Рынок недвижимости произвел множество злодеев за последние годы — высокие ставки, низкий спрос, упрямые цены. Но в 2023 году Роберт Ф. Кеннеди-младший указал пальцем куда-то еще.
"Настоящая причина того, почему жилье обогнало все остальное, заключается в том, что существуют три гигантские корпорации: BlackRock, Vanguard и State Street," сказал он на предвыборном мероприятии в Лос-Анджелесе в сентябре 2023 года, баллотируясь в президенты от Демократической партии.
Он утверждал, что эти управляющие активами титаны уже владели 88% индекса S&P 500 и переходили в односемейное жилье.
«Мы слышим эти истории о ком-то, друге или даже себе, кто пытался купить дом, но в последний момент появляется человек с наличным предложением и снимает его с продажи», — сказал он. «И ты спрашиваешь себя, кто этот человек с наличным предложением? И так ты смотришь и видишь, что это ООО с расплывчатым названием. И если потянуть за ниточки и следовать крошкам, то это приведет вас к BlackRock, State Street и Vanguard».
Кеннеди конкретно назвал BlackRock, Vanguard и State Street. Однако одна из этих фирм оспаривает эту характеристику. Представитель BlackRock заявил Бензинге в прошлом месяце, что компания не владеет односемейными домами. «У нас есть другие экспозиции на рынке недвижимости, но мы не владеем односемейными домами», — сказал представитель.
В то время как Кеннеди и другие предупреждали, что институциональные инвесторы могут контролировать до 60% односемейных домов к 2030 году, последствия были ясны: семьи будут конкурировать с Уолл-стрит.
Итак, здесь мы находимся в начале 2026 года. Мы близки к этому?
Что показывают цифры в 2026 году
Недавние данные о жилищной сфере рассказывают более сложную историю.
Примерно 20% американских односемейных домов принадлежат инвесторам, согласно отчету Batch Data.
Но термин «инвестор» охватывает широкий круг владельцев — от пенсионеров, сдающих в аренду одну недвижимость, до местных арендодателей, владеющих несколькими домами — а не только крупные фирмы Уолл-стрит.
Крупные институциональные инвесторы, часто определяемые как фирмы, владеющие 1000 или более недвижимостью, представляют лишь небольшую часть этого общего числа. Оценки исследователей рынка жилья оценивают их долю во всем односемейном жилье в пределах единиц одного процента. В некоторых недавних кварталах самые крупные игроки фактически стали чистыми продавцами, сбрасывая больше недвижимости, чем покупали.
Покупки инвесторов в процентном отношении от общего объема продаж жилья действительно резко выросли в 2025 году, иногда достигая низкого уровня в 30%. Но этот скачок частично отражает замедление среди традиционных покупателей, сталкивающихся с высокими ставками ипотечного кредитования. Когда меньше семей покупают, доля инвесторов растет, даже если общее количество приобретенных домов не увеличивается значительно.
Это имеет значение при измерении прогресса достижения цели владения 60% к 2030 году. На текущем уровне США далеки от этой отметки. Даже если бы владение инвестициями росло стабильно, достижение 60% односемейных домов к 2030 году потребовало бы резкого ускорения от текущего базового уровня.
Политический сдвиг
Политическая сцена тоже изменилась.
В прошлом месяце президент Дональд Трамп издал исполнительный приказ, направленный на ограничение роли крупных институциональных инвесторов на рынке односемейного жилья. Приказ требовал от федеральных агентств пересмотреть политику и приоритет семейного жилья над крупными корпоративными покупателями, сигнализируя о двухпартийной озабоченности по поводу присутствия Уолл-стрит в жилищной сфере.
Этот шаг напрямую касался ситуации «перебивания ставок», описанной Кеннеди в 2023 году. Хотя исполнительные распоряжения не мгновенно меняют модели владения, они отражают растущее политическое давление ограничить концентрацию корпораций в жилой недвижимости.
В то же время структурные факторы продолжают способствовать кризису доступности жилья: ограниченное предложение жилья, повышенные затраты на строительство, ограничения зонирования и высокие процентные ставки. Даже если полностью исключить институциональных инвесторов, экономисты отмечают, что ограниченные запасы останутся серьезной проблемой.
Если нельзя победить рынок, присоединяйся к нему?
Одна из ироний жилищного спора состоит в том, что пока политики спорят об институциональном владении, платформы появляются, позволяющие обычным инвесторам участвовать в жилом секторе без покупки целого дома.
Компании, такие как Arrived, позволяют индивидуальным инвесторам покупать дробные доли аренды недвижимости всего за $100. Платформа поддерживается Джеффом Безосом, основателем Amazon, и построена вокруг идеи доступа к доходности аренды и потенциальному приросту капитала без управления арендаторами или получения ипотеки.
Эта модель не включает борьбу с семьями на открытых аукционах. Вместо этого недвижимость обычно приобретается и затем делится на акции для инвесторов.
Для некоторых это представляет демократизацию инвестиций в недвижимость. Для критиков возникает более широкая проблема: увеличивает ли расширение доступа инвесторов, даже на дробном уровне, финансовое влияние на жилье?
На рынке, где домовладение кажется недоступным для многих молодых покупателей, платформы дробных долей предлагают другой способ получить доступ к жилому сектору. Вопрос о том, воспринимается ли это как освобождение или является частью той же самой большой трансформации, зависит от точки зрения.
Читайте дальше:
Эта подешевевшая до $1 до IPO AI-компания все еще открыта для розничных инвесторов – узнайте больше
