Источник изображения: The Motley Fool.
Дата
Среда, 25 февраля 2026 года в 11:00 по восточному времени
Участники звонка
Генеральный директор Стивен Престон
Финансовый директор Пьер Револь
Нужен комментарий аналитика Motley Fool? Напишите на pr@fool.com
Полный текст телефонной конференции
Стивен Престон: Спасибо, Пьер, и доброе утро, всем. Я очень рад обсудить наши результаты за четвертый квартал и за весь год. Сегодня FrontView REIT, Inc. операционно сильнее, финансово устойчивее и стратегически лучше расположена, чем когда-либо с момента выхода на IPO. Наш портфель был оптимизирован, наш баланс остается консервативным, и мы обеспечили капитал для финансирования возможностей роста, соответствующих нашей стратегии, сосредоточенной на недвижимости. Наш портфель был построен вокруг стратегии, сосредоточенной на недвижимости, с упором на приобретение активов, расположенных перед основными торговыми узлами в топ-100 крупнейших городов США. Наша крепкая недвижимость обеспечивает значительные преимущества и быстрые результаты при рециклинге, повторной аренде или переориентации арендаторов.
Например, у нас есть дилерский центр Tricolor, который закрылся в начале 4 квартала из-за широко известного банкротства Tricolor. Благодаря качеству нашей недвижимости и опытному менеджменту, мы быстро сдали помещение в аренду компании Avis в том же квартале, что привело к значительному улучшению кредитного рейтинга и увеличению стоимости на 24% для наших акционеров. Исторически, с момента основания REIT в 2016 году, наш опыт показывает, что мы в среднем получаем более 110% от предыдущей арендной платы при сдаче в аренду новому арендатору. Такие результаты невозможны без высококачественной недвижимости и опытной команды управления. Наша база арендаторов остается сильно диверсифицированной по необходимости и обслуживанию.
На сегодняшний день у нас 321 арендатор, причем 10 крупнейших составляют всего 24% от ABR, а наибольший арендатор приносит всего 3,5%. Кроме нашей стратегии, сосредоточенной на недвижимости, диверсификация была частью нашей стратегии с первого дня и служит еще одним средством снижения рисков, сохраняя низкую экспозицию к любому отдельному арендатору, поскольку кредиты приходят и уходят со временем. В 4 квартале мы приобрели семь объектов на сумму приблизительно $41,300,000 по средней ставке доходности 7,5%, с взвешенным средним сроком аренды около 13,1 года. В 2025 году мы приобрели 32 объекта на сумму приблизительно $124,100,000 по средней денежной ставке доходности 7,74% и взвешенным средним сроком аренды около 12,4 года.
С момента IPO в октябре 2024 года мы добавили 61 объект и увеличили начальную базу активов почти на 30%. Начиная с этого квартала и впредь, чтобы помочь вам лучше понять нашу стратегию недвижимости, мы будем выделять одно квартальное приобретение на обложке нашей инвестиционной презентации и кратко обсуждать его во время звонков. В этот квартал мы выделяем Seven Brew в Джэксонвилле, штат Флорида. Seven Brew - быстрорастущая сеть кофеен с двойной проездной моделью, предлагающая более 20 000 уникальных вариантов напитков.
В 2024 году она получила инвестиции в рост от Blackstone, на сегодняшний день у нее более 600 точек и она работает с одними из самых опытных франчайзи в стране. Нам нравится их бизнес-модель, и у нас есть три объекта, сданных им в аренду в портфеле, что составляет около 0,6% от ABR. Мы приобрели этот объект по ставке доходности около 8%, что значительно выше низкой ставки доходности 6%, которую, на наш взгляд, предположительно имел бы новый Seven Brew сегодня. Объект очень хорошо расположен в топ-100 MSA.
Он имеет прямую видимость на основной торговый узел, земля обеспечивает гибкость арендаторов, и арендный контракт на 15 лет, ежегодные индексации арендной платы, он тройной нетто, и умеренная арендная плата в размере $168,000 в год, которую, по нашему мнению, могли бы позволить себе платить другие арендаторы в этом желательном местоположении Флориды. Мы смогли получить более высокую ставку доходности из-за обременений, связанных с недавней строительством, что ограничило пул покупателей. Мы разрешили обременение напрямую, очистили титул и в конечном итоге закрыли сделку. Благодаря нашей репутации покупателя, способного идентифицировать и решать проблемы во время приобретения, мы укрепляем нашу позицию как предпочтительного покупателя.
Наибольшее приобретение в этом квартале было Dicks House of Sports, расположенное в Дареме, Северная Каролина, рядом с торговым центром The Streets at Southpoint, принадлежащим Brookfield, который приносит более $900 за квадратный фут в продажах и имеет рейтинг A+ в базе данных торговых центров Green Street Advisors. Мы взволнованы местоположением недвижимости и хорошо знакомы с этим флагманским концептом и собственностью некоторых крупных форматов, таких как Walmart, Lowes, Best Buy и т. д., и будем продолжать приобретать больше таких активов, когда появятся возможности.
