Источник изображения: The Motley Fool.
Дата
Четверг, 31 июля 2025 года в 11:00 по восточному времени
Участники звонка
Генеральный директор Джон А. Кайт
Финансовый директор Хит Р. Фир
Президент и главный операционный директор Томас К. Макгоуэн
Хотите цитату от аналитика Motley Fool? Напишите на pr@fool.com
Полный текст транскрипта конференц-звонка
Джон А. Кайт: Спасибо, Брайан, и спасибо всем, кто присоединился сегодня. Команда KRG продемонстрировала еще один сильный квартал, отличающийся нашим стабильным операционным выполнением и отличным исполнением на транзакционном фронте. Спрос на площади в наших центрах высокого качества остается здоровым, что подтверждается нашими постоянно хорошими результатами в аренде. Смешанные денежные арендные спреды во втором квартале составили 17%, что является нашим наивысшим квартальным смешанным спредом за последние 5 лет. Наша способность увеличивать арендную плату органически демонстрирует потенциал по маркетингу в нашем портфеле. Спреды в аренде для не-опционных продлений составляли почти 20% во втором квартале и 16% за последние 12 месяцев. Объем новой аренды более чем удвоился последовательно, в значительной степени благодаря 11 новым анкерным арендам, заключенным во втором квартале.
Наша деятельность по аренде анкерных аренд включала в себя 2 новые аренды сетевых магазинов с Whole Foods и Trader Joe's, наряду с новыми арендами с арендаторами одежды, предметов для дома и фитнеса. Хотя наша арендная ставка снизилась последовательно из-за влияния недавних банкротств, основываясь на объеме спроса в нашей трубопроводной линии аренды, мы готовы обменять краткосрочные нарушения доходности ради возможности улучшить нашу аренду и усилить устойчивость наших денежных потоков. Мы продолжаем успешно заполнять пространство капитализированными розничными компаниями, и на сегодняшний день более 80% боксов, которые мы вернули в результате недавних банкротств, сданы в аренду или находятся в активных переговорах.
Наша арендная ставка для малых магазинов увеличилась на 30 базисных пунктов последовательно и на 80 базисных пунктов по сравнению с прошлым годом. Помимо увеличения занятости, нам удается успешно улучшать наш профиль долгосрочного роста. Встроенные эскалаторы в наши новые и не-опционные продления аренды для малых магазинов составляли 3,4% за первое полугодие 2025 года. Деятельность в этом квартале включала аренды с Alo Yoga, Lilly Pulitzer, Buck Mason, Sweetgreen и Shake Shack. Постоянные успехи в арендной ставке для малых магазинов - результат дисциплинированного подхода нашей команды, который придает приоритет качеству кредита, высоким начальным арендным ставкам и более высоким встроенным эскалаторам и, что самое важное, привлекательному ассортименту.
На половине пути мы повышаем наше руководство по акциям NAREIT и ядру FFO на акцию на $0,01 и наше предположение о NOI для одних и тех же магазинов на 25 базисных пунктов. Наше руководство по ядру FFO на акцию теперь предполагает годовой рост на 2,5%, несмотря на временные нарушения из-за банкротств анкерных арендаторов. На половине нашего руководства на 2025 год наш пост-слияние ядреный FFO CAGR с 2022 года составляет 4,1%. Наш бизнес сильный и будет продолжать улучшаться, поскольку мы сдаем пространство по привлекательным ставкам и улучшаем наш встроенный профиль долгосрочного роста. В последние кварталы мы намекали на увеличение наших усилий по рециклингу капитала для изменения состава нашего портфеля и снижения экспозиции к рисковым арендаторам.
В первой половине 2025 года мы предприняли значительные шаги в реализации нашего долгосрочного видения портфеля. В совместном предприятии с GIC мы приобрели Legacy West, знаковый актив, который дополняет нашу позицию как ведущего владельца объектов жизни и смешанного использования и расширяет наши отношения с высококлассными розничными брендами. Впоследствии мы расширили наше стратегическое партнерство с GIC, внесши второй вклад, который включает 3 крупных формата сообщества и торговые центры в Порт-Сент-Люси, штат Флорида, и Даллаской метрополии. Наши стратегические партнерства с GIC теперь оцениваются более чем в $1 миллиард валовой стоимости активов с потенциалом расширения отношений при появлении дополнительных возможностей.
Помимо совместных предприятий, мы продали 3 неосновных актива за текущий год. Stoney Creek Commons в метрополии Индианаполис, центр Fullerton Metrocenter с анкерным центром LA Fitness в метрополии Лос-Анджелеса, актив, который представил возможность монетизировать нашу ограниченную экспозицию к Калифорнии по привлекательной цене и перераспределить средства в целевые рынки и Humblewood Shopping Center в метрополии Хьюстона, где соседний владелец сделал непрошеное предложение, и продажа снизила нашу экспозицию к рисковым арендаторам. Эти сделки немедленно улучшают качество нашего портфеля, являются добавочными к доходам и имеют умеренное влияние на нашу чистую задолженность к EBITDA.
