Источник изображения: The Motley Fool.
ДАТА
Пятница, 13 февраля 2026 года, 13:00 по восточному времени
УЧАСТНИКИ ЗВОНКА
Генеральный директор, Президент и Председатель Ричард К. Матрос
Финансовый директор Майкл Лоуренсо Коста
Вице-президент по финансам и главный бухгалтер Даррин Смит
Вице-президент по инвестициям Элмер Чанг
Вице-президент по финансам и инвестициям Лукас Хартвич
Хотите цитату от аналитика Motley Fool? Напишите на pr@fool.com
Транскрипт полного конференц-звонка
Лукас Хартвич: Прежде чем мы начнем, хочу напомнить вам, что мы будем делать прогнозы в наших комментариях и в ответах на ваши вопросы относительно наших ожиданий по нашему будущему финансовому положению и результатам операций. Включая наши прогнозы прибыли на 2026 год, наши ожидания по поводу наших арендаторов и операторов, а также наши ожидания относительно наших планов по приобретению, отчуждению и инвестициям. Эти прогнозы основаны на текущих ожиданиях руководства, подвержены рискам и неопределенностям, которые могут привести к существенным различиям в результатах, включая риски, перечисленные в нашей Форме 10-K за год, закончившийся 31 декабря 2025 года, а также в нашем пресс-релизе о прибылях, включенном в Приложение 99.1 к Форме 8-K, которую мы предоставили SEC вчера.
Мы не несем обязательств по обновлению наших прогнозов в связи с последующими событиями или обстоятельствами, и вы не должны предполагать, что комментарии, которые мы делаем сегодня, останутся действительными позже в квартале. Кроме того, во время этого звонка будут даны ссылки на финансовые показатели не по GAAP. Инвесторы призываются изучить эти финансовые показатели, а также объяснение и примирение этих показателей с сопоставимыми результатами по GAAP, включенными на финансовой странице раздела для инвесторов нашего веб-сайта sabrahealth.com. Нашу Форму 10-K, пресс-релиз о прибылях и дополнение также можно получить в разделе для инвесторов нашего веб-сайта. С этим словом, я передаю слово Ричарду К.
Матросу, Генеральному директору, Президенту и Председателю Sabra Health Care REIT, Inc. Спасибо, Лукас. Счастливой пятницы, тринадцатого. Рост чистого операционного дохода Sabra для портфеля SHOP, за исключением наших объектов в переходе, ожидается крепким в 2026 году, как это было в 2025 году. И мы ожидаем, что объекты в переходе, по мере их улучшения, будут способствовать общему росту нашей производительности в SHOP. Наш прогноз на среднем уровне для нормализованной FFO и нормализованной AFFO, соответственно, на 4.95.4% роста отражает продолжение выполнения нашей стратегии. Наша труба проектов остается крепкой, мы завершили примерно $450,000,000 инвестиций за 2025 год. Мы говорили на нашем последнем звонке о превышении $500,000,000.
Несколько из этих сделок перенеслись на 2026 год, но ни одна сделка не исчезла. Так что мы закрываем все, о чем говорили на нашем последнем звонке. Наша инвестиционная активность выросла на $200,000,000 с нашего последнего звонка, мы в настоящее время находимся в процессе закрытия $240,000,000 принятых сделок, большинство из которых закроются в 1 квартале и начале 2 квартала. Наше ожидание состоит в том, что мы заметно превзойдем объем инвестиций 2025 года и явно успешно начали 2026 год. Переходя к нашим операционным результатам. Они продолжают быть впечатляющими. Наша производительность в SHOP продемонстрировала сильный рост занятости и увеличение наличных марж по чистому операционному доходу. Наши объекты для престарелых одинаково показали рост занятости и улучшение марж.
Наши объекты для старших граждан сетевого типа продемонстрировали улучшение занятости, сохраняя высокий уровень покрытия аренды. Портфель стационарных медицинских учреждений снова показал увеличение покрытия аренды, достигнув исторического максимума, а также увеличение занятости. И наши топ-10 партнеров сетевого типа снова продемонстрировали хорошие результаты. Наше плечо остается стабильным на нашей текущей цели в пять раз, и регулятивная среда остается стабильной. И с этим я передам слово Даррину Смиту для детального обзора нашего портфеля объектов для старших граждан.
Даррин Смит: Спасибо, Рик. Управляемый портфель объектов для старших граждан Sabra продемонстрировал еще один успешный квартал с продолжением роста. Общий управляемый портфель, включая нестабильные объекты и совместные активы по доле, продемонстрировал последовательный рост выручки на 15.8%, рост наличных марж на 18.4% с расширением марж на 60 базисных пунктов. Эти статистики демонстрируют последовательное улучшение операционных результатов, отражающее продолжающийся рост и успешную производительность в управляемом портфеле объектов для старших граждан Sabra. В течение квартала Sabra инвестировала более $150,000,000, добавив четыре объекта в управляемый портфель Sabra, что принесло общие инвестиции на год примерно $450,000,000 с оценочной начальной наличной доходностью 7.5% и средним возрастом менее десяти лет.