Мы всегда стремимся приобретать активы с возможностями создания стоимости, отвечающими нашим инвестиционным критериям, и мы получили контроль над этим активом еще в 2025 году, пока проект находился на стадии строительства, чтобы воспользоваться привлекательной ценой. В результате мы считаем, что создали около 100 базисных пунктов стоимости на основе ставки доходности покупки в среднем 7%. Рынок приобретений остается открытым для нас. С нашими конкурентными преимуществами в целости, мы считаем, что можем значительно увеличить нашу базу приобретений по мере улучшения наших затрат на капитал. Мы ожидаем, что ставки доходности приобретений для 1 квартала 2026 года установятся на уровне 7,5%, с объемами в целом в соответствии с прогнозом.
Как было ранее сообщено, по стороне капитала, мы финансируем наши чистые приобретения на год нашим конвертируемым предпочтительным инвестиционным фондом на сумму $75,000,000 с 1 мая, причем наш первый выпуск в размере $25,000,000 уже завершен в феврале. Что касается отчуждений, мы продали 11 объектов на сумму $20,400,000 в течение квартала, по средней денежной ставке доходности около 66,82% для занятых активов с взвешенным средним сроком аренды 6,9 лет. За календарный год мы продали 36 объектов на сумму $78,000,000 по средней денежной ставке доходности около 6,79% для занятых активов с взвешенным средним сроком аренды 7,9 лет.
Диапазон ставок доходности отчуждения варьировался от 5,4% до 8%, при этом медианный уровень ставок доходности на продажи составил 6,9%. В 4 квартале самая низкая ставка доходности была у Twin Peaks в Ирвинге, Техас, где мы достигли ставку доходности 5,8%. Проданные нами активы являются менее оптимальными концепциями по сравнению с остальной частью нашего портфеля или это могут быть концепции, с которыми мы просто хотим снизить экспозицию. Мы планируем продолжать оптимизацию портфеля в течение 2026 года, и мы ожидаем существенного снижения темпов отчуждений, поскольку большинство оптимизации нашего портфеля произошло в 2025 году. С момента нашего IPO, отчуждения 2025 года сократили активную базу на 11%.
В течение квартала мы продали следующие концепции: Red Robin, Sonic, Twin Peaks, который теперь банкрот, Adams Auto, темный PNC, Bojangles и First Bank. Эти продажи активов ясно демонстрируют желательность и ликвидность нашего хорошо расположенного портфеля недвижимости. Они подчеркивают разрыв между нашей ценой акций и подразумеваемой ставкой капитализации 8,1% на существующий NOI. Интересно, что наша подразумеваемая ставка доходности выше, чем за что мы продали темный Bojangles в Алабаме с менее чем четырьмя годами оставшегося срока аренды - самая высокая ставка доходности за квартал и год и на 160 базисных пунктов выше средней ставки доходности отчуждения для проданных объектов в 4 квартале.
Я бы обратил ваше внимание на страницу 23 нашей инвестиционной презентации, где мы показываем наш отклоненный NAV относительно всего портфеля, оцениваемого на уровне активов, которые мы продали в квартале, вместе с средней подразумеваемой ставкой капитализации наших коллег. Переключаясь на портфель, мы завершили квартал с заполненностью близкой к 99% с всего четырьмя незанятыми активами. У нас в настоящее время два арендатора находятся в банкротстве: Smokey Bones и Twin Peaks, каждый с одним объектом, представляющим совместно 0,56% от ABR.
Что касается Smokey Bones, мы уже получили несколько предложений на покупку актива в течение года, так что мы считаем, что можем максимизировать стоимость повторной аренды актива, поэтому мы дождались завершения банкротства, чтобы получить контроль над недвижимостью. Что касается наших оставшихся объектов Twin Peaks, мы понимали финансовое состояние Twin Peaks уже некоторое время и опережали их банкротство, продав один объект в квартал по ставке доходности 5,8% и уже повторно сдав в аренду в
Общая арендная плата по обоим арендам составляет $265 000 по сравнению с арендной платой Twin Peaks, составляющей примерно $138 000, что приводит к увеличению арендной платы на 92% и приблизительно в три раза увеличивает стоимость по сравнению с нашей первоначальной базой. Это отличный результат и еще один пример того, почему наш подход, ориентированный на недвижимость, в сочетании с опытной управляющей командой, продолжает приносить ценность нашим инвесторам. Исторически мы достигали средней ставки восстановления, составляющей примерно 90%, при объединении как продаж пустующих помещений, так и новых аренд, хотя только наши новые аренды уже превысили 110%.
В результате, когда актив возвращается, мы изначально тратим больше времени на поиск вариантов повторной аренды, чем быструю продажу актива, чтобы максимизировать долгосрочную ценность для наших акционеров. Например, наш текущий Smokey Bones. Мы продолжаем оптимизировать портфель в течение четвертого квартала, не видим на данный момент значительных дополнений к нашему списку наблюдения, и для ясности считаем, что плохие долги должны составлять приблизительно 50 базисных пунктов к 2026 году. В заключение, FrontView REIT, Inc. сегодня сильнее, чем когда-либо с момента IPO. Мы оптимизировали наш портфель. Мы продемонстрировали обменяемость и желательность наших хорошо расположенных недвижимостей.