По мере продвижения, мы будем продолжать активно совершенствовать наш портфель, снижая экспозицию к рисковым арендаторам и увеличивая наш фокус на малые торговые центры с продуктовыми магазинами и выбранными объектами для жизни и смешанного использования. Наши результаты за второй квартал, включая самые высокие спреды за последние 5 лет, расширение нашего стратегического партнерства с GIC более чем на $1 миллиард, продажи 3 неосновных активов и ограниченное выпуск облигаций, являются продуктом выделенной команды, сосредоточенной на выполнении наших стратегических инициатив. Как всегда, мы стремимся к достижению сильных результатов и созданию долгосрочной ценности для всех наших заинтересованных сторон.
Прежде чем передать звонок Хиту, я хотел бы поблагодарить наших арендаторов и членов команды в Eastgate Crossing в Чапел Хилл, Северная Каролина, за их постоянное партнерство в работе по быстрому восстановлению торгового центра. Eastgate пострадал от наводнения в результате исторического количества осадков, вызванных тропическим штормом Шанталь. К счастью, у компании имеется комплексное страхование от наводнений с покрытием значительно превышающим оцененные ущербы. Теперь я передаю слово Хиту для обсуждения результатов второго квартала.
Хит Р. Фир: Спасибо и доброе утро. Хочу выразить признание команде KRG за невероятно продуктивный квартал. Я рад значительному инерционному движению в аренде на фоне портфеля с огромным потенциалом занятости. Я также рад огромной скорости транзакционной деятельности, которая демонстрирует нашу аллокационную точность и способность беспрепятственно исполняться по всему нашему капитальному стеку. Обращаясь к нашим результатам. KRG заработала $0,51 за акцию NAREIT FFO и $0,50 за акцию ядерного FFO. NOI для одних и тех же объектов вырос на 3,3%, приведенный в движение 250 базисными пунктами из-за более высоких минимальных арендных ставок, улучшения на 50 базисных пунктов в восстановлениях и улучшения на 30 базисных пунктов в перерасходной аренде.
Мы повышаем среднюю точку нашего руководства по акциям NAREIT и ядру FFO на акцию на $0,01 каждую. Это увеличение на $0,01 в основном обусловлено более низкими, чем ожидалось, плохими долгами и более высокой, чем ожидалось, перерасходной арендой. Соответственно, мы повышаем среднюю точку нашего предположения о NOI для одних и тех же объектов на 25 базисных пунктов и снижаем наше полное кредитное нарушение на 185 базисных пунктов от общих доходов, из которых 95 базисных пунктов резервируются для общего бад-дебта и 90 базисных пунктов выделяются для кредитного нарушения, связанного с недавними банкротствами арендаторов.
95 базисных пунктов общего резерва являются результатом объединения 84 базисных пунктов фактического бад-дебта, которые мы пережили за первое полугодие, с предполагаемым продолжением бад-долга на 100 базисных пунктов на оставшуюся часть этого года. Что касается 90 базисных пунктов резерва для банкротства анкерного арендатора, важно отметить, что мы реализовали 30 базисных пунктов в первой половине года и ожидаем испытать оставшиеся 60 базисных пунктов во второй половине 2025 года. Это нарушение, весомое на второй половине года, вместе с чрезвычайно сильными результатами одних и тех же магазинов в третьем и четвертом кварталах 2024 года, отвечают за замедление одних и тех же магазинов во второй половине 2025 года.
Наконец, последовательное увеличение нашего предположения о чистых процентных расходах обусловлено временем транзакции, что приводит к задержке балансов по нашему револьверу дольше, чем ожидалось. Наши инвестиционные и капитальные рынки работали без устали. Мы продали 3 неосновных актива и завер
Николас Грегори Джозеф: Здесь Ник Джозеф с Крейгом. Я думаю, на стороне аренды не произошло значительных изменений в сроках гестации аренды? Увеличилась ли готовность арендаторов подписывать договора аренды с увеличением ясности относительно тарифов?
Джон А. Кайт: Нет, я думаю, что нет. Фактически, если посмотреть на активность, которую мы имели во втором квартале, можно сказать, что она значительно возросла. Так что, возможно, в начале года было немного больше нерешительности. Но на данный момент кажется, что спрос значительный, и он действительно широкий. Мы упомянули, сколько мы сделали в сегменте анкоров, но мы также улучшили занятость магазинов с очень разнообразной, высококачественной группой арендаторов. С моей личной точки зрения, сейчас ситуация довольно сильная. Том, ты хочешь что-то добавить?
Томас К. Макгоуэн: Да. Я думаю, что обе стороны действительно пытаются работать вместе, чтобы найти способы улучшить планировку, как сделать чертежи раньше, как разобраться с разрешениями коллективно, чтобы убедиться, что они оформлены правильно. Поэтому я вижу, что сейчас больше сотрудничества между двумя сторонами, чтобы открывать магазины как можно быстрее.
Николас Грегори Джозеф: Это очень полезно. И что касается фактических переговоров, я имею в виду, какова перспектива повышения встроенных показателей индексации? Что вы слышите от потенциальных арендаторов, когда вы пытаетесь это сделать?
Джон А. Кайт: Ну, я думаю, результаты говорят сами за себя, явно были успешными в нашей способности генерировать более высокий рост. Конечно, иногда это все еще вызывает трудности с анкор-арендаторами, но мы существенно улучшились по сравнению с несколькими годами назад. Если посмотреть на наших анкор-арендаторов, я думаю, средний показатель около 1,5%, а несколько лет назад он был примерно на уровне 1%. Так что мы сделали значительные успехи, и с 3,4% встроенного роста в общем портфеле за первое полугодие года, я бы сказал, что мы лидируем в этом отношении.
