Источник изображения: The Motley Fool.
Дата
Среда, 25 февраля 2026 года, 9 утра по восточному времени
Участники звонка
Генеральный директор Андрю Сподек
Финансовый директор Стивен Бакке
Президент Джереми Гарбер
Хотите цитату от аналитика Motley Fool? Напишите на pr@fool.com
Полный текст транскрипции конференции
Андрю Сподек: Доброе утро и спасибо, что присоединились к нам сегодня. В 2025 году мы превзошли ожидания по всем фронтам. Наши результаты отражают стабильность и рост, заложенные в нашем портфеле критической логистической инфраструктуры, сданной в аренду службе почтовой связи США, а также наш подход к управлению. Успешное выполнение нашего бизнес-плана, в сочетании с прочностью арендаторства почтовой службы, позволило нам превзойти наше руководство на 2025 год. Мы продолжаем развиваться благодаря эффектам экономии масштаба, возникшим вследствие роста нашего портфеля и инвестиций в технологии и системы в последние годы.
Мы увеличили нашу активную базу примерно на 20% в прошлом году, увеличив нашу валовую стоимость недвижимости в 10 раз с момента IPO. Наш доступ к капиталу для финансирования роста никогда не был таким крепким, укрепленный инвестиционным рейтингом BBB от Kroll, KBRA. Наша ликвидность к концу года составляет 271 миллион долларов, включая увеличение кредитной линии, объявленное накануне, а также успешную деятельность по привлечению средств в первом квартале. Смотря в будущее, у нас есть крепкая труба сделок для топлива нашего механизма создания стоимости. Мы генерируем значительную стоимость через сделки путем применения эффективного подхода к управлению, пересматривая арендную плату на рынке и продлевая сроки аренды до 10 лет с ежегодным повышением арендной платы.
Наша стратегия по приобретению остается неизменной для того, чтобы объем был прибавочным к первому дню и обеспечивал заметный рост со временем. На основе нашей обширной трубы сделок, мы представляем начальное руководство от 115 до 125 миллионов долларов по средневзвешенной ставке капитализации около 7%, полностью удовлетворенное недавней деятельностью на рынке капитала. Поскольку наша стоимость капитала продолжает улучшаться, а наша труба сделок продолжает расширяться, мы пересмотрим руководство по приобретениям по мере необходимости в будущих кварталах. 2025 год принес изменения в Почтовой службе. В июле новый генеральный почтмейстер взял штурвал и был явно выразителен о ценности последней мили.
Запуск процесса аукциона для расширения доступа к последней миле только подтверждает то, что мы говорим уже несколько лет. Эти местоположения недвижимости являются основой сети доставки почтовой службы США. Эта инфраструктура обеспечивает универсальное обслуживание более чем 170 миллионов точек доставки по всей стране и используется логистическими провайдерами и онлайн-ритейлерами 6 дней в неделю. Как мы напоминаем инвесторам, через правительственные закрытия, рецессии и пандемии, Почтовая служба оплачивает 100% ежемесячной аренды 100% времени. Расходы на аренду составляют 1,5% от общих операционных расходов почтовой службы, и они остаются в наших зданиях 99% времени.
Я считаю, что в неопределенные времена стабильность арендаторства Почтовой службы может иметь еще большую ценность. Я горжусь нашим прогрессом и нашим сильным положением на старте года. Сейчас я передам звонок Стиву.
Стивен Бакке: Спасибо, Андрю. Вчера мы сообщили о чистом операционном денежном потоке на акцию в размере 0,33 доллара за четвертый квартал 2025 года, что привело к чистому операционному денежному потоку на акцию за год в размере 1,32 доллара. Это было в верхней части нашего последнего руководства и представляет собой рост на 13,8% за год. Подводя итоги показателей руководства на 2025 год, сделки составили 123,1 миллиона долларов, немного опередившие наше руководство на декабрь и почти на 40 миллионов долларов превысившие среднюю точку нашего руководства в начале года. Весьма годовая наличная годовая амортизация в размере 10,9 миллиона долларов оказалась немного лучше, чем средняя точка руководства в размере 11 миллионов долларов. Как доля общего дохода, наличная амортизация снизилась почти на 130 базисных пунктов в 2025 году, являясь показателем масштабных эффективностей, которые мы испытываем.