Мы продемонстрировали способность наших высококлассных управленческих команд создавать ценность для акционеров через творческие деятельности по управлению активами и структурированию капитала. Мы превзошли ожидания по прибыли и повысили прогнозы на протяжении 2025 года, распродавая активы, демонстрируя силу наших операций. У нас низкий коэффициент выплат дивидендов ниже 70%, низкое плечо, и мы полностью финансированы для приобретения чистых активов на $100 000 000 и увеличения AFFO на акцию на 4% в 2026 году на среднем уровне нашего прогноза. При этом наша цена акций осталась несоразмерной по сравнению с гораздо более высокой чистой стоимостью активов, особенно учитывая, что мы можем значительно ускорить наш уже сильный рост с более низкой стоимостью капитала.
Мы считаем, что наша стратегия, сосредоточенная на недвижимости, в сочетании с нашей генной ДНК разработчика, принесет рост AFFO и обеспечит превышение доходности для наших акционеров. С этим я передам слово Пьеру для обзора ежеквартальных цифр и прогнозов.
Пьер Револь: Спасибо, Стивен. Прежде чем перейти к квартальным результатам, я хочу кратко отметить некоторые улучшения, которые мы внесли в наши раскрытия. Теперь мы предоставляем 100% ABR по концепции, а также ключевые данные о местоположении, включая среднесуточный трафик, производительность Placer.ai и показатели населения. Наши объекты расположены в торговых узлах с среднесуточным трафиком более 24 000 автомобилей. 78% находятся в топ-100 MSAs, а среднее население в пятимильной зоне составляет 184 000 человека. Placer.ai ранжирует розничные месторасположения от 1 до 100, при этом 1 - самый высокий ранг на основе количества посещений розничной подкатегории в штате. Наши местоположения имеют медианный показатель 26,8, что помещает их в верхнюю треть розничных местоположений.
И по поводу наших предстоящих окончаний аренды в 2026 и 2027 годах, наши магазины имеют медианный показатель Placer в 22,5 и 15,5 соответственно, оба в верхних 25%. Наконец, на нашем веб-сайте мы раскрываем 100% наших адресов объектов, включая прямые ссылки Google Map, демонстрирующие каждую торговую зону. Это подробное раскрытие позволяет инвесторам независимо оценить качество наших активов и их местоположение. Публикация каждого адреса подтверждает нашу стратегию, ориентированную на недвижимость, активы, которыми мы владеем, и которые будем приобретать в будущем. Переходя к кварталу, мы завершили его с годовой базовой арендной платой в $62 900 000, что на $1 600 000 выше, чем в Q3, отражая чистые приобретения на $21 000 000 за квартал.
Это примерно $15 700 000 стабилизированной ежеквартальной базовой арендной платы на постоянной основе. Кроме базовой арендной платы за квартал, мы сгенерировали $186 000 процентов по доходу от процентов и другие денежные поступления. К концу квартала наша ран-рейтналичная выручка составляет $16 000 000, или $64 000 000 годовых. Наш годовой скорректированный наличный NOI составил $61 300 000 или 96% маржу по входящему портфелю. Переходя в 2026 год, мы ожидаем расширение маржи наличного NOI до 97%, или примерно $62 000 000 на нормализованной основе. Это улучшение обусловлено более высокой заполняемостью, более сильными возмещениями по страхованию и ниже прочими затратами на объекты. Таким образом, начиная с 2026 года, наша квартальная наличная NOI составляет $15 500 000.
Расходы по административным и общим расходам за период составили $3 700 000, включая $534 000 непереодических расходов и $763 000 оплаты акций. Непериодические статьи расходов в основном были юридическими расходами, связанными с поправками к кредитным учреждениям и корпоративной структуре. Исключая компенсацию за акции и непериодические статьи, наличные G&A составили $2 400 000 за квартал, что примерно соответствует годовому уровню. Процентные расходы снизились на $25 656 000 квартал к кварталу до $4 300 000. Снижение в основном обусловлено поправками к нашим кредитным учреждениям, которые снизили разрыв как на ссудном сроке, так и на револьвере на 15 базисных пунктов. В результате ставка по займу нашего срочного кредита снизилась до 4,81%, и наши сбережения от изменений разрыва составляют более $450 000 на наших оставшихся долгах.
Мы завершили квартал с остатком в $115 500 000 по револьверному кредиту, из которых $100 000 000 защищены. Исходя из хеджей, которые мы заключили в сентябре прошлого года, эффективная ставка SOFR на $100 000 000 снижается с 3,86% до 2,97% в течение 2026 года, что приводит к средней ставке 3,35% в году. Общая доступная ликвидность составляла $223 000 000 включая наличные средства, кредитную линию и $75 000 000 неиспользованных предпочтительных. Мы завершили квартал с коэффициентом чистого долга к годовому скорректированному EBITDAre 5,6x, и наш коэффициент заемных средств к стоимости активов составил 34,5%. 10 февраля мы привлекли $25 000 000 конвертируемого предпочтительного капитала и ожидаем привлечь оставшиеся $50 000 000 в течение года для финансирования нашей цели приобретения чистых активов на $100 000 000.