Оператор: Один момент для нашего следующего вопроса. И этот вопрос будет от Тодда Томаса из KeyBanc Capital Markets.
Тодд Майкл Томас: Я просто хотел остаться при аренде, и в частности объеме новых договоров аренды, на которые вы обратили внимание, Хит, тоже. Я хотел бы спросить о перспективах по аренде вперед, если вы можете прокомментировать июльскую активность и вашу видимость для заключения дополнительных сделок аренды с анкор-арендаторами в ближайшее время с учетом некоторого объема запасной площади, которую вы оценили? И также, если у вас есть какие-либо представления о различиях в переаренде по сравнению с этим кварталом?
Джон А. Кайт: Да. Тодд, я думаю, что мы очень довольны тем, как это развивается в последние пару месяцев. И я бы сказал, что на данный момент, если что-то, это продолжает ускоряться. У нас есть очень хороший портфель возможностей для розничных торговцев, и ограниченное количество этих помещений в хороших местах. Так что в общем, когда мы рассматриваем одну из этих сделок, у нас есть пара различных возможностей на одно доступное пространство. И это была часть того, что мы хотели сказать, что мы очень фокусируемся не на том, насколько быстро это происходит, а насколько хорошим будет результат.
И вероятно, поэтому в первом квартале мы сделали всего пару сделок. Во втором квартале мы сделали 11, верно, в сегменте анкоров. Так что я думаю, что спрос сильный. Это действительно больше о том, чтобы принимать умные решения о том, какой правильный ассортимент товаров, кто имеет лучшую кредитоспособность среди арендаторов, которых мы рассматриваем. И также о росте, о котором мы говорили, мы очень фокусируемся на этом. Но в целом, все хорошо. Том, ты хочешь добавить что-то?
Томас К. Макгоуэн: Да. Я бы. Тодд, я просто посмотрел на 11 сделок, которые мы закрыли в квартал. Денежные разрывы составили 36,6%. У вас есть доходность почти 25%. Так что если включить первый и второй квартал, скажем, что вы на уровне 13%, мы увидим, что объем нового инвентаря увеличивается значительно. И мы сейчас работаем над тем, чтобы это произошло. Но мы знаем, что у нас есть инвентарь, с которым можно проводить сделки. Теперь нам просто нужно попасть в ключевые точки, о которых говорил Джон, убедиться, что кредитная история есть, качество, ассортимент товаров. И я думаю, что мы добьемся успеха в этом.
Тодд Майкл Томас: Это полезно. Вы упомянули, Джон, что вы с радостью обменялись бы краткосрочными нарушениями на маркетинг и все решения о мерчандайзинге арендаторов, которые вы принимаете. И Том, по вашему ответу на предыдущий вопрос, кажется, что процессы получения разрешений и планирования становятся немного эффективнее. Но дает ли спрос анкор-арендаторов вам позицию для сокращения сроков начала аренды и эти нарушения кажутся немного вызовом в том, как развивается денежный поток и тенденции роста чистой операционной прибыли. Рассматривается ли что-то или что-то, что вы можете сделать, чтобы сократить этот период начала аренды в общем?
Томас К. Макгоуэн: Да. Я думаю, Тодд, что самое главное, что мы можем сделать, это работать с арендатором, сделать их планировку и начать разработку чертежей. И мы не боимся начинать разработку чертежей заранее. Мы договоримся о разумном распределении затрат, если сделка не продвигается вперед. Но если мы сможем начать эти чертежи, мы сможем начать разработку разрешений заранее, вы начинаете ставить себя в положительное положение за 90 дней в обычной поставке. И мы также оказываем огромное давление на арендатора, говоря: смотрите, если вы хотите эту сделку, вот условия и параметры, с которыми вам нужно работать с нами, чтобы открыться как можно быстрее.
И это дает вам преимущество перед другими арендаторами, с которыми мы ведем переговоры. Поэтому мы пытаемся использовать как можно больше рычагов, Тодд.
Оператор: Один момент для нашего следующего вопроса. И этот вопрос будет от Эндрю Реала из Bank of America.
Эндрю Реале: Во-первых, каковы последние новости о продаже City Center?
Джон А. Кайт: City Center, мы все еще маркетим собственность для продажи. В последний квартал - недавно у нас был покупатель, который был выделен, но больше не способен продвигаться вперед. Поэтому мы продолжаем маркетинг собственности. Между тем, хорошая новость заключается в том, что на собственности у нас есть хорошая новая арендная активность. Так что, вероятно, это просто помогает нам, честно говоря, но мы продолжаем маркетинг для продажи.
Эндрю Реале: Хорошо. Удовлетворяет ли продажа Humblewood поток средств от продажи активов для финансирования Legacy West? Или требуются ли еще какие-либо отчуждения, если City Center задерживается?
Хит Р. Фир: Да. Позвольте мне, послушайте, вся наличность является фунгибельной, верно? Так что в том случае, если Humblewood является заменой для City Center, я бы сказал вам, что Humble торговался по более высокой капитализации, чем мы ожидаем, что сделает City Center. Так что если мы используем Humblewood и потенциальную другую продажу, чтобы завершить тот круг, который мы имели в прошлом квартале, это только сделает аккрецию более высокой.