Наконец, наш показатель чистого операционного денежного потока на акцию на том же магазине в 2025 году составил 8,9%. На 2026 год мы предоставляем руководство по чистому операционному денежному потоку на акцию от 1,39 до 1,41 доллара, что составляет 6,1% роста с прошлого года в средней точке. Это выше нашей ежегодной ставки роста с 2020 года в размере 5,8% в год. Предположения руководства включают следующее: сделки на сумму от 115 до 125 миллионов долларов; рост наличного денежного потока на том же магазине от 6,0% до 7,0% и наличная амортизация в размере от 11,5 миллионов до 12,5 миллионов долларов. На первый квартал мы ожидаем повторяющиеся капиталовложения примерно от 125 000 до 200 000 долларов.
Наконец, руководство включает примерно 0,05 доллара на акцию доливного влияния от впереди рассчитываемого акционерного капитала в соответствии с методом трезорной акции, поскольку цена акций компании выше чистой цены предоставленных впереди. Обратимся к источникам и использованию капитала. В 2025 году мы привлекли 55 миллионов долларов через ATM и выпуск единиц ОР, 40 миллионов долларов через срочные кредиты, заем наш погашаемый остаток и использовали задержанный денежный поток для финансирования сделок. На 2026 год, как упомянул Андрю, мы полностью финансировали всю нашу деятельность по приобретению в верхней части на базе сохранения уровня задолженности через акции и заем, а также увеличивая задержанный свободный денежный поток.
В 2026 году мы привлекли в общей сложности 44 миллиона долларов акций по средней грубой цене 17,67 доллара за акцию, из которых 36 миллионов долларов были проданы впереди по средней грубой цене 17,88 доллара за акцию. Мы исполнили через впереди ATM для соответствия выпуска акций с закрытиями будущих сделок по приобретению. Что касается финансирования долгов, 20 февраля мы закрыли на 115 миллионов долларов новые обязательства по кредитной линии оборотного капитала, приветствуя Скотиабанк в качестве нового кредитора. Дополнительная ликвидность укрепляет наш балансовый лист в еще более сильном положении для поддержки роста нашего бизнеса. Обратимся к показателям баланса.
Мы завершили год с чистым долгом к годовому адаптированному EBITDA в размере 5,2х или 4,6х после учета нерешенных впереди акций. Наша философия как публичной компании, и даже до этого, когда мы были частными, заключалась в том, чтобы действовать на низком уровне задолженности. Наш чистый долг к годовому адаптированному EBITDA в среднем составлял от низких до средних 5х за последние 5 лет. И в будущем мы планируем продолжать действовать в том же диапазоне. Таким образом, мы обновляем нашу цель по задолженности к адаптированному EBITDA до уровня ниже 6х по сравнению с предыдущей целью ниже 7х.
К концу года наш баланс состоял из 89% долга с фиксированной процентной ставкой, 91% необеспеченного долга и 113 миллионов долларов ликвидности, которая увеличивается до примерно 270 миллионов долларов, включая привлеченный капитал в первом квартале. В будущем мы планируем заниматься в основном фиксированным ставками необеспеченного долга и поддерживать достаточную ликвидность. Наконец, в январе мы увеличили дивиденд на 1% до 0,245 доллара за четверть, продолжая нашу историю увеличения дивидендов каждый год с момента IPO. Мы стремимся к увеличению дивидендов, используя задержанный денежный поток для реинвестирования в бизнес и поддержания крепкого финансового положения. С этим я передам слово Джереми.
Джереми Гарбер: Спасибо, Стив. Я дам обновление о наших усилиях по повторной аренде, а затем подробнее расскажу о нашей деятельности по приобретениям в четвертом квартале. Начнем с повторной аренды. На сегодняшний день мы заключили все новые договоры аренды для объектов, которые истекли в 2025 году, за исключением 5 объектов, приобретенных в течение 2025 года и 1 приобретенного в состоянии расторжения в 2026 году. С 5 объектами, приобретенными в 2025 году, согласованы арендные платы, и договоры находятся в процессе аренды. Что касается повторной аренды на 2026 год, кроме 4 недавно приобретенных объектов, все арендные платы согласованы и в настоящее время находятся в процессе аренды. В настоящее время мы ведем
С учетом исполненных и согласованных арендных платежей по новым договорам аренды до 2026 года средний взвешенный срок аренды нашего текущего портфеля увеличится до более 5 лет по сравнению с 3 годами, когда мы вышли на IPO. Компания не получала единовременных платежей в четвертом квартале. По мере приближения к 2026 году, за исключением перспективных приобретений, приобретенных в статусе пролонгации, единовременные платежи должны продолжать снижаться по частоте и стоимости, поскольку мы заключаем договора аренды заранее относительно их дат окончания. Переходим к приобретениям. В 2025 году мы приобрели 216 объектов на сумму 123 миллиона долларов, что соответствует нашему последнему прогнозу на 2025 год в более чем 120 миллионов долларов. Взвешенная средняя начальная денежная капитализация по приобретениям прошлого года составила 7,7%.