Мы ожидаем, что к концу года наш коэффициент чистого долга к скорректированному годовому EBITDAre будет ниже 5,5x. AFFO на акцию за четвертый квартал и весь год достиг верхнего предела прогноза, $0,31 за квартал и $1,25 за год. Глядя вперед на 2026 год, мы пересматриваем диапазон прогнозов по AFFO на акцию вверх до $1,27 - $1,32, что представляет собой 4% рост в среднем и 6% в верхнем диапазоне. Увеличение отражает более быстрые, чем ожидалось, разрешения Tricolor и девять проблем с кредитами на сегодняшний день по сравнению с нашими предположениями, а также продолжение выполнения нашей стратегии развертывания капитала с приобретениями в ближайшем будущем в среднем диапазоне капитализации 7%.
Наша цель ясна: создать лучший в своем классе нет-лиз REIT, отличающийся по-настоящему стратегией инвестирования в недвижимость. Мы считаем, что кредиты эволюционируют со временем, и то, что является двигателем долгосрочной ценности, - это распределение, базис аренды и коробка. Начиная с нашего текущего GAAP NAV, это начинается с производительности. Мы намерены выполнить наш план развертывания капитала, продолжать достигать сильных операционных результатов и поддерживать консервативно задолженный баланс. С этим я передам звонок обратно оператору для открытия для вопросов и ответов.
Оператор: Спасибо. Мы теперь открываемся для вопросов. Вы услышите сигнал, что ваша рука поднята. Если вы хотите отказаться от процесса голосования, нажмите звездочку, а затем номер два. Если вы пользуетесь громкоговорителем, поднимите трубку перед нажатием клавиш. Подождите момент, пожалуйста, для вашего первого вопроса. Ваш первый вопрос от Джона Киличовски из Wells Fargo. Пожалуйста, продолжайте.
Джон Киличовски: Привет. Доброе утро. Спасибо за возможность задать вопрос. Мой первый вопрос касается прогноза AFFO. Пьер, спасибо, что разъяснили нам корректировки. Можете ли вы помочь нам понять, что приводит нас к этим $1,32 по сравнению с $1,27?
Пьер Револь: Да. Конечно, Джон. Спасибо за вопрос. Это действительно является компонентом производительности портфеля, с точки зрения того, если портфель продолжит выполнять так же хорошо, как он делал это ранее, если есть возможность подняться в верхний предел, потому что наши предположения - у нас есть некоторые предположения о том, сколько резервов должно быть. Поэтому, я думаю, в первую очередь, это производительность портфеля. Во-вторых, это время приобретения и реализации. Предполагая, что мы делаем больше в первой половине, чем во второй половине, это влияет на это. Как я говорил
Джон Киличовски: Понял. И еще один вопрос для Стефана. Я полагаю, что в вашем открытом замечании вы сказали о предполагаемой ставке капитализации бизнеса, торгующегося ниже, чем тот, где вы продали темный ресторан Bojangles. Надеюсь, я правильно понял. Я услышал это правильно. Я думаю, учитывая постоянную скидку к NAV, у вас был внешний интерес? И если да, то откуда идет этот интерес? Потому что явно есть разрыв.
Стефан Престон: Да. Мы, конечно, видим эту скидку, и я думаю, что это довольно очевидно и явно из той одной продажи, и, конечно, из других продаж, которые мы сделали, распродав около $80,000,000 недвижимости и в среднем получив около 6.79% ставку капитализации за год. Что касается входящих запросов, пока что тихо.
Пьер Револь: Я бы просто добавил, Джон, портфель и отчеты могут помочь людям понять эту скидку. Я думаю, что люди, очевидно, есть большой рынок людей, которые ищут портфели и качества, и очень сложно воспроизвести то, что было создано. Я внесу поправку. Это был темный Bojangles; это не был Smokey Bones, который был продан. Но когда это продается по ставке 8% капитализации, и если вы подумаете о том, что было много распродаж в этом году, включая Twin Peaks, что было ниже 6%, и медианная ставка капитализации отчуждения составляет 6.9%, это довольно хорошо - качество портфеля присутствует.
Я думаю, нам просто нужно выполнить и я думаю, что это повысит производительность и приблизит к NAV.
Джон Киличовски: Если был интерес, теперь вы видите
Пьер Револь: Вы знаете, через наш веб-сайт, через отчеты, есть достаточно информации, чтобы предположить, сколько может стоить эта компания.
Оператор: Спасибо. Следующий вопрос от Антонио Паолоне из JPMorgan. Пожалуйста, продолжайте.
Антонио Паолоне: Да, спасибо. Может быть, повторение последнего момента касательно вашей стоимости активов. Когда вы думаете о расширении портфеля со временем, у вас есть предпочтение, как вы смотрите на это - как доход AFFO по сравнению с NAV, потому что я думаю, что у вас получаются два довольно разных числа, я думаю, когда у вас появляется доступ к капиталу для увеличения стоимости.