Эндрю Реале: Хорошо. И думаю, если я могу еще один вопрос задать. На долгосрочную перспективу, каково реалистичное потолок для заполнения малых магазинов?
Джон А. Кайт: Ну, трудно сказать. Мы не ставим предел, верно? Я думаю, что наша занятость в 2019 году была 92,5%. Итак, очевидно, мы приближаемся к этому. Я думаю, что мы можем его превзойти. И я знаю, что мы можем его превзойти. Так что цель - продолжать наращивать это. Но, опять же, ничем не отличается от наших стратегий. Мы всегда ищем лучший результат, а не самый быстрый результат. Так что -- но сейчас это имеет много момента. Так что мы очень довольны тем, что продолжаем развиваться.
Оператор: Один момент для нашего следующего вопроса. И этот вопрос будет от Паулины Рохас из Green Street.
Паулина Алехандра Рохас-Шмидт: Вы упомянули усилия по снижению рисков от арендаторов, находящихся в зоне риска, и прогресс уже на этом поприще. Но более широко, как вы видите интерес инвесторов к этим более крупным, предположительно, центрам сообщества или к типу активов, похожих на центры мощности? И есть ли какие-то конкретные розничные сети, по отношению к которым рынок проявляет больше сомнений в поглощении, разделяя ваши опасения?
Джон Э. Кайт: Что касается первой части вопроса, я думаю, спрос в этой категории довольно сильный, Полина, в более крупном формате. Очевидно, что при различной доходности между разными типами недвижимости это может быть очень привлекательно для инвестора, и также доступно плечо. Так что -- и на самом деле, когда мы проводили сделку второго совместного предприятия с GIC, это хороший индикатор очень искусного инвестора с интересом к этому типу продукта. И я думаю, что это распространяется на многие другие активы, которые мы бы рассматривали. Что касается -- я думаю, вторая часть касается инвесторов, которые, я считаю, испытывают проблемы с некоторыми ритейлерами.
Я имею в виду, что, в общем, когда вы покупаете центр, особенно когда речь идет о более крупных центрах, они достаточно крупны, чтобы не 1 или 2 арендатора действительно изменили видение стоимости. Для нас гораздо важнее на оборотной стороне просто, со временем, изменить структуру наших денежных потоков. Так что это действительно больше о нас и меньше о том, что мог бы подумать другой инвестор о конкретном объекте.
Полина Алехандра Рохас-Шмит: И еще мой вопрос, вы начинаете с более низкой занятости, чем ваши коллеги, пострадавшие от недавних банкротств. Насколько вы считаете, что это создает предпосылки для роста выше группы сверстников в '26 и '27 годах? И должны ли мы ожидать такой результат? И насколько вы чувствуете себя комфортно, несущим ответственность за такие ожидания?
Джон Э. Кайт: Ну, у вас там многочастный вопрос. Но я скажу так, да, когда вы смотрите, где мы находимся с процентом аренды и процентом занятости, и где мы были, и смотрите на активность, которая намечается и которую мы только что представили во втором квартале, я бы сказал, что мы очень оптимистично смотрим на то, что процент аренды значительно возрастет в следующих 3, 4 кварталах. Очевидно, как указал Том, когда большая часть этого нарушения, очевидно, в сегменте анкеров и время, требуемое для начала аренды в анкерной зоне, занимает время.
Так -- и мы всегда говорили, что если посмотреть на поставки, которые мы имели, и даты начала аренды за последние несколько лет, это обычно где-то между 12 и 18 месяцев для начала аренды после заключения договора аренды. Возьмем среднее, скажем, 14, 15 месяцев. Очевидно, что договоры, которые мы подписали в III квартале, будут рады начать -- мы, вероятно, начнем включать аренду в конце '26. А договоры, которые мы подпишем в IV квартале, очевидно, начнут работать в '27 на основе этих сроков. С другой стороны, мы делаем все возможное для ускорения этого.
Фактически, если вы посмотрите на некоторые договоры, которые мы подписали в этом году, у нас есть 3 или 4 арендатора, которые открываются в течение календарного года, анкерные арендаторы. Так что это возможно. И на это очень сосредоточена команда Тома, что это возможно. Так что -- я бы сказал, что, когда вы смотрите на следующие пару лет роста, вы смотрите на следующие 2, 3 года, мы очень хорошо позиционированы. И я думаю, что это не отражено в цене акций.
И я думаю, что будь вы сегодня владельцем акций или думаете о вложении средств, я гарантирую вам, что вы не сможете купить их по этой цене в следующие пару лет. Так что я думаю, что у нас перед собой огромный потенциал роста, и мы абсолютно уверены в этом. Это была третья часть вашего вопроса. Мы здесь для того, чтобы доставить. Очевидно, мы получили удар из-за этих банкротств. Мы были более уязвимы. Если посмотреть на последние крупные банкротства, мы были более уязвимы. И это часть нашей стратегии -- отойти от этого и увеличить наш денежный поток.
Так что я действительно думаю, что это отличное время для нас и отличное время для входа на рынок.
Оператор: Одну минуту для следующего вопроса. И он придет от Александра Гольдфарба с Piper Sandler.