Кроме того, Sabra закрыла сделки на $27,000,000 по дополнительным управляемым объектам для старших граждан после окончания года, и имеет еще $220,000,000 принятых управляемых объектов для старших граждан и $20,000,000 принятых объектов для стационарных медицинских учреждений, большинство из которых должны быть закрыты в первом квартале или начале второго квартала. Поток сделок не показывает признаков замедления, и несмотря на увеличенный интерес к сектору, Sabra остается конкурентоспособной в новых инвестициях. Переходя к портфелю одинаковых объектов. Управляемый портфель объектов для старших граждан Sabra, включая совместные активы по доле, продолжил успешное выступление в четвертом квартале. Ключевые показатели: выручка за квартал выросла на 6.4% по сравнению с годом ранее, с нашими канадскими объектами, выручка которых увеличилась на 10% за тот же период.
Занятость в четвертом квартале в нашем портфеле одинаковых объектов выросла на 160 пунктов до 87.9% по сравнению с годом ранее. Особенно стоит отметить, что в нашем внутреннем портфеле занятость выросла на 80 базисных пунктов до 84.7% за этот период, в то время как в нашем канадском портфеле она выросла на 300 базисных пунктов до 94.2% за тот же период, что стало седьмым кварталом подряд, когда занятость была свыше 90%. RevPOR в четвертом квартале 2025 года продолжал расти, увеличившись на 4.2% по сравнению с годом ранее, с нашим канадским портфелем, увеличившимся на 5.2% за тот же период. В то время как RevPAR и занятость продолжают расти, XPOR увеличился всего на 1.6% за тот же период, обеспечивая рост наличной маржи на 12.6% по сравнению с годом ранее.
При поддержке отраслевых ветров и очень крепкой трубы проектов, мы должны продолжать видеть органический и внешний рост нашего портфеля. Наш управляемый портфель объектов для старших граждан сетевого типа продолжает показывать хорошие результаты, с продолжающимся укреплением покрытия аренды, отражающим восстановление операций. И с этим передам слово Майклу Лоуренсо Косте, Главному финансовому директору Sabra.
Майкл Лоуренсо Коста: Спасибо, Даррин. За четвертый квартал 2025 года мы зафиксировали нормализованную прибыль от операционной деятельности на акцию в размере $0.36, нормализованную чистую прибыль от операционной деятельности на акцию в размере $0.38. В абсолютных значениях нормализованная прибыль от операционной деятельности и нормализованная чистая прибыль от операционной деятельности составили соответственно $91,200,000 и $95,200,000 за квартал. Наличный доход от нашего портфеля объектов сетевого типа снизился на $1,300,000 по сравнению с третьим кварталом, в то время как наличный доход от нашего управляемого портфеля объектов для старших граждан увеличился на $5,500,000, в итоге чистый последовательный рост составил $4,200,000. Как отмечалось в прошлом квартале, мы перевели четыре ранее сетевых объекта для старших граждан на управляемый портфель объектов для старших граждан в течение третьего квартала, что привело к последующему снижению наличного дохода с сетевых объектов с $1,300,000 в третьем квартале до четвертого квартала.
Наличный доход от нашего управляемого портфеля объектов для старших граждан составил $35,600,000 за квартал, по сравнению с $30,100,000 за последний квартал. Этот рост в $5,500,000 в основном был результатом завершенной инвестиционной деятельности в течение третьего и четвертого кварталов вместе с последовательным ростом нашего портфеля одинаковых объектов. Проценты и прочие доходы составили $10,600,000 за квартал, по сравнению с $12,700,000 за прошлый квартал. Это снижение в основном было вызвано $2,800,000 дохода от прекращения аренды, признанного в прошлом квартале и отраженного в нормализованной прибыли от операционной деятельности и нормализованной чистой приб
Увеличение на $3 300 000 в основном было вызвано корректировкой компенсации, зависящей от результатов, за год в результате достижения определенных целей производительности. При нормализации для части этой корректировки, относящейся к предыдущим периодам, наличные общеадминистративные расходы составили $10 600 000 за этот квартал. Как указано в нашем отчете о прибылях, мы представили прогноз прибыли на 2026 год, о котором я расскажу подробнее. Наш прогноз по итогам 2026 года на разводненную акцию составляет следующее: Чистая прибыль, $0,60 до $0,64. FFO и нормализованный FFO, $1,49 до $1,53. AFFO и нормализованный AFFO, $1,55 до $1,59. На среднем уровне ожидается увеличение как нормализованной прибыли на акцию, так и нормализованного AFFO на акцию примерно на 5% по сравнению с 2025 годом.
Напомним, что наш прогноз не предполагает никаких отчислений на 2026 год или завершения операций на капитальных рынках, которые еще не завершены. В нашем прогнозе заложены несколько других важных предположений, на которые я хотел бы обратить внимание. Ожидается, что рост денежного NOI для нашего портфеля тройных нет-аренды составит низкую цифру однозначно на среднем уровне, в соответствии с контрактными индексаторами. Кроме того, наш прогноз предполагает, что ни один дополнительный арендатор не переведен на денежную основу или не переведен на начисление доходов. Ожидается, что средний годовой рост денежного NOI для нашего портфеля управляемых домов престарелых будет находиться в диапазоне от низких до средних процентов.
