Это настоящий финансовый баланс: продажа и покупка дома одновременно. От обеспечения финансирования до переговоров о датах закрытия и планирования места проживания между двумя сделками, необходимо учитывать несколько аспектов. Однако правильная стратегия может сделать переезд из одного дома в другой более гладким.
5 стратегий для продажи и покупки дома одновременно
Может быть непросто, но у вас есть несколько вариантов для рассмотрения.
Условное предложение
Самый распространенный способ продать свой дом и купить другой - это условное предложение. Это означает, что ваше предложение на покупку зависит (условно) от продажи вашего текущего места жительства.
Честно говоря, продавцы не будут в восторге от этого условия. Если ваш дом не продается в установленный срок, вы можете отказаться от сделки. Это выгодно для вас, но продавец тогда должен найти другого покупателя.
Или, что еще хуже, продавец находит другого покупателя, пока вы все еще пытаетесь продать свой дом, и вам снова придется начинать поиск жилья.
Условные предложения также зависят от координации закрытия сделок по вашему старому и новому домам, что не всегда легко.
Опция продажи и аренды обратно
Еще одна идея с условием: продажа и аренда обратно. Это потребует готового и терпеливого покупателя.
План состоит в закрытии сделки по продаже вашего текущего дома с соглашением с покупателем о том, что вы будете арендовать его у них на установленный (и короткий) период времени. Таким образом, вы можете остаться в своем доме, пока не купите новое жилье.
Это дает вам денежные средства от продажи, которые можно использовать в качестве первоначального взноса на новый дом. Тем временем вы платите арендную плату вашему покупателю, но вы переезжаете всего один раз.
Опять же, это вряд ли сработает на конкурентном рынке недвижимости, и вам понадобится покупатель с большой гибкостью.
Мостовой кредит
Мостовые кредиты были созданы именно для таких случаев. Это краткосрочный кредит, который помогает вам финансировать покупку вашего следующего дома, пока вы продаете свой текущий дом.
Если у вас нет возможности оплатить первоначальный взнос до продажи вашего нынешнего дома, мостовой кредит может быть хорошим решением. Он также позволяет вам переехать всего один раз.
Вот пример от Union Bank and Trust:
Ваш текущий дом стоит $300 000, и у вас остаток по ипотеке в размере $190 000.
С $110 000 в капитале вы получаете мостовой кредит на сумму $400 000 для покупки вашего следующего дома.
Вы выплачиваете обычные платежи по вашей текущей ипотеке, а также платите только проценты по мостовому кредиту.
Когда ваш нынешний дом продается, мостовой кредит преобразуется в обычную ипотеку на ваш новый дом.
Не все ипотечные кредиторы предлагают мостовые кредиты, и их можно структурировать различными способами.
«Это не постоянная программа от кредитора к кредитору», - сказал Билл Бэнфилд, главный бизнес-офицер компании Rocket Companies, журналу Yahoo Finance в прошлом году, когда Rocket Mortgage объявил о предложении мостового кредита.
«Мы [в Rocket Mortgage] выдаем до 80% стоимости существующего имущества, и мы предоставляем кредиты на сумму до $500 000 в первом или втором залоговом положении. Это шестимесячный кредит, погашаемый только процентами в течение этого периода времени», - добавил Бэнфилд.
Условия кредита могут варьироваться, поэтому уделите время выбору вариантов мостового кредита у различных кредиторов.
Кредит под залог дома
Вторая ипотека, такая как кредит под залог дома, может работать как мостовой кредит. Если у вас достаточно капитала в вашем доме, вы можете использовать крупную сумму кредита под залог дома в качестве первоначального взноса на ваш следующий дом.
Конечно, вам потребуется денежный поток и соответствующее соотношение долга к доходу, которое позволит вам платить дополнительные платежи до продажи вашего нынешнего дома. Помните, что вы будете платить как по основной ипотеке, так и по второй ипотеке одновременно.
Одно предостережение: кредитор может не разрешить вторую ипотеку на дом, который уже выставлен на продажу. В этом случае вам следует получить кредит под залог дома до размещения вашего дома на продажу.
Читайте также: Лучшие кредиторы под залог дома сегодня
Гарантированный выкуп
Гарантированный выкуп позволяет вам сначала продать свой дом, а затем купить новый. Например, покупатель может быть работодателем, предлагающим взять ваш существующий дом на себя, чтобы помочь вам переехать. Затем работодатель продает дом через компанию по маркетингу недвижимости.
Другие гарантированные выкупы могут предлагаться:
Фирмами, покупающими уродливые дома за наличные деньги, часто рекламирующими свои услуги через небольшие вывески на углах улиц.
Компаниями-покупателями. Это "мгновенные" наличные покупатели, такие как Opendoor, HomeLight и Offerpad. Хотя продажи могут быть быстрыми сделками, взимаемые сборы могут означать, что вы получите ниже рыночной цены за свой дом.
Строительными компаниями новых домов. Новая особенность в сфере гарантированных выкупов: Некоторые застройщики предлагают эту услугу покупателям, которые хотят приобрести вновь построенные дома.
Риски для учета
Существует разнообразие рисков среди перечисленных вариантов. Некоторые из них могут включать:
Удержание двух ипотек и дополнительные проценты, а также кредитоспособность для квалификации
Негативные воздействия на любой план, если ваш дом продается слишком долго (один пример: истекающий мостовой кредит)
Принятие более низкой цены на ваш дом, поскольку давление на переезд в ваше новое место жительства нарастает
Является ли сделка «подлежит» опцией?
Теперь мы заходим в пограничные случаи. Соглашение о закладке недвижимости «подлежит» не считается незаконным, но вероятно нарушает соглашение о закладке недвижимости.
Вот как работает сделка «подлежит»:
Покупатель платит ипотеку, но продавец оставляет кредит у своего кредитора.
Документ о собственности передается покупателю, но продавец остается ответственным за кредит, так как кредитор не был уведомлен.
Если покупатель не оплачивает, продавец остается юридически обязанным оплатить кредит.
Если остаток по ипотеке не равен цене покупки, покупатель оплачивает дополнительную сумму продавцу, либо наличными, либо через второй кредит.
Это похоже на передаваемую сделку. Однако кредитор не в курсе. Осторожно: если кредитор обнаружит передачу документа о собственности, условие об обязанности оплаты при продаже может вызвать мгновенное требование полной оплаты.
В сделках «подлежит» вложено много рисков, и законы штатов относительно них различаются. Как говорит Комиссия по недвижимости Северной Каролины: «Передача недвижимости с условием на существующую ипотеку без уведомления кредитора, как правило, является формой МОШЕННИЧЕСТВА С КРЕДИТОМ» (Все заглавными буквами по мнению комиссии).