Александр Дэвид Гольдфарб: Джон, мне нравится гарантия возврата денег по месту, где будет акция через несколько лет. Так что это дает Тому и команде много работы. Итак, 2 вопроса здесь. Первый касается тарифов. Исходя из того, что вы и ваши коллеги сообщили, не кажется, что было какое-либо влияние на арендную деятельность, спрос, что-либо от ритейлеров из-за тарифов. По вашему мнению, тарифы были несущественны с точки зрения ритейлеров, либо потому, что, во-первых, все слабые арендаторы были устранены несколько лет назад, либо из-за нехватки предложения?
Или почему вы думаете, что не было никаких последствий, несмотря на беспорядок на фондовом рынке, беспокойство в комментариях, но кажется, что с точки зрения ритейлеров не было никакого замедления вообще?
Джон Э. Кайт: Ну, я думаю, очевидно, есть большая разница между фондовым рынком, который торгуется круглосуточно, постоянно, заголовки переходят из одного места в другое. Ритейлеры смотрят на гораздо более длительные периоды времени, Алекс, очевидно, когда -- особенно национальные ритейлеры, которые заключают 10-летние договоры. Многие, как мы все сказали, многие ритейлеры переключились во время COVID на диверсификацию своих каналов распространения и своих поставочных каналов. Сказать, что это неважно, это не так. Это все еще фактор в смысле стабильности. И мы только что стали намного стабильнее, по мере того как эти сделки были объявлены за последние несколько недель.
Очевидно, все еще есть несколько крупных торговых партнеров, которых нужно закрепить. Но я думаю, что довольно ясно, что мы движемся к стабильности. И это была большая часть этого. Но в конечном счете это возвращается к уравнению спроса и предложения, о котором мы всегда говорим. В нашем секторе очень ограниченное предложение. И поэтому, когда у вас есть возможность получить новое пространство и вы ритейлер, стремящийся к росту, вы хотите воспользоваться этим. Очевидно, мы пережили нарушение в последние несколько месяцев в этой довольно странной серии событий с банкротствами и тем, как люди относились ко всему этому.
Но сейчас, кажется, мы находимся в намного лучшем месте сегодня.
Александр Дэвид Гольдфарб: Да, это интересно. Это показывает устойчивость их цепей поставок, что они могут переключаться, адаптироваться и соответственно корректировать цены. Второй вопрос, Хит, вы можете просто напомнить нам о RPAI, я знаю, что у вас нет прогнозов на '26 год, но все же о RPAI конкретно, каковы неналичные расходы, о которых мы должны думать при обновлении нашего '26 года?
Хит Р. Фир: Конечно. Итак, идя с '24 на '25, вы помните, это было около $0,05. Хорошая новость в том, что это около половины этого при переходе с '25 на '26. И это будет разделено между марками на долг и марками на аренду.
Александр Дэвид Гольдфарб: Хорошо. Итак, около $0,025.
Хит Р. Фир: Примерно $0,025, правильно.
Оператор: Одну минуту для следующего вопроса. И он придет от Майкла Голдсмита с UBS.
Майкл Голдсмит: Учитывая вашу стратегическую трансформацию и перераспределение капитала, у вас, вероятно, есть уникальное понимание повышенного интереса покупателей к розничной недвижимости. Что вы узнали о покупателях? Что они ищут конкретно в центрах? И как они думают о капитализационных ставках? И просто -- я знаю, это много, но учитывая, что у вас был покупатель, отступивший от City Center, думаете ли вы, что это будет происходить чаще, учитывая повышенный интерес покупательского пула вперед?
Джон Э. Кайт: Что касается последней части, нет, я думаю, что это своего рода аномалия с одной конкретной группой, и такие вещи случаются. И вот почему у вас есть пул, и вы возвращаетесь к пулу. Но что касается общего, я просто думаю, что существует очень сильный институциональный спрос на торговые площади на открытом воздухе. Это был тип продукта, в который некоторые инвесторы не инвестировали в последние 5 лет. И по мере того как почва становится крепче и доходность улучшается, вы видите, что многие люди переходят в этот сегмент.
Я считаю, что это отличный вид инвестиций с корректировкой по риску для инвесторов при сравнении с другими типами продуктов, особенно с точки зрения начальной капитализации, а, что более важно, с точки зрения внутренней нормы доходности (IRR). Так что я думаю, что мы просто видим догон. Есть люди, которые раньше не были в этой сфере, и теперь очень активно пытаются перебалансировать свои портфели. Очевидно, если посмотреть на типичного институционального инвестора, они, вероятно, переоценили офисы, а теперь, вероятно, переключаются на другие виды активов, включая розничную торговлю. И если посмотреть на доходность, которую можно получить, я бы сказал, что она все еще недооценена. Я считаю, что это изменится.
И поэтому нельзя установить одну конкретную капитализацию из-за различных типов продуктов в сфере розничной торговли, так сказать. Но спрос сильный, и я думаю, что мы продолжаем проводить сделки с обеих сторон.
Хит Р. Фир: Я бы сказал, что мы видим некоторые тенденции по типу продукта, Майкл. Очевидно, что спрос на основные продукты питания остается стабильным. Вы видите увеличение спроса на крупноформатные помещения. Это во многом связано с формированием капитала и порогами доходности, которые должны достигать эти парни. Поэтому вы видите, снова, более высокие ставки на крупные форматы из-за начальной доходности. И вы также видите, что жилые микс-проекты также увеличиваются в пуле покупателей, а также продавцов. Например, Legacy West, Scottsdale Quarter, Birkdale Village, вы начинаете видеть, что все больше этих объектов жизни поколений переходят из рук в руки и ценообразуются соответственно. Так что это действительно интересно.