Ожидается, что общие и административные расходы на среднем уровне составят примерно $52 000 000, включая $12 000 000 расходов на вознаграждение в виде акций. Денежные процентные расходы ожидаются на уровне $103 000 000 на среднем уровне. Предполагаемое средневзвешенное количество акций, использованное в нашем прогнозе, составляет примерно 255 000 000 и 256 000 000 для нормализованного FFO и нормализованного AFFO соответственно и соответствует средневзвешенному количеству акций за четвертый квартал после корректировки на временные выпуски акций через банкомат в четвертом квартале. Теперь кратко обратимся к балансу. Наш коэффициент чистого долга к скорректированной EBITDA составил 5,00 раз к 31.12.2025 года, соответствуя нашему целевому показателю плеча и уменьшению на 0,27 раза по сравнению с 31.12.2024 года.
К 31.12.2025 года стоимость наших постоянных долговых обязательств составляла 3,92%, а средний оставшийся срок наших долговых обязательств составлял 4,2 года, следующая значительная срочность наступает в 2028 году. Кроме того, у нас нет обязательств по плавающей процентной ставке в нашей постоянной капитальной структуре, и единственные обязательства с плавающей процентной ставкой - это займы по нашему оборотному кредиту. Мы продолжаем активно использовать предварительные сделки по нашему банкомату для выпуска акций, когда цены предоставляют возможность закрепить привлекательные капиталовложения для финансирования нашего активного пайплайна сделок.
За квартал мы выпустили $206 000 000 по предварительной основе по средней цене $18,79 за акцию после комиссий, и всего у нас на данный момент остается $322 700 000 под предварительным контрактом по средней цене $18,60 за акцию после комиссий. Мы также закрыли $40 000 000 из обязательств по предварительным контрактам для финансирования инвестиционной деятельности в этом квартале. Мы планируем использовать средства от обязательств по предварительным контрактам на инвестиции, которые нам были присуждены, и делать это на безотносительной к показателям задолженности основе.
К 31.12.2025 года мы соблюдаем все наши долговые условия и имеем достаточную ликвидность, составляющую примерно $1 200 000 000, включая неограниченные наличные средства и эквиваленты наличных средств на сумму $71 500 000, доступные займы по нашему оборотному кредиту на сумму $782 400 000 и $322 700 000 под предварительными соглашениями о продаже по нашей программе банкомата. К 31.12.2025 года у нас также было доступно $483 000 000 по программе банкомата. Наконец, 02.02.2026 года совет директоров компании Sabra Health Care REIT, Inc. объявил квартальный дивиденд в размере $0,30 на обыкновенную акцию. Дивиденд будет выплачен 27.02.2026 года акционерам по состоянию на закрытие бизнеса 13.02.2026 года.
Дивиденд адекватно покрыт и представляет собой выплату 79% нашей нормализованной прибыли на акцию за четвертый квартал. И с этим мы открываем линии для вопросов и ответов. Мы теперь открываемся для вопросов.
Оператор: Звезда, а затем цифра один на клавиатуре вашего телефона. Мы приостановимся на мгновение. И наш первый вопрос поступает из линии Уильяма Джона Киличовски с Wells Fargo. Ваша линия открыта.
Уильям Джон Киличовски: Привет. Добрый вечер. Спасибо за вопрос. Может быть, начнем с основных составляющих вашего роста в одном и том же магазине. Я знаю, что вы не даёте конкретики, но может быть, вы могли бы помочь нам взглянуть на это относительно того, что вы достигли в 2025 году. С точки зрения Rev four x four и загрузки. И, возможно, когда мы глядим вперед на 2027-2028 годы, как успех, который вы достигаете сегодня, заставляет вас чувствовать себя по поводу долгосрочных перспектив роста этого бизнеса, учитывая профиль спроса и предложения, с которым вы сталкиваетесь?
Майкл Лоуренсо Коста: Да. Я отвечу на ваш первый вопрос, Джон, относительно того, что вы имеете в виду наш прогноз по одноименному магазину на 2026 год, верно?
Уильям Джон Киличовски: Да. Верно. Итак, я имею в виду, что основные строительные блоки - знаете, мы ожидаем дальнейший рост загрузки в нашем одноименном портфеле. Мы закрыли, знаете, четвертый квартал чуть ниже 88%, и мы полностью ожидаем, что наш портфель перейдет к низким девяностым годам. Так что это один из ключевых строительных блоков. В нашем прогнозе мы ожидаем, что будет некоторый рост тарифов, вероятно, вроде того, что мы видели в прошлом году. Низкий однозначный рост тарифов на, вероятно, и даже больше.
По стороне расходов, особенно поскольку эти активы в этом пуле приближаются к уровню загрузки около 90%, общий рост расходов должен быть инфляционным, или где-то на уровне инфляции. Нет многих дополнительных расходов, которые будут добавлены, поскольку они продолжают превышать этот уровень загрузки в 90%. Так что рост x четыре должен оставаться, знаете, довольно сдержанным и ниже, знаете, уровня инфляции. Надеюсь, что это поможет.