Пьер Револь: Понял. Спасибо, Тони. Это верно. Если вы думаете о нашем NAV и т.д., мы торгуем примерно по низкой 8% предполагаемой ставке капитализации. Но если вы думаете о средневзвешенной себестоимости капитала, она значительно улучшилась. Важно отметить, что для 2026 года это не проблема, потому что мы полностью финансированы собственным капиталом, который мы разместили. И поэтому мы считаем, что это дает нам время просто выполнить $75,000,000 собственного капитала, который у нас есть через предпочтительный. Но даже если вы думаете о том, где сейчас торгуется наша акция - около 16-17, вы говорите о доходности AFFO, которая колеблется от средних 7-х до средних до высоких 7-х.
С долговыми затратами, я думаю, мы, вероятно, можем сделать долговые затраты, которые составляют 5% или менее, если вы думаете о том, где могут цениться семилетние срочные кредиты. И это переводится в средневзвешенную себестоимость капитала, которая находится между 75 и 125 базисными пунктами ниже, чем мы видим приобретения. Поэтому это ставит нас в зону удара для продолжения выполнения. Но, к счастью, вопрос о собственном капитале решен на этот год. Это скорее о том, когда вы думаете о том, что вы делаете в следующем году, как это переводится. Я также подчеркнул, сделал замечание в своих замечаниях, что мы сокращаем долг в этом году. Мы используем только $25,000,000 долга на $75,000,000 собственного капитала.
Так что если мы опустимся ниже пяти с половиной раз, у нас действительно есть возможность расти до 2027 года, не нуждаясь в рынке в течение некоторого времени. Но приятно, что с точки зрения средневзвешенной себестоимости капитала и роста прибыли на акцию - это то, что мы намерены сделать, - мы хорошо настроены на то, чтобы делать это, даже если мы не совсем находимся на NAV.
Теперь я бы обратил ваше внимание, если мы действительно дойдем до NAV или премии к NAV - что, если вы посмотрите на сеть чистой аренды, 98% рыночной капитализации находится выше NAV, - если мы дойдем до того момента, когда наша себестоимость капитала приблизится к этому уровню, просто математика того, что быть меньшей компанией позволит нам расти быстрее, чем любому из наших конкурентов. Я думаю, что это то, что является преимуществом, которое мы увидим со временем. Но сначала нам нужно добраться до NAV.
Антонио Паолоне: Хорошо. Это много хорошей информации. И мой второй вопрос касается активности по сделкам, когда вы смотрите на рынок. Как вы определяете приоритетность начальной доходности по сравнению с контрактным увеличением по сравнению с длительностью аренды? Когда я смотрю на квартал, у вас были хорошие доходы и длительные сроки аренды. Увеличения были немного на нижней стороне. Есть ли здесь приоритет, или вы просто смотрите на общую картину сделок?
Стефан Престон: Да, хороший вопрос. Конечно, всего уравнения, но для нас важна локация, мы фокусируемся на размере земельного участка. Также очень важно, конечно, рыночная арендная плата и убедиться, что все, что мы приобретаем, также имеет заменяемую арендную плату. Затем, конечно, мы смотрим на кредиты, срок и увеличения также. Что касается увеличений, я думаю, они составили около 1.2% за квартал. Это просто колебание, когда происходят увеличения.
Обычно вы получаете увеличение на 5% или 10% каждые пять лет или увеличение на 1% до 2% каждые пять лет. Так что это соответствует нашему общему 1% до 2%, что в среднем составляет около 1.5%.
Оператор: Спасибо. Следующий вопрос от Рональда Камдема из Morgan Stanley. Пожалуйста, продолжайте.
Рональд Камдем: Привет. Просто два быстрых вопроса. Я хотел бы вернуться к конвейеру по приобретениям. Я думаю, вы сказали ставка капитализации в среднем 7-х, если я правильно помню. Можете ли вы просто рассказать - некоторые из этих сделок вне рынка? Есть ли специальные ситуации? И насколько крупным вы считаете, что может стать этот конвейер, насколько вы получите себестоимость капитала? Спасибо.
Стефан Престон: Хороший вопрос. Конечно, рынок подвижен. Мы ожидаем приобретения в Q1 примерно по ставке 7.5%. Но мы являемся обстоятельственным покупателем. Мы видим, что ставки капитализации могут немного вырасти к Q2. Мы видели на рынке некоторый рост институционального интереса просто в целом к чистой аренде, что задает тон для рынка. Затем, на рынке, в котором мы играем, кредитование стало немного проще для других покупателей, поэтому есть немного больше конкуренции. Но мы играем на этом очень большом, очень ликвидном рынке. У нас много возможностей для выбора.
Опять же, мы не конкурируем с институтами или другими REIT, действительно, из-за размера собственности. У нас очень сильный конвейер для построения. Помните, мы приобрели около $100,000,000 активов во время Q4, поэтому мы можем расширить и развивать этот конвейер. У нас есть эти конкурентные преимущества, которые мы продемонстрировали, что мы можем закрывать быстро и затем видеть увеличенные доходы из-за этого. В результате есть обстоятельства, позволяющие нам добиться более высоких ставок капитализации, особенно в отношении Seven Brew, как пример покупки по повышенной ставке капитализации из-за проблем с приобретением, которые другие просто не могут исправить.