Мы видим широкий спрос по всему спектру класса активов.
Майкл Голдсмит: Это очень полезно. И в качестве дополнения, вы заметили ранее, что более 80% объектов, которые вы вернули в результате недавних банкротств, арендованы или находятся в активных переговорах. Что касается оставшихся около 20% объектов, они находятся в менее выгодных местах или может быть сложнее сдать? Или это просто результат времени, конкуренции и тому подобное? Просто пытаюсь понять, первые 80% были сданы достаточно быстро. Займет ли следующие 20% немного больше времени на аренду из-за того, что они не так востребованы?
Джон А. Кайт: Да. Нет, я не думаю, что это обязательно так. И я не думаю, что можно обобщать, говоря о 20% этих вакантных объектов. Если вернуться назад во времени, я думаю, что мы достигли пика около 98% занятости на нашем инвентаре объектов. Так что всегда будут те, которые сложнее, чем другие, и по разным причинам. Но также, я думаю, это зависит от того, как мы ведем переговоры и какие цели у нас. Я не могу недооценить факт, что это не гонка за заполнением пространства. Это скорее о создании ценности для наших заинтересованных сторон в долгосрочной перспективе, а не в краткосрочной.
И честно говоря, если бы мы хотели заполнить пространство в гонке, мы бы заключили сделки, которые мы не хотим делать, потому что они не приносят пользы долгосрочной стоимости торгового центра. Так что все это со временем сойдется, и мы просто не считаем кварталы. Мы думаем о следующих 2, 3, 4, 5 годах.
Оператор: Один момент для нашего следующего вопроса. И он будет от Купера Кларка из Wells Fargo.
Купер Р. Кларк: Хотел бы задать вопрос о совместных предприятиях с GIC и комментариях о продолжении расширения отношений. Можете ли вы дать какие-либо подробности о текущем портфеле сделок, которые вы анализируете с ними по стороне приобретения? И как нам следует рассматривать портфель совместных предприятий с GIC в долгосрочной перспективе, реализуя некоторые стратегические цели?
Джон А. Кайт: Да. Я имею в виду, с точки зрения наших отношений с GIC, конечно, мы не могли быть счастливее партнерству с одним из самых активных и искусных инвесторов в мире. Я не думаю, что мы хотим комментировать конкретику в аспекте анализа с ними. Но в конечном итоге, как упомянул Хит, есть все больше возможностей для крупных сделок, в которых мы могли бы рассмотреть совместное предприятие. Мы оба понимаем, в чем заинтересованы друг в друге. Так что мы будем действовать один за другим. Но да, мы очень довольны этим партнерством и хотим сделать отличную работу для них в качестве партнера. Хит, хотите ли вы добавить что-то?
Хит Р. Фир: Да. Я бы просто отметил, что ни одна сторона не имеет конкретного мандата. Нам не нужно или обязательно оставаться друг с другом. В той степени, в которой мы рассматриваем что-то, что им интересно, здесь и возникают возможности. Так что нам не нужно партнериться с ними в будущем, и они также с нами. Так что снова, это отличное партнерство, более $1 миллиарда стоимостью, и, конечно, это повторяемо.
Джон А. Кайт: Давайте просто скажем, что это произошло от 0 до $1 миллиарда довольно быстро.
Оператор: Один момент для нашего следующего вопроса. И он будет от Флориса ван Дейкума из Ladenburg.
Флорис Гербранд Хендрик ван Дейкум: Вернемся к вопросу о наследии и доходности, я думаю, вы говорили о доходности 6.5%, которую вы получаете от этого инвестиционного проекта. Как она сравнивается с последней сделкой по Пауэр-центру, который вы только что реализовали? И, возможно, также поговорим о бухгалтерском учете покупки, потому что, по моему, ваша предыдущая капитализация 6.5% была денежной доходностью. Как это отличается? И что это означает для рынка аренды торговых площадей? Если можно, предоставьте более подробные сведения, пожалуйста.
Хит Р. Фир: Конечно. Позвольте мне сначала начать с доходности, Флорис, и вы правы и хорошо помните, что, как мне кажется, очень изящной частью этой совместной сделки является то, что наша эффективная доходность, учитывая управленческие сборы в Legacy West, составляет примерно 6.5%. Соответственно, доходность от продажи, которую мы внесли в партнерство на 48%, также составляет 6.5%. Таким образом, фактически, мы взяли части из наших пауэр-центров и использовали их для покупки части Legacy West по той же самой доходности, что, как мы считаем, является чрезвычайно изящным.
Что касается бухгалтерской записи покупки для нас, она будет проводиться на безналичной основе, минимально наращивающая. Так что в основном мы говорим о том, что оценка рыночной стоимости нижестоящих арендных отношений превышает оценку рыночной стоимости нижестоящего долга. Так что, опять же, незначительно наращивающая, ничего существенного, но в целом позитивная сумма.
Флорис Гербранд Хендрик ван Дейкум: Отлично. И, я думаю, мой дополнительный вопрос, возможно, больше для Тома или Джона, но ваш коэффициент восстановления, по-моему, самый высокий в секторе, около 92%, и он увеличился, хотя ваша занятость снизилась в последний квартал. Меня интересует, какие инициативы вы предпринимаете для дальнейшего улучшения этого коэффициента восстановления? И насколько он может вырасти? Есть ли там потолок?