Уильям Джон Киличовски: Да. Это было полезно. И, может быть, если мы можем перейти к книжной задолженности. Похоже, что есть зрелость к концу года. Я не знаю, если вы могли бы рассказать нам немного больше об этом, доходность. И, очевидно, что включено в руководство? Я предполагаю, что ничего нет с другой стороны этого. Так что есть ли какие-либо дополнительные возможности увеличения дохода от его восстановления и вложения некоторой части обратно на работу? Или есть предположение о том, что вы делаете с капиталом в конце этого?
Ричард К. Матрос: Да. Такая книга, о которой вы говорите, - это кредит RCA. И мы ведем разговоры с Deerfield, который является спонсором акций, а также командой RCA, по сути, в то время как мы говорим. И поэтому нет ничего, о чем действительно сообщать. Они обслуживают свои долги, как и должны. Так что все в порядке. И поскольку срок истечения приходится на конец года, предположение руководства заключается в том, что аренда остается в силе. Это не означает, что это будет окончательным, но это имеет смысл для руководства этого года.
Уильям Джон Киличовски: Понял. Спасибо.
Оператор: И наш следующий вопрос поступает из линии Хуана Санабриа с BMO. Ваша линия открыта.
Хуан Санабриа: Может быть, просто подкрепите последний вопрос. О RCA-кредите, не могли бы вы прокомментировать, или обновить нас о том, насколько здоровы финансово арендаторы, насколько они позиционированы?
Ричард К. Матрос: Да. Нам больше нечего комментировать. Мы ведем обсуждения. Как я сказал, они обслуживают долг, что должно дать вам представление о их здоровье. И они отличная операционная команда.
Хуан Санабриа: Хорошо. Понятно. И касательно капитальных затрат, не могли бы вы дать представление, сколько вы планируете потратить на капитальные затраты на обслуживание, а также на что-то сверх того, когда вы рассматриваете то, что вы раскрыли, и благодарю вас за добавление информации о капитальных затратах SHOP, там немного переоцененных капитальных затрат, которые вы видели с другими. Так что просто интересно, если вы можете дать приблизительное представление, на что вы собираетесь потратить в 2026 году на портфель SHOP.
Майкл Лоуренсо Коста: Да. Я имею в виду, что в отношении капитальных затрат на обслуживание, я думаю, вы можете ожидать уровня, подобного тому, что мы раскрываем по нашему портфелю. Знаете, квартал за кварталом. Что касается капитальных затрат, не относящихся к обслуживанию, т.е. непереодических, как мы их называем в нашем приложении, вероятно, это будет где-то в диапазоне от $20 до $30 миллионов, если мне пришлось делать грубую оценку. На 2026 год.
Хуан Санабриа: Спасибо, Марк. Очень ценю.
Оператор: И наш следующий вопрос от Майкла Гриффина из UBS. Ваша линия открыта.
Майкл Гриффин: Может быть, вернемся к первому вопросу о заселенности. Я думаю, вы говорили о четвертом квартале чуть менее 88%. Я думаю, что вы сказали, что ожидается достичь уровня чуть ниже 90%. Ожидается ли это к 2026 году? И каков максимум? Знаете, достигается ли это что-то в диапазоне низких девяностых, средних девяностых, высоких девяностых? Как вы думаете о возможности по заселенности? Спасибо.
Ричард К. Матрос: Да. Мы считаем, что мы можем превзойти 90%. Насколько далеко мы продвинемся именно в 2026 году, мы увидим. Но как только вы достигнете средних девяностых, вы в принципе заполнены, так как люди переезжают туда и обратно. У нас есть здание в Канаде, которое долгое время работает на 100%, но это необычно. Так что если вы смотрите на довольно крупный портфель в целом, вероятно, средние девяностые - довольно хорошее число, чтобы думать о том, что вы фактически заполнены.
Майкл Гриффин: Спасибо за это. И как дополнение, небольшая часть из $240,000,000 награжденных сделок приходится на медицинский уход. По вашему мнению, что ограничивало инвестиции в медицинский уход в 2025 году? Ожидаете ли, что это изменится в 2026 году? Спасибо.
Майкл Лоуренсо Коста: Нет. Мы по-прежнему ожидаем, что основная часть инвестиционной активности будет в магазинах. Из всех сделок, которые мы видим, вероятно, магазины представляют, вероятно, 95% возможности. Из инвестиций в медицинский уход, которые мы рассматриваем, которые либо уже были награждены, либо мы рассматриваем с позиции вне рынка, они все исходят непосредственно из существующих отношений, и я ожидаю, что это будет продолжаться, но это будет минимально по сравнению с инвестициями в жилье для пожилых.
Майкл Гриффин: Большое спасибо. Удачи в 2026 году.
Майкл Лоуренсо Коста: Спасибо. Спасибо. Очень ценю.