Это еще одно очень большое преимущество для нас - то, что мы можем войти и это делает нас покупателем по выбору на рынке, где мы закрываем быстро, все наличными без условий финансирования, и в то же время мы можем исправить проблемы.
Пьер Револь: Я добавлю еще один момент. Многие сделки, на которые мы нацелены, если они ниже $5,000,000 до $6,000,000, это очень фрагментированный рынок, где мы можем играть, и есть много возможностей на этом рынке. Когда речь идет о более крупных сделках, там уже больше людей вступает в игру. Но мы имеем дело с очень фрагментированным рынком, где, если вас считают покупателем, который может решать проблемы и находить решения, вы получаете много возможностей, и это полезно для типов активов, которые мы пытаемся покупать.
Стефан Престон: У нас глубокие брокерские отношения, и мы видим много сделок, просто будучи тем повторным покупателем, который исполняет и закрывает быстро.
Рональд Камдем: Это действительно полезно. Мой второй вопрос заключается в том, что мы ценим разглашения о количестве трафика, населении и оценках Placer.ai. Когда вы все это собираете, я думаю, вы говорили о 50 базисных пунктах плохих долгов на этот год. Предполагается ли, что через функции управления активами, которые вы выполнили, это правильная скорость на будущее при рассмотрении портфеля и списка наблюдения?
Рональд Камдем: Спасибо.
Стивен Престон: Да, я бы сказал так. Портфель показывает довольно хорошие результаты. 50 базисных пунктов вполне соответствует тому, что мы видели исторически. Как вы слышали ранее сегодня утром, мы ожидаем восстановление более 100% по текущим двум - Smokey Bones и, безусловно, Twin Peaks. Поэтому я думаю, что это хорошая скорость. Также, что касается списка наблюдения, сейчас он довольно минимален, и я действительно не вижу каких-либо существенных изменений или добавлений в список наблюдения. Кажется, что он довольно здоров, довольно тихий. Очевидно, у вас есть Smokey Bones. У вас есть небольшой GoHealth. Есть пара Sleep Numbers.
Возможно, пара заправочных станций, но в целом ощущается довольно хорошо и довольно мало. Я знаю, что есть некоторые арендаторы, по которым сейчас есть немного шума на рынке, например, Wendys. Они в новостях. У нас есть пять Wendys, и у нас есть продажи по большинству из них. Мы уже проактивно заменили два из них, так что остается три. Наши Wendys имеют среднюю арендную плату около 120 000 долларов, и поэтому мы считаем, что они довольно хорошие. Опять же, объем продаж показывает, что они хорошо справляются. Это просто еще один арендатор, который находится в пространстве, и о нем говорят. Advanced Auto.
У нас есть семь из них, они составляют около 1,3% - 1,4% ABR. Мы активно работали с этой группой, продлив срок нескольким из них до 10 лет. Наш средний оставшийся срок по всем нашим Advance составляет около восьми лет. И снова, у нас есть только средняя арендная плата 120 122 доллара по всем нашим Advance. Поэтому мы не хотим продавать их со скидкой. У нас отличная база и отличные рынки. Если кто-то из них возвращается к нам, у нас есть команда, у нас есть опыт, у нас есть экспертиза.
Мы уже продемонстрировали, что можем снова сдать в аренду и создать ценность для любой проблемы, которая попадет к нам на пути, будь то выбор каждого или что-то еще.
Оператор: Спасибо. Ваш следующий вопрос от Жаны Галан из Bank of America. Пожалуйста, продолжайте.
Даниэль Гульельмо: Доброе утро. Это Дэн Бьорн за Жану. Хотелось бы узнать, можете ли вы дать какие-либо комментарии о ожиданиях по не возмещаемым расходам на собственность и операционным расходам и наличным G&A на год. Я знаю, что раньше вы давали прогноз по этому поводу.
Пьер Револь: Да. Это была часть замечаний. Мы считаем, что она немного увеличилась с 96% маржой. Были некоторые налоги, которые мы учли в связи с вакансиями в начале 2025 года. Мы считаем, что это число снизится, и поэтому мы считаем, что маржа NOI увеличится примерно на 100 базисных пунктов. Если вы это проанализируете, это примерно 450 000 до 500 000 долларов ежеквартально в терминах того, как следует думать об этом. И если портфель продолжит хорошо себя вести, это большая область фокуса и добавляет стоимость, но я думаю, что это должно произойти.
Даниэль Гульельмо: Понятно. Спасибо. И для моего дополнительного вопроса, можете ли вы рассказать о возможности привлечения дополнительного предпочтительного конвертируемого капитала в будущем?