Джон А. Кайт: Ну, я не думаю... Во-первых, как вы сказали, у нас, если не самый высокий, то один из самых высоких коэффициентов восстановления. Я думаю, первое, на что стоит посмотреть, это то, что у нас, вероятно, самый большой фиксированный CAM в нашем портфеле по сравнению с конкурентами. Это заняло годы развития. Так что нельзя просто начать и думать, что это сделает большое влияние за год. Мы работаем над этим, наверное, уже 7 лет, конвертируя в фиксированный CAM. 94% сделок, я думаю, или может быть 95% сделок, которые мы заключили до сих пор в этом году, были с фиксированным CAM. Так что мы знаем, что делаем в этом пространстве.
И снова, это не просто простой переход. Вы должны понимать, как управлять этими портфелями, когда вы устанавливаете бюджет и должны его соблюдать. Мы очень, очень агрессивны в том, как мы работаем. Вы знаете, как мы это делаем. Вы видели, как мы это делаем, Флорис, на практике. И это прослеживается через всю организацию, что каждый очень нацелен на эффективность, но при этом представляет продукт класса А, что, очевидно, у нас есть, и вы это тоже видели. Так что это... я бы обратил внимание на это, и также на общий контроль над расходами, как мы контролируем расходы на объектах, как мы контролируем расходы в плане передачи.
Так что это не просто один чудодейственный метод. Это образ жизни. Это способ работы. Том, ты хочешь добавить что-то?
Томас К. МакГоуэн: Да. Я имею в виду, что здесь команда действительно оправдывает свою заработную плату, и здесь происходит та самая тяжелая работа, чтобы убедиться, что мы каждый год торгуем эти контракты, добиваемся эффективности, делаем все необходимое, сохраняя баланс, о котором говорил Джон, в предоставлении первоклассного центра. Но я думаю, что мы еще более гордимся не только компонентами фиксированных CAM, но и тем, что подробно анализируем цифры, и мы продолжим это делать.
Оператор: Подождите минуту, чтобы задать следующий вопрос. И этот вопрос будет задан Хонглянгом Чжаном из JPMorgan.
Хонглянг Чжан: Два вопроса. Я думаю, первый вопрос, учитывая, что у вас есть 2 совместных предприятия с GIC, можете ли вы дать нам какие-то ориентиры, как нам следует думать о том, как должна развиваться линия по собственному капиталу и совместным предприятиям в течение остатка года?
Джон А. Кайт: Вы имеете в виду с точки зрения бухгалтерии?
Хонглянг Чжан: Да, в рамках отчета о прибылях и убытках.
Хит Р. Фир: Хорошо. Географически, в балансовом отчете вы увидите, что все это учитывается на нетто и в неконсолидированных дочерних обществах. И затем вы также увидите - вы увидите доход до вычета налогов, амортизацию и проценты все снова учтены в отчете о прибылях и убытках в строке неконсолидированных обществ. Однако то, что мы сделали в новой презентации в дополнительном разделе, вы увидите, что мы все консолидировали. Так что мы дали вам все эти части индивидуально, и это для всех наших неконсолидированных совместных предприятий. Так что посмотрите в дополнительной информации, и вы увидите там всю информацию.
Хонглянг Чжан: Понял. И, думаю, мой второй вопрос, ваши некассовые арендные платежи немного колеблются в этом году. Я просто хотел узнать, есть ли что-то единоразовое в текущих цифрах квартала, связанное с банкротствами.
Хит Р. Фир: Я не думаю, что там есть что-то. Иногда просто бывает неравномерность. Так что там нет ничего, кроме того, что у нас было - с банкротством Big Lots у нас было единовременное ускорение. Так что, кроме этого, не должно быть слишком переменчиво.
Оператор: Подождите минуту, чтобы задать следующий вопрос. И этот вопрос будет задан Кеном Биллингсли из Compass Point Research.
Кеннет Г. Биллингсли: Я хотел задать уточняющий вопрос об анкерах. Вы говорили и это было в пресс-релизе о - о новом арендном разрыве анкеров в размере 36%. И просто глядя на приложение, это выглядит как примерно 40% анкеров, заключивших сделку в квартале. Что вы получили по другим?
Джон А. Кайт: Я не уверен, что понял. Вы имеете в виду сравнимое по сравнению с несравнимым?
Хит Р. Фир: Кен, вы пытаетесь спросить, каковы сравнительные характеристики анкеров по сравнению с несравнимыми? Или что...
Кеннет Г. Биллингсли: Новые арендные договоры с анкерами кажутся составляют 207 000 квадратных футов, но похоже, что вы заключили 557 000. Так что я был просто любопытен, что вы получили на оставшиеся 350 000. Каков разрыв по арендной плате по этим анкерам?
Хит Р. Фир: Да, я думаю, что они, вероятно, близки к 25%...
Кеннет Г. Биллингсли: И когда мы смотрим на остаток года, истекающий ABR, я думаю, что это было $20,11, что подскочило. Это очень маленькая выборка, так что менее 200 000 квадратных футов. Есть ли какая-то причина, почему это значительно выше? Есть ли что-то уникальное в этих арендаторах? Или мы все равно увидим более 20% разрыв по наличной арендной плате до конца этого года, даже на этой группе?