Оператор: И наш следующий вопрос от Остина Тодда Вуршмидта из KeyBanc Capital Markets. Ваша линия открыта.
Остин Тодд Вуршмидт: Отлично. Спасибо. Привет всем. Когда вы думаете о прогнозе NOI для магазина, следует ли нам думать о том, что активы Holiday Transition немного отстают от остального портфеля на данный момент, но может быть, есть потенциал для их догоняния и становления источником роста по мере продвижения года?
Майкл Лоуренсо Коста: Да. Определенно, портфель Holiday отстает от общего портфеля одинаковых магазинов. Но у них гораздо больше возможностей по заселенности и всем остальным показателям.
Ричард К. Матрос: Да. И это подтверждает мое вступительное замечание, что это укрепит наш общий рост магазина на год. Наш портфель вне Holiday продемонстрировал очень хорошие результаты. И поэтому это должно укрепиться, потому что мы ожидаем улучшения.
Остин Тодд Вуршмидт: Можете ли вы дать нам представление о разнице между активами Holiday Transition в четвертом квартале? Может быть, что сделал остальной портфель, чтобы понять, какова возможность догоняния, и предполагает ли прогноз, что он полностью догонит или просто продолжит продвигаться в течение года?
Майкл Лоуренсо Коста: Да.
Элмер Чан: Нет. Я думаю, что мы ответим на этот вопрос так: вы видели годовой рост нашего одинакового портфеля магазинов. И это примерно для того же портфеля, который мы перевели из Holiday в прошлом году. Вы знаете, это где-то ниже. Правда? И мы не будем давать конкретики о том, насколько он ниже, но не на уровне 13%, 12%, как у всего портфеля. Но, как уже говорили Рик, Даррин, вы знаете, по мере того как они продолжают восстанавливаться, мы ожидаем, что будет дополнительный рост NOI в результате этого.
Ричард К. Матрос: Правильно. Так что мы закончили на 15% за год перед переходом, мы были в конце высоких десятков. И это ожидание, которое у нас есть. Просто трудно определить временной интервал, в течение которого объекты перехода улучшатся достаточно, чтобы вернуть нас туда. Это направление.
Остин Тодд Вуршмидт: Да. И еще одно. Меня интересует, что послужило причиной высокого роста заселенности активов магазина в Канаде. Я думаю, вы сказали, что это было 300 базисных пунктов по сравнению с прошлым годом. Я думаю, что это было ближе к 150 базисным пунктам в прошлом квартале. Что конкретно приводит к такому ускорению в росте заселенности?
Элмер Чан: Ничего конкретного. Я бы просто сказал, что канадский рынок опережает американский рынок, что касается восстановления. И с точки зрения нового предложения, я думаю, что Канада имеет даже более низкую скорость строительства, чем в США, где мы все знаем, что она близка к историческим минимумам. Поняли. Недостаток предложения. Всем спасибо.
Элмер Чан: Да.
Оператор: И наш следующий вопрос от Сета Юджина Берги из Citi. Ваша линия открыта.
Сет Юджин Берги: Может быть, вернемся к общей инвестиционной возможности, какая часть из 240 является медицинской помощью, а какая магазином? И, шире говоря, как вы видите изменение инвестиционного ландшафта и изменение возможностей? Изменяются ли ваши требования к доходности, или, знаете, как изменяется приобретательный конвейер в результате того, что мы видим, как все больше REIT вовлекаются в сферу магазинов.
Элмер Чан: Так вот, $240,000,000 награжденных сделок значительно взвешены в сторону магазина. Есть пара медицинских уходов, на самом деле, есть одна медицинская уходовая возможность, о которой мы говорили, которая составляет всего $20,000,000 из двух сорока. Что касается продолжения конкурентоспособности на рынке, вы знаете, мы определенно видим больше конкуренции, но при таком огромном объеме сделок на рынке все еще удается найти высококачественные активы нового поколения по хорошим доходам.
Ричард К. Матрос: И наши ожидания по доходности не изменились. Так что наши ожидания по доходности IRR все еще находятся на уровне низких двузначных чисел.
Сет Юджин Берги: Спасибо. Это полезно.
Оператор: И наш следующий вопрос от Майкла Ли Стройека с Green Street. Ваша линия открыта.
Майкл Ли Стройек: Спасибо. Доброе утро. Вы можете прояснить, как растут неодинаковые активы магазина? И ожидаете ли значительно различный рост NOI в этом портфеле по сравнению с портфелем одинаковых магазинов в 2026 году?
Майкл Лоуренсо Коста: Да. Я имею в виду, что в отношении объектов, не включенных в наш портфель одинаковых магазинов, вы знаете, есть компонент, которые являются более недавними инвестициями. Верно? Они просто не соответствуют критериям одинаковых магазинов, потому что мы их не владели достаточно долго. И как говорилось на звонках, последние пару звонков, инвестиции, которые мы делаем, мы идем в них с высокой заселенностью, может быть, даже с низкой девяностой, но там все еще есть некоторое место для развития по стороне NOI. И после того как они будут включены в портфель одинаковых магазинов, их результаты будут отражены.