Пьер Револь: Что интересно в предпочтительном капитале, это было чрезвычайно успешно, и было много интереса и обращений о том, чтобы сделать больше, и люди были любопытны на этот счет. Я думаю, что сейчас нашим заданием является развернуть его и сделать это хорошо, и я думаю, что выравнивание с 1 мая было полезным. Мы продолжим выполнять план. Наш план сейчас заключается в том, чтобы следовать этому пути. Это вариант, если мы захотим его использовать. Конверсионная цена не будет 30% премиумом на момент. Сейчас она на 10% премиуме. Поэтому мы довольно близки к тому, что есть.
Мы планируем, вероятно, вернуться к более традиционному финансированию в будущем, предполагая, что наша цена акций улучшится, как мы и думаем.
Оператор: Спасибо. Ваш следующий вопрос от Даниэля Гульельмо из Capital One Securities. Пожалуйста, продолжайте.
Даниэль Гульельмо: Привет всем. Спасибо за то, что ответили на мои вопросы. В прошлом, кажется, вы упоминали, что повышенные обновления в течение следующих нескольких лет могли бы стать потенциальным преимуществом, так как текущие арендные платы ниже рыночных. Вы, вероятно, хорошо видите перспективу на обновления 2026 года. Вы видите ли выгоду от догоняющих арендных плат с некоторыми из этих старых арендных соглашений?
Стивен Престон: Хороший вопрос. Краткий ответ на это - да. Что я могу сказать, это то, что, я думаю, мы все знаем это, но чтобы продолжать это подчеркивать, у нас есть чрезвычайно качественная недвижимость. Она очень востребована. Она оборотчива. И, в конечном итоге, портфель также исключительно диверсифицирован, что, безусловно, помогает. С точки зрения данных, которые касаются вашего вопроса, с 2016 года у нас было 53 истечения срока аренды. 44 из них продлили с тем же арендатором и три с новым арендатором. Эта ставка восстановления составляет немного более 105%. И это примерно 90% ставка продления.
Поэтому мы ожидаем, что с любыми из этих арендных соглашений, заканчивающихся, мы будем иметь аналогичные исторические восстановления в 2026-2027 годах. Я также хотел бы отметить, что арендные соглашения, которые заканчиваются в 2026 и 2027 годах, имеют некоторые из самых высоких оценок Placer. Мы составляем около 25% - 30% топовых оценок Placer для этих арендаторов, которые должны подняться.
Пьер Револь: Я бы добавил к этому, что по вашему вопросу это очень важно, что по мере того, как мы все больше времени проводим на работе с объектами и снова сдаем в аренду и переосваиваем арендаторов, если вы подумаете о том, что происходит с Twin Peaks и получением 92% повышения аренды, это проявится позже в этом году. По мере работы с вакантными объектами и снова арендуя их, новые арендные платы, которые поступают выше, это преимущество, которое добавляется к нормальной работе с истечениями срока. Это немного уникально в пространстве чистой аренды. Многие чистые арендные REIT продажи объектов, когда они становятся вакантными.
Применяя этот подход, мы создаем некоторые улучшения по ходу вещей, когда мы снова арендуем и они будут доступны в следующем году.
Даниэль Гульельмо: Отлично. Я ценю всю эту информацию, и это свидетельствует о качестве объектов. Просто в дополнение, на REITworld вокруг здоровья потребителя США, я думаю, вы упоминали потенциал для меньшего количества долларов на старые концепции. Вы видели, что это продолжается в 2026 году, или это в целом оказалось здоровее, чем вы ожидали?
Пьер Револь: Извините, вы можете уточнить? Я не совсем понял вопрос. Так что вы говорите о концепциях на определенных концепциях? Это ваш вопрос?
Даниэль Гульельмо: Да, это просто общее здоровье потребителя США в целом - меньше долларов от американских потребителей, так что есть старые концепции, которые видели
Стивен Престон: Да. К сожалению, мы видим это во всем пространстве. У нас, конечно, крепкий рынок акций, но вы видите, что потребитель немного борется с инфляцией. Мы хотим придерживаться этих концепций, мы, конечно, любим существенные. Мы любим арендаторов, оказывающих услуги. Опять же, я бы хотел подчеркнуть, что мы фокусируемся на прекрасной недвижимости, заменяемых арендных платах и на тех концепциях, которые у нас есть, вы можете увидеть все наши концепции по всему портфелю. Это известные, сильные национальные и региональные бренды, которые применяются к разнообразной демографии.
Пьер Револь: Я бы отметил, что даже в части отчуждений, если вы подумаете, какие отрасли переместились
Даниэль Гульельмо: ресурс, что угодно.
Пьер Револь: Извините, еще одна вещь, которую хотел бы добавить к этому вопросу, - это то, что мы фактически уменьшили нашу неформальную обеденную зону довольно сильно в этом году. Мы все еще любим некоторые концепции неформального обеда, такие как Texas Roadhouse, который процветает; у нас есть хороший процент там. Если вы подумаете, где мы были в начале прошлого года по сравнению сегодняшним днем, это тоже немного уменьшилось.
Оператор: Следующий вопрос от Мэттью Эднера из Jones Trading. Пожалуйста, продолжайте.
