проявляют интерес к «упаковке» недвижимости в ЗПИФ как к инструменту привлечения капитала розничных инвесторов, а это обязывает их научиться общаться с инвестором на его языке. Рост прозрачности инструмента вместе с повышением финансовой образованности населения страны выводят структуру паевых фондов на новый уровень.
Начну с важного наблюдения. МТС AdTech в этом году провели исследование: 75% россиян мечтают о пассивном доходе от недвижимости. Это вполне объяснимо, ведь механика «сдаю квартиру и получаю деньги» кажется самой простой из возможных, а желание накопить на что-то есть у всех.
Но если смотреть на вопрос глазами инвестора, который строит диверсифицированный портфель, фокус сразу меняется, и как защитный класс активов, недвижимость идеально встраивается в эту логику. Она не падает так же резко, как акции, и не реагирует так чувствительно на цикл, как облигации. Это якорь в хорошем смысле. Если посмотреть на длинную статистику, то очень редкие периоды (например, глобальные кризисы) приводят к тому, что все классы активов падают одновременно. Обычно мы видим разное движение. Поэтому диверсификация не спасает от минуса полностью, но снижает волатильность.
Здесь есть еще один важный нюанс: человек хочет не просто защитить капитал от инфляции, но и получать регулярный доход от вложений.
Мы внутри компании проводили простой эксперимент: взяли условные ₽2 млн и посмотрели, какую недвижимость можно купить на эти деньги, например, в Москве или Подмосковье. По итогу, ни квартиру, ни коммерческое помещение приобрести не удастся: есть разве что очень рискованные варианты, где вероятность потерять деньги выше, чем заработать.
И как раз здесь появляется разница между классической покупкой бетонной коробки и инструментом коллективных инвестиций: ЗПИФ дает доступ к недвижимости высокого класса за низкий чек. Можно взять один пай стоимостью примерно ₽1 тыс. и стать совладельцем качественного, дорогого объекта, который в одиночку не купить.
Почему это важно для пассивного дохода? Сдача квартиры никогда не будет пассивным процессом, почти всегда это работа во вторую смену. Надо найти арендатора, убедиться в его адекватности, найти нового, если первый вдруг съехал через два месяца… Текущий ремонт, простой, проверка документов — в итоге доход становится нервным и непредсказуемым.
ЗПИФ не требует от инвестора обслуживания актива и даже минимального вовлечения в операционную деятельность. Более того:
Сегодня ЗПИФ недвижимости предлагают своим клиентам не только доходность от сдачи объекта в аренду, которая уже в ближайшие пару месяцев может сравняться с доходностью от вложений в ОФЗ, но и возможность роста стоимости пая в перспективе двух-трех лет, позволяя добиться доходности к погашению на уровне 20% годовых. На этом фоне интерес для «неквалов» будут представлять ЗПИФ недвижимости с ежемесячными или ежеквартальными выплатами сопоставимыми по размеру с купонной доходностью по ОФЗ. Для «квалов» интересны будут фонды, связанные с девелопментом новых коммерческих объектов, поскольку они могут дать инвесторам премию к Core-активам.
По данным независимых консультантов, инвестиционная активность в 2025 году немного снизилась по сравнению с 2024 годом. Тогда общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость был на уровне ₽1,3 трлн — это исторический максимум. В этом году ждут около ₽1 трлн.
Но важно понимать контекст. Я бы вообще не стала напрямую сравнивать эти два года, поскольку прошлый был пиковым из-за выхода крупных иностранных игроков. Если посмотреть шире (на горизонт с 2018 года и дальше), средний объем инвестсделок составил ₽400-500 млрд. То есть прошлогодние ₽1,3 трлн — ощутимая точка экстремума, и рынок сейчас просто возвращается к нормальному состоянию. Для инвестора это, кстати, скорее плюс.
Несмотря на рост вакансии и возможное снижение ставок, базовый спрос остается стабильным — склады продолжают выполнять критически важную функцию в логистике и производственных цепочках. По итогам рынок остается устойчивым даже в условиях общей макроэкономической неопределенности — это подтверждает, что несмотря на некоторое охлаждение инвестиционной активности, сектор сохраняет стратегическую значимость в структуре ЗПИФ.
Несмотря на рост электронной коммерции и пересмотр вектора развития крупных фешн-игроков в сторону онлайна, ТЦ чувствуют себя довольно уверенно. Активизировались локальные ретейлеры, растет интерес к районным форматам и встроенным помещениям. У покупателей и арендаторов снова появился фокус на удобство и шаговую доступность. Все это поддерживает арендный поток. Мы уверены, что качественно подобранный актив в перспективной локации с надежной арендной базой — по-прежнему обоснованный элемент эффективной инвестиционной стратегии. Именно поэтому в мае этого года мы выпустили на биржу фонд для квалифицированных инвесторов «Акцент фонд IV — торговая недвижимость».
Доля свободных площадей сократилась, а ставки аренды продолжили рост (до +25% г/г в классе A). На рынке появляются новые форматы: прежде всего, офисы «в нарезку», что повышает гибкость продуктов и делает их интересными не только для институционального, но и для розничного инвестора. На этом фоне сегмент вновь воспринимается как инструмент с потенциалом роста доходности.
В целом, рынок недвижимости показывает устойчивость: сегодня нет сегмента, который можно было бы однозначно назвать «переоцененным» или «рискованным». У каждого — своя стадия цикла, своя логика спроса и структура дохода. Инвестировать можно в любой сегмент — при условии, что выбран качественный актив в привлекательной локации с эффективной стратегией управления.
Когда выбираете фонд недвижимости, всегда начинайте с управляющей компании: изучите ее опыт, срок работы на рынке и компетенции именно в недвижимости.
Дальше самое важное: посмотреть, что именно лежит внутри фонда. И здесь я вижу очень приятную тенденцию — инвесторы стали лучше разбираться в теме и интересоваться, что находится «под капотом» и актива, и финпродукта. Финансовые модели наших фондов препарируют буквально по строкам, и это здорово. Ведь чем больше осознанности у пайщиков, тем сильнее рынок.
Фонд для неквалифицированных инвесторов — это продукт без повышенных рисков. Здесь нет кредитной нагрузки, нет долей в других компаниях, долгов или сложных инструментов. Объект в таком фонде уже работает «на полную мощность»: он заполнен арендаторами на 100% и генерирует стабильный рентный доход. Инвестор видит, что есть у фонда, и знает, за что он платит.
Есть и ограничения по статьям расходов: закон строго регулирует комиссию УК и расходы фонда. Все это делает продукт безопасным для широкой аудитории.