Хит Р. Фир: Да. Я бы сказал, что состав этого пула больше сосредоточен на магазинах, вот почему вы видите более высокое число. Так что там ничего особенного не происходит, кроме того, что просто выбор арендных договоров, которые осталось заключить.
Кеннет Г. Биллингсли: Так что нет ничего уникального в самих арендаторах-анкерах, чтобы сделать. Хорошо.
Оператор: И вопрос будет задан Закари Лайтом из BTIG.
Закари Моррис Лайт: Это Зак Лайт вместо Майка Гормана. Можете ли вы расширить о стратегической экспозиции на рынке переходных ворот, в частности в Сиэтле и других рынках за пределами Солнечного пояса в свете продажи Фуллертона? В основном спрашиваю, видите ли вы какие-либо различия в эффективности? И есть ли дополнительные возможности, возможно, выйти из некоторых из этих рынков и вернуться в Солнечный пояс по мере того, как рынок сделок начнет ослабевать?
Джон А. Кайт: Нет. Я думаю, что в плане производительности, когда мы смотрим на наши рынки, они довольно широкие в терминах - я думаю, они довольно тесно упакованы в терминах того, как эти рынки производят результаты. Мы продолжаем быть довольны составом нашего портфеля. Я думаю, мы довольно ясно сказали, что в терминах Калифорнии, что наша представленность там просто была недостаточно большой для нас, чтобы продолжать быть там, честно говоря. И посмотрите, реальность в том, что есть некоторые трудности в ведении бизнеса там. Но у нас было всего 3 объекта в Калифорнии. Мы продали один. Один из них проходит перепланировку, после чего мы его продадим.
И третий, вероятно, также станет кандидатом на продажу. Но что касается остальных - этих рынков, таких как Сиэтл, Нью-Йорк и Чикаго, которые мы бы считали рынками переходных ворот. Мы очень довольны нашими позициями на этих рынках. Тем не менее, мы всегда думаем об этом. Мы всегда думаем, где для нас лучшее место для деятельности, где мы получаем наивысший доход. Мы сравниваем маржинальность. Мы смотрим на спрос в трубопроводе. Но прямо сейчас этот спрос довольно сильный во всех отношениях.
И если посмотреть, где мы заключаем сделки, мы заключаем сделки во всех этих рынках, о которых вы упомянули. Так что мы увидим, как это будет развиваться. Мы очень довольны. Кстати, у нас 40% наших доходов идут из Техаса и Флориды. Мы все еще считаем, что это довольно умно. И затем баланс в Юго-Восточной части также укрепился. Так что мы продолжим постоянно отслеживать это, но мы довольны тем, где мы сейчас находимся.
Оператор: В данный момент в очереди нет дальнейших вопросов. Хотел бы вернуть вызов г-ну Джону Кайту для завершающих замечаний.
Джон А. Кайт: Я хочу сказать еще раз, спасибо всем, кто уделил время быть с нами сегодня на звонке, и мы с нетерпением ждем встречи с вами в ближайшее время.
Оператор: Это завершает сегодняшнюю программу. Спасибо всем за участие. Теперь вы можете разорвать соединение.
Следует ли покупать акции Kite Realty Group Trust прямо сейчас?
Прежде чем покупать акции Kite Realty Group Trust, обратите внимание на это:
Команда аналитиков Motley Fool Stock Advisor только что определила, что, по их мнению, 10 лучших акций для инвесторов к покупке сейчас, и Kite Realty Group Trust не входит в их число. 10 акций, которые прошли отбор, могут принести огромные доходы в следующие годы.
Рассмотрим, когда Netflix попал в этот список 17 декабря 2004 года... если бы вы инвестировали $1,000 во время нашего рекомендации, у вас было бы $511,411!* Или когда Nvidia попал в этот список 15 апреля 2005 года... если бы вы инвестировали $1,000 во время нашего рекомендации, у вас было бы $1,238,736!*
Сейчас стоит отметить, что общая средняя доходность Stock Advisors составляет 986% что является превосходством над рынком по сравнению с 199% для S&P 500. Не упустите последний топ-10 список, доступный с Stock Advisor, и присоединитесь к инвестиционному сообществу, созданному индивидуальными инвесторами для индивидуальных инвесторов.
Посмотрите 10 акций
*Доходность Stock Advisor по состоянию на 21 апреля 2026 года.
Эта статья является транскрипцией этого конференц-звонка, подготовленного The Motley Fool. Хотя мы стремимся к нашему Безумному Лучшему, в этой транскрипции могут быть ошибки, упущения или неточности. Как и во всех наших статьях, The Motley Fool не несет никакой ответственности за ваше использование этого контента, и мы настоятельно рекомендуем вам провести свои собственные исследования, включая прослушивание звонка самостоятельно и чтение отчетов SEC компании. Пожалуйста, ознакомьтесь с нашими Условиями и положениями для дополнительной информации, включая наши обязательные капитализированные отказы от ответственности.
The Motley Fool не имеет позиции ни в одной из упомянутых акций. The Motley Fool имеет политику раскрытия информации.
Kite Realty (KRG) Квартальный транскрипт прибыли Q2 2025 был изначально опубликован The Motley Fool