Мэттью Эднер: Спасибо за вопрос. Вы упомянули, что большинство оптимизации портфеля произошло в течение 2025 года. Каковы ваши мысли относительно вложений на брутто- и неттоуровне, уровня реализации? Я полагаю, брутто как для того, так и для другого... да, наступая в 2026 году.
Стивен Престон: Вы правы. В 2025 году мы продали активы на сумму около $80,000,000, оптимизировали этот портфель. Я думаю, что, несомненно, можно сказать, что мы не продавали наши лучшие активы. Мы продавали активы, которые стратегически считали целесообразными продавать - возможно, менее оптимальные концепции. У них были более низкие... возможно, просто концепции, относительно которых мы хотели сократить экспозицию. Мы провели много такой оптимизации в течение года. Так что я ожидаю, что там, где мы продавали на сумму около $80,000,000, в районе $30,000,000 до $40,000,000 реализаций, продолжим укоренять этот портфель, наступая в 2026 году. Опять же, я думаю, что, надеюсь, мы ожидаем тот же самый капитализированный уровень.
Эти продажи активов в течение 2025 года были на уровне верхней границы 6s - от 6.79% до 6.8% капитализированный уровень, медиана на уровне 6.9%. По сравнению с тем, на чем мы торгуем сегодня, на уровне около 8s - 8.1%. Поэтому я думаю, что это довольно хорошее доказательство дислокации также на рынке. Мы не продаем ни одного из наших Raising Canes. Мы не продаем наши Walmart'ы и продаем наши Chipotle или Lowes, и т.д. Эти активы находятся на значительно более низких капитализированных уровнях в нашем портфеле.
Мэттью Эднер: Понятно, это логично, и это полезно. И затем, я думаю, вы упомянули это немного раньшекапитал был вложен в первой половине года, что приведет к верхней границе прогноза. Что вы ожидаете с точки зрения темпа вложений? Очевидно, что $75,000,000 будет распределено на протяжении года, но каков прогноз на первый квартал, чтобы спрогнозировать первую половину года?
Пьер Револь: Первый квартал выглядит довольно сбалансированным. Это будет $25,000,000 нетто, возможно, ближе к $35,000,000 приобретений с некоторыми реализациями. Второй квартал, мы его выстраиваем прямо сейчас. Мои ожидания, с точки зрения того, что мы прогнозируем, это будет примерно $25,000,000 нетто, но есть несколько сделок, на которые мы смотрим, которые могли бы изменить картину в любую сторону. Это является движущим фактором, но есть много различных факторов, определяющих поведение портфеля, которые помогут нам достичь верхней границы этого числа.
Мэттью Эднер: Понятно. Отлично. Спасибо, ребята.
Оператор: Спасибо. В настоящее время больше вопросов нет. Я передаю слово Стивену Престону для заключительных замечаний. Пожалуйста, продолжайте.
Стивен Престон: Спасибо всем. Пожалуйста, будьте в безопасности, будьте здоровы, и мы с нетерпением ждем встречи с вами на мероприятии Citi в начале марта. До тех пор, спасибо.
Оператор: Дамы и господа, это завершает сегодняшний телефонный разговор. Спасибо всем за участие. Теперь вы можете разорвать соединение.
Следует ли покупать акции FrontView REIT прямо сейчас?
Прежде чем покупать акции FrontView REIT, обратите внимание на следующее:
Аналитическая группа Motley Fool Stock Advisor только что определила, что, по их мнению, 10 лучших акций для инвесторов к покупке сейчас, и FrontView REIT не входит в их число. 10 акций, которые прошли отбор, могут принести огромные доходы в ближайшие годы.
Помните, когда Netflix попал в этот список 17 декабря 2004 года... если бы вы инвестировали $1,000 на момент нашего рекомендации, вы бы имели $420,864!* Или когда Nvidia попала в этот список 15 апреля 2005 года... если бы вы инвестировали $1,000 на момент нашего рекомендации, вы бы имели $1,182,210!*
Следует отметить, что средний общий доход Stock Advisors составляет 903%, что является превосходящим рынок результатом по сравнению с 192% для S&P 500. Не упустите последний топ-10 список, доступный с Stock Advisor, и присоединитесь к инвестиционному сообществу, созданному индивидуальными инвесторами для индивидуальных инвесторов.
Посмотрите 10 акций
*Доходы Stock Advisor на 25 февраля 2026 года.
Эта статья является транскрипцией телефонного разговора, подготовленной для The Motley Fool. Хотя мы стремимся к нашему лучшему, в этой транскрипции могут быть ошибки, упущения или неточности. Как и во всех наших статьях, The Motley Fool не несет никакой ответственности за ваше использование этого контента, и мы настоятельно рекомендуем вам провести собственное исследование, включая прослушивание разговора самостоятельно и прочтение документов SEC компании. Пожалуйста, ознакомьтесь с нашими Условиями предоставления услуг для получения дополнительной информации, включая наши обязательные капитализированные отказы от ответственности.
The Motley Fool не имеет позиции в ни одной из упомянутых акций. The Motley Fool имеет политику раскрытия информации.
Транскрипт прибыли FrontView REIT (FVR) за 4-й квартал 2025 года был первоначально опубликован The Motley Fool
