Жительница Альбукерке Бренда Трайон и ее муж мечтали о собственном доме уже много лет, но жизнь каким-то образом всегда мешала.
Теперь оба, оба находящиеся в свои 40 лет, на стабильных позициях в своих карьерах и готовятся к покупке своего первого дома.
Это очень приятное чувство, - сказала Трайон. - Мне просто хочется иметь что-то свое, чтобы, если я захочу покрасить стены, я смогу. Если я захочу что-то изменить, мне не нужно спрашивать у кого-то. Или если что-то сломается, мне не нужно, чтобы кто-то пришел и починил это за меня. Я просто рада начать. Это долгий путь.
Хотя пара нашла свой мечтанный дом всего после двух личных просмотров в марте, недели онлайн-исследований, начиная с августа прошлого года, оставили Трайон, родом из Эль-Пасо, с впечатлением, что рынок жилья в Альбукерке ограничен и дорог, - сказала она.
Опыт Трайон соответствует как национальным, так и местным тенденциям, которые сформировали рынок жилья прошлого года. Для Альбукерке эти тенденции включали в себя низкое, но растущее предложение, повышенные ипотечные и процентные ставки, рост цен на жилье, высокие строительные издержки, расслабляющуюся цепочку поставок, более быстрые сроки строительства и растущий возраст для приобретения жилья впервые.
Местные застройщики, риэлторы и кредиторы описали картину прошлогоднего рынка как сложную и шаткую, но также стабилизирующуюся.
Я думаю, что все еще есть небольшое недопонимание после COVID, - сказала Тери Хэтчер, президент 2026 года Юго-Западного MLS и совладелец The Hive Real Estate Collective, независимого, местного брокерского агентства. Это всегда цикл, но мы выходим из такого безумного периода времени к чему-то более стабильному.
Макензи Бишоп, сооснователь и совладелец застройщика домов Альбукерке Abrazo Homes, согласился.
Рынок устаканился и возвращается к некоторому равновесию и устойчивому уровню, - сказал Бишоп. - Это новая норма.
Каждая продажа была труднее
Хотя рынок и цены стабилизируются, сказал Бишоп, новая норма выглядит совершенно иначе, чем два десятилетия назад, с точки зрения застройщика.
До 2006 года рынок Альбукерке обычно имел около 4 000 разрешений на строительство односемейных домов в год, но в течение последних десятилетий город имеет от 1 400 до 2 200, сказал Бишоп.
Каждый год, когда мы это делаем, мы отстаем, - сказал он. - Рынок ограничен.
По оценкам Root Policy Research, Дюк-Сити на 13 000-28 000 единиц короче, чем требуется для удовлетворения спроса на жилье, в 2025 году запас односемейных домов для продажи также сократился до 11 706 - на 7% меньше, чем в 2024 году, согласно Ежегодному отчету о рынке 2025 года Грейтер Альбукерке Ассоциации риэлторов.
Компании, такие как Abrazo Homes, медленно уменьшают разрыв, построив за прошлый год 210 домов. Но год был не без проблем. Бишоп сказал, что 2025 год был уникально сложным и в некотором роде более трудным, чем когда он и сооснователь Брайан Маккарти запустили компанию в 2010 году, прямо в конце Великой рецессии и во время ее очень долгого, затянувшегося периода восстановления.
Доступность была в центре проблем Abrazo в прошлом году, сказал Бишоп. Abrazo пришлось почти удвоить цены за последние пять лет, чтобы компенсировать взлетающие стоимости строительства - что-то, с чем покупатели боролись в условиях высоких процентных ставок и общей экономической неопределенности, связанной с тарифами и закрытиями.
Каждая продажа была труднее. Для того, чтобы доступность работала для клиента, каждая продажа требовала гораздо больше поощрений и уступок, - сказал Бишоп. В конце дня это стоит денег и в конечном итоге снижает объем. Это очень сложная среда.
В целом, в области Альбукерке средняя цена продажи в прошлом году составила 370 000 долларов, что почти на 3% выше, чем в 2024 году.
Езда по взлетам и падениям
С другой стороны, одной из тенденций, которая в прошлом году изменилась к лучшему, были ограниченные цепочки поставок. Повышение стоимости за последние пять лет делало сложным получение строительных материалов, но в прошлом году производство и получение того, что компании нужно для строительства домов, были относительно легкими, сказал Бишоп.