И что касается других активов, которые могут не быть включены в портфель, которые не являются недавними сделками. Вы знаете, их заселенность немного ниже. Они они исключены по какой-то причине. Вы знаете, там могли быть проведены некоторые ремонты. Некоторое перепозиционирование актива в какой-то момент времени, и эти активы находятся в процессе восстановления. И после того как они достигнут разумного уровня, мы включим их в портфель. Но у этих активов, по определению, будет некоторая возможность для увеличения роста NOI, учитывая их текущую производительность.
Ричард К. Матрос: Но по мере объединения не-магазинов со временем это не приведет к уменьшению показателей для нас.
Майкл Ли Стройек: Хорошо. Понял. И еще один вопрос о ценовой политике. Как долго вы ожидаете, что средний рост RevPAR в одномоционных цифрах будет продолжаться в портфеле в Канаде? И когда или если вы ожидаете, что бизнес в США догонит?
Элмер Чанг: Я ожидаю, что портфель в Канаде будет продолжать идти по тому же пути хотя бы в течение следующего года, и это зависит от портфеля в США. Это зависит от занятости, поскольку по мере увеличения занятости будет больше ценовых возможностей, и мы должны увидеть повышенный рост на этом этапе. Но практически невозможно даже догадаться, сколько времени займет США, чтобы догнать Канаду. Потому что сейчас между ними довольно большой разрыв.
Оператор: Понятно.
Элмер Чанг: На данный момент.
Ричард К. Матрос: Да. Да.
Оператор: И наш следующий вопрос от Фаррела Граната из Bank of America. Ваша линия открыта.
Фаррелл Гранат: Спасибо за вопросы. Мой первый касается того, при вхождении в эти активы SHOP в основном, на какой уровень занятости вы рассчитываете? И может ли это обеспечить больший рост при переходе из не-магазинов в магазины, обеспечивая потенциально большую продолжительность, когда мы говорим о росте NOI в магазинах.
Ричард К. Матрос: Да. Многие активы, которые мы приобретаем, находятся примерно на уровне 86%, 87%. Есть немного выше, но в основном в диапазоне 86-87%. Это дает нам много места для роста, особенно если учесть операционное плечо, как говорил Майк ранее, когда вы достигаете этих более высоких показателей. У вас просто отличные показатели по доходам. Поскольку, как сказал Майк ранее, не имеем много дополнительных расходов. Поэтому рост становится несоразмерно большим.
Фаррелл Гранат: Отлично. И, думаю, похоже, что, когда мы говорили о портфеле в Канаде, и думали о маржинальной прибыли NOI в будущем, на каком этапе это почти достигает предела? Или у вас есть пример объекта с более высокой ценовой политикой, высокой занятостью, который смог действительно стабилизировать расходы, чтобы дать представление о том, в каком направлении может двигаться этот портфель.
Ричард К. Матрос: У нас есть несколько доказательств на уровне Канады с несколькими зданиями, где маржи действительно довольно высоки, но это анекдотически. Это одно или два здания. Нельзя действительно делать выводы из этого. Намного меньше делать предположения об США. Но рост маржей, мы видели, что там довольно хороший потенциал. Так что ожидать, что маржи на услуги проживания с персоналом превысят 35% - это не ниже и не выше. Это реалистичное ожидание. С нашей точки зрения вопрос в том, насколько они могут стать выше этого, и, очевидно, для услуг независимого проживания даже выше.
Элмер Чанг: Спасибо.
Оператор: И наш следующий вопрос от Алекса Хагена с Baird. Ваша линия открыта.
Алекс Хаген: Привет. Спасибо за ответ. Можете ли вы рассказать о потоке сделок и о том, как меняется конкуренция. Где вы видите сжатие капитализационных ставок? И где цены держатся? Мы действительно видим сжатие капитализационных ставок. Поскольку сектор становится все более и более популярным, и частный капитал, также, включается. Однако инвестиции частного капитала не произвели большого впечатления. Обычно, когда они совершают сделки, это связано с приобретением одного-двух активов. И они склонны сосредотачиваться на либо трофейных объектах в премиальных местах, либо на глубоких возможностях для добавления стоимости, на что мы не сосредотачиваемся.
К счастью, сжатие капитализационных ставок, хотя оно, безусловно, есть, мы все еще можем и продолжаем находить новые активы в надежных рынках в диапазоне семи капитализационных ставок.
Ричард К. Матрос: Отлично.
Алекс Хаген: И оставаясь на теме активов SHOP, готовы ли вы предоставить финансирование для развития новых магазинов. Есть ли какие-либо такие возможности?
Элмер Чанг: Да. Фактически у нас есть программа, которая предпочтительный эффект, поэтому мы не предоставляем займы. Но мы будем предоставлять предпочтительный эффект на развитие. Обычно они сопровождаются, знаете, двузначными доходами. С опцией на покупку и затяжкой на заднем конце. Таким образом, это дает нам надежную инвестиционную отдачу на протяжении всего пути. И предоставляет варианты в будущем и в некоторой степени создает будущий пайплайн. Хотя, хотя мы продолжаем наблюдать за развитием больше возможностей, большинство из них по-прежнему не окупаются. Но я начинаю или мы начинаем видеть сделки, которые действительно окупаются. Так что я думаю, это возьмет вверх
Майкл Лоуренсо Коста: Да.
Алекс Хаген: Так что спасибо вам, ребята. Это все, что у меня есть.
Оператор: И напоминаем, что для задания вопроса нажмите звездочку один. Наш следующий вопрос от Омотайо Теджумаде Окусаньи с Deutsche Bank. Ваша линия открыта.
Омотайо Теджумаде Окусанья: Привет. Да. Доброе утро всем там. Очень рад видеть всю эту активность. На стороне ухода за пожилыми, можете ли просто рассказать немного о том, как вы видите регулирующую перспективу на оставшуюся часть года, будь то на стороне Медикейд, снова, также на стороне Медикер Часть А, просто давая некоторое представление о том, что мы видели с Медикейдом.
Ричард К. Матрос: Да. Я не думаю, что можно сделать вывод из решения по ставке МА. Так что я думаю, что для нашего пространства это очень формульно. Как я говорил на последних паре звонков, сильное увеличение ставок как на стороне Медикейд, так и на стороне Медикер. Мы пережили пандемию. Вы знаете, действительно начали снижаться немного в прошлом году. Мы достигли пика, думаю, в 2023 году как на стороне Медикейд, так и на стороне Медикер. Из-за временного периода, в течение которого происходит процесс поддержки затрат. И когда все это инфляция была учтена. Так что они немного снизились в 2025 году. Но были все еще довольно крепкими.
И ожидают, что они снизятся еще немного в этом году. Пока и, возможно, когда мы перейдем к 2026 году, мы вернемся к тем значениям, которые были до этого. Так что я не вижу ничего необычного. Совсем. И нет никакого диалога на уровне штата относительно ставок Медикейд, что вызывает у нас беспокойство
Омотайо Теджумаде Окусанья: Это полезно. И еще на стороне SHOP, снова первые шесть недель 2026 года были немного странными, высокий сезон гриппа. Очень странная погода. Просто интересно, влияет ли это на активность переезда хотя бы за первые шесть недель года. И если это так, начало стабилизироваться,
Ричард К. Матрос: Да. На самом деле нет. Было довольно спокойно. Сезон гриппа был относительно спокойным. Так что, да. Не сильно.
Омотайо Теджумаде Окусанья: Отлично. Спасибо.
Ричард К. Матрос: Спасибо, Кайл.
Оператор: И наш следующий вопрос от Ричарда Андерсона из Cantor Fitzgerald. Ваша линия открыта.
Ричард Андерсон: Привет, спасибо. И доброе утро всем там. Так у меня только один вопрос, который касается SHOP и реализации платформы SHOP. Знаете, Ventas и Welltower установили программы для роста, знаете, в следующем году. Я не беспокоюсь о том, что люди найдут сделки, я беспокоюсь о том, что они будут реализовывать операции впоследствии. Вы занимаетесь этим на стороне SHOP уже десять лет. Многие ваши коллеги только сегодня начинают этим заниматься.
Вы находите или вспоминаете, парень, вы усвоили немало уроков с самого начала, что наличие десятилетнего опыта дает вам определенное преимущество. С точки зрения операций. И, знаете ли, я просто любопытен, думаете ли вы, что в управлении бизнесом все сложнее, чем могут предполагать некоторые внешние наблюдатели. И мне интересно, может быть, ли в начале вашего существования в SHOP были извлечены уроки, которые вы применили в течение нескольких последних лет, что позволяет вам иметь преимущество в развитии. Спасибо.
Ричард К. Матрос: Да. Спасибо, Рич. Несколько вещей. Во-первых, это действительно сложнее и становится сложнее. По мере увеличения остроты. При условии, что вы нацеливаете себя на операторов, которые повышают остроту, что и мы делаем. Я думаю, один из уроков, который был выучен по пути, когда у вас в REIT есть команда, привыкшая работать только с тройным чистым доходом, работающая и действительно погружающаяся в детали и работающая бок о бок с этими операторами в рамках структуры SHOP, это очень различается. И, думаю, потребовалось некоторое время, чтобы к этому адаптироваться.
Я думаю, что одним из преимуществ, которое у нас есть, является то, что с самого начала наша команда по управлению активами состоит только из бывших операторов. Поэтому это было что-то, с чем мы намеренно начали, когда впервые провели разделение. И начали развивать все эти функции. Так что я знаю, что люди оценивают мой операционный опыт, но это не только я. Мы создали действительно крепкую операционную команду. По всей компании. И мы также по пути добавили подразделение бизнес-аналитики. Для лучшего анализа данных и, поэтому, я думаю, что наличие таких областей делает нас успешными.
И поэтому, по мере роста портфеля SHOP в будущем, все, что мы добавляем с точки зрения инфраструктуры на данный момент, для нас просто является приращением. Так что теперь дело лишь в том, чтобы продолжать уточнять, особенно с учетом всех технологических новшеств и использования искусственного интеллекта и тому подобного. Но я думаю, что создание нашего подразделения бизнес-аналитики позволяет нам хорошо стоять на этом пути.