Но, хотя стоимость на вертикальное строительство стабилизировалась, стоимость разработки земли продолжает упорно расти, добавил он.
Работа с бюрократическими трудностями с местными правительствами, в частности с Альбукерке и Санта-Фе, также оказалась сложной, сказал Бишоп, но улучшенный доступ к качественным поставкам и талантливый поток строителей и рабочих сократили сроки строительства на половину по сравнению с двумя годами назад.
У нас была действительно качественная работа, - сказал Бишоп.
Продажи односемейных домов в Альбукерке и его окрестностях также показали восходящий тренд в прошлом году, с 2% большим количеством закрытых продаж - до 9 820 - чем годом ранее. Полные годовые продажи жилья в области постепенно росли с 2023 года, который увидел 9 609 продаж - значительное падение по сравнению с 11 596 в 2022 году и пиком в 14 921 в 2021 году.
Вещь в недвижимости - я страстно отношусь к ней, я верю в нее - это просто продолжается, - сказала Хэтчер, риэлтор с двадцатилетним стажем. Вы просто должны быть способными пережить взлеты и падения, потому что наши минимумы никогда не такие низкие, как последние.
Ставки формируют поведение
Хэтчер согласилась, что прошлый год стал барьером для многих клиентов из-за процентных ставок, создавая преграду в основном для первых покупателей. Со стороны продавцов Хэтчер видела, что многие люди сидят и не хотят расставаться с недвижимостью, которую они приобрели с более низкими процентными ставками прошлых лет, но более высокие ставки также заставили продавцов быть более готовыми к гибкости по отношению к покупателям и предлагать уступки и снижения цен, сказала она.
Я бы не сказала, что это рынок для покупателей, но продавцы уже не находятся в полной контроле, - сказала Хэтчер.
Хотя недавние средние ставки в 6% кажутся высокими по сравнению с более низкими ставками, виденными в последнее десятилетие, текущие ставки более соответствуют тому, где они исторически находились, сказал Джейми Агилар, главный кредитный офицер Sunward Federal Credit Union.
Когда пришли 2021-2022 годы, все были под низкими процентными ставками, и годами люди говорили: 'Мы вернемся туда'. Но это не был нормальный рынок, - сказал Агилар.
Ставки часто привлекают много внимания членов кредитных союзов и вызывают колебания на рынке, но, по мнению Агилара, они являются лишь частью пирога и не влияют на поведение взятия в долг так сильно, как общая сумма, которую покупатели ожидают выделить из своего кармана - от страхования до налогов на недвижимость.
Sunward пытается обеспечить доступность для клиентов, встраивая буфер для экономических изменений, вместо того чтобы рассматривать клиентов только по платежам, сказал Агилар.
Взгляд в будущее
Почти три месяца в этом году, эти местные эксперты по строительству, брокерской деятельности и кредитованию чувствуют себя хорошо относительно того, как формируется рынок Альбукерке на 2026 год.
Я очень оптимистично смотрю на это; оно кажется немного более последовательным, - сказала Хэтчер. Я действительно это почувствовала, когда процентные ставки немного снизились, поэтому нам нужно будет посмотреть, как это развивается. Но в целом кажется, что это немного здоровее.
Abrazo идет по плану увеличить свою продукцию в этом году, сказал Бишоп, добавив, что компания ожидает закончить год с построенными до 275 домами.
В целом 2026 год ощущается как первый нормальный год с COVID. У нас действительно давно не было сбалансированного года, и 2026 год как бы ощущается таким, - сказал Бишоп, указывая на то, что он видит как растущую способность общества к колебаниям и готовность к покупкам.
Агилар согласился, добавив, что люди могут стать более избирательными, но потребность все равно остается.
Мы стали настолько устойчивыми к этим изменениям, я думаю, что это стало новой нормой, - сказал Агилар. (Рынок) стабилизируется (и) я думаю, что у нас будет феноменальный год.
Единственное исключение, отметил Бишоп, - это война в Иране и потенциальная волна неопределенности, которую продолжительный конфликт может навести на экономику и недвижимость страны.
Неопределенность в конечном итоге удерживает людей от покупок; они говорят, что безопаснее подождать и посмотреть, что произойдет, ч