Элмер Чанг: И, Нгуен, я добавлю к этому что-то. Извините. Я добавлю еще к этому, Рич. И это не обязательно, я бы не называл это извлеченным уроком. Я думаю, это просто хорошее управление, которое заключается в том, что способ, которым мы внутренне управляем, контролируем и оперируем этим портфелем, с течением последних десяти лет, как вы и ожидаете. Я думаю, что было бы глупо предполагать, что у компании с 10 активами SHOP будет такая же инфраструктура, такой же процесс, такая же все, как у компании с тысячью активов SHOP. Правильно? Мм-гм.
Но та готовность и тот аппетит продолжать развивать себя и переосмысливать себя в том, как мы это делаем, и продолжать становиться лучше, это то, что изменилось за годы. Я бы не сказал, что это урок, выученный. Я думаю, это просто, знаете, дух постоянного совершенствования.
Ричард Андерсон: Когда вы думаете об этом, я не знаю. Может быть, у вас 60 сотрудников в Sabra. Количество сотрудников, занимающихся в основном операциями по старшему жилью, я имею в виду, в терминах людей, которые полностью посвящены операциям по старшему жилью, у нас есть отдел в нашей бухгалтерской группе, где, вероятно, я не знаю, шесть, семь специалистов. Это все, что они делают. Наши управляющие активами проводят много времени, как и ожидается, на этом портфеле. Они также тратят время на наш портфель тройного чистого дохода. Но я думаю, что каждый здесь в Sabra вовлечен, как и следует.
Ричард К. Матрос: И еще одна вещь, на которую я бы обратил внимание, это наша инвестиционная команда, у которой нет необходимости в операционном опыте. Они полностью синхронизированы с командой управления, и они отправляются в здания вместе с ними. Так что за годы наша инвестиционная команда, не имеющая операционного опыта, провела так много времени, проходя через здания, которые мы собираемся приобрести, бок о бок с нашими управляющими активами, которые являются операторами. Их понимание операций действительно значительно расширилось.
Так что если вы посмотрите на нашу инвестиционную команду, нашу команду управления активами и людей, полностью посвященных SHOP, в бухгалтерии и финансах, это довольно большая часть из 55 человек из этих 55 человек.
Ричард Андерсон: Хорошо. Все, что у меня есть. Спасибо. Спасибо.
Оператор: И напоминаем, что для задания вопроса нажмите звездочку один. И поскольку на данный момент дополнительных вопросов нет, я передам слово обратно мистеру Ричарду К. Матросу для заключительных замечаний.
Ричард К. Матрос: Спасибо за вашу поддержку и спасибо за участие в звонке. И надеюсь, что у вас всех будет отличный уик-энд Дня святого Валентина. Берегите себя.
Оператор: Итак, дамы и господа, это завершает сегодняшний звонок, и мы благодарим вас за участие. Теперь вы можете отключиться.
Следует ли покупать акции в Sabra Health Care REIT прямо сейчас?
Прежде чем покупать акции в Sabra Health Care REIT, обратите внимание на это:
Аналитическая группа Motley Fool Stock Advisor только что выделила то, что, как они считают, является10 лучшими акциями для инвесторов к покупке сейчас, и Sabra Health Care REIT не входит в их число. 10 акций, которые прошли отбор, могут принести огромную прибыль в последующие годы.
Подумайте, когда Netflix попал в этот список 17 декабря 2004 года... если бы вы инвестировали $1,000 в момент нашего рекомендации, у вас было бы $409,108!* Или когда Nvidia попала в этот список 15 апреля 2005 года... если бы вы инвестировали $1,000 в момент нашего рекомендации, у вас было бы $1,145,980!*
Сейчас стоит отметить, что общая средняя доходностьStock Advisors составляет 886% - это превосходство над рынком по сравнению с 193% для S&P 500. Не упустите последний топ-10 список, доступный сStock Advisor, и присоединяйтесь к инвестиционному сообществу, созданному индивидуальными инвесторами для индивидуальных инвесторов.
Посмотрите 10 акций
*Доходность Stock Advisor на 13 февраля 2026 года.
Эта статья является транскрипцией этого звонка, подготовленной для The Motley Fool. Хотя мы стремимся к нашему лучшему, в этой транскрипции могут быть ошибки, упущения или неточности. Как и во всех наших статьях, The Motley Fool не несет ответственности за ваше использование этого контента, и мы настоятельно рекомендуем вам провести свои собственные исследования, включая прослушивание звонка самостоятельно и чтение отчетов SEC компании. Пожалуйста, ознакомьтесь с нашими Условиями предоставления услуг для получения дополнительной информации, включая наши Обязательные Прописные Отказы от Ответственности.
The Motley Fool не имеет позиции в ни одной из упомянутых здесь компаний. The Motley Fool имеет политику раскрытия информации.
Транскрипт звонка Sabra (SBRA) за четвертый квартал 2025 года был изначально опубликован The Motley Fool