Раскрыв четвертые квартальные приобретения, мы приобрели 65 объектов примерно за 29,1 миллиона долларов с взвешенной средней начальной денежной капитализацией 7,5%, что добавило примерно 142 000 квадратных футов чистой арендуемой площади в наш портфель. Приобретения четвертого квартала составили 55 000 квадратных футов от 42 почтовых отделений последней мили и 87 000 квадратных футов от 23 гибких объектов. Наше продолжающееся движение прибыли обусловлено привлекательными приобретениями, планом ближайших возможностей по маркировке аренды, растущим вкладом от ежегодных индексаций аренды и дисциплинированным подходом к расходам. Этим мы завершаем наши подготовленные замечания. Оператор, мы хотели бы открыть линию для вопросов.
Оператор: [Инструкции оператора] Ваш первый вопрос от Антони Паолоне из JPMorgan.
Нахом Тесфазги: У вас Нахом от Тони. Я думаю, вы могли бы более подробно рассказать о сделках на рынке и что именно мешает вам, я так сказать, включить газ, в этом направлении? Кажется, что средняя точка в 120 миллионов долларов была более или менее в линии с тем, что было завершено в 2025 году.
Эндрю Сподек: Конечно. Я благодарен за вопрос. Я очень уверен в том, что наша труба сегодня. Наш первоначальный прогноз на этот год на 40% выше нашего первоначального прогноза прошлого года. Труба очень сильная. Мы очень уверены в том, что принесет нам этот год. Мы рады, что наш долг и акционерный капитал учтены. Мы действительно находимся в самой сильной позиции, в которой когда-либо были. И я надеюсь, что по мере улучшения стоимости нашего капитала наша способность увеличивать нашу трубу и наши приобретения будет расти вместе с ним, и мы будем информировать вас по мере продвижения года.
Нахом Тесфазги: Понял. Хорошо. И, наверное, второй вопрос для меня касается инвесторской презентации, где вы дали некоторые хорошие комментарии и фон о почтовом отделении. Но можете ли вы разъяснить, что вы имели в виду, когда сказали, что модель доходов USPS эволюционирует и они проводят конкурентные процедуры торгов?
Джереми Гарбер: Конечно. Это Джереми. Как вы слышали в комментариях Эндрю, новый PMG присоединился к почтовой службе в июле и объявил в прошлом месяце, что они собираются предоставлять доступ к их последней миле. Если вы посмотрите на нашу презентацию, то исторически вы увидите, что мы ссылались на возможность для крупных логистических поставщиков, таких как UPS, FedEx, Amazon, DHL, войти на последнюю милю и достичь более выгодной цены. И то, что почтовая служба признала, это ценность, заложенная в последней миле, и возможности по доходам в последней миле, и они теперь открыли процесс для других участников, чтобы войти на последнюю милю. Именно об этом они говорили.
Существует портал, где они теперь принимают потенциальных клиентов для участия в торгах. И по их последним комментариям было более 1200 запросов на участие.
Оператор: Следующий вопрос от Джона Кима из BMO Capital Markets.
Джон Ким: Я просто хотел узнать, ваша стоимость капитала значительно улучшилась за последние несколько месяцев, как на стороне акций, так и с понижением процентных ставок. Изменило ли это вашу инвестиционную стратегию в терминах целевых доходностей и размера портфелей, которые вы можете приобрести?
Эндрю Сподек: Мы рады видеть, что наша стоимость капитала улучшилась. И я всегда говорил, что по мере улучшения нашей капитализации наша способность приобретать также улучшится. Наша цель была и остается быть прибыльными с первого дня для наших приобретений и нашего внутреннего роста оттуда. И это будет продолжаться и далее. Как я уже сказал в предыдущем вопросе, я очень рад тому, что принесет этот год и где сегодня находятся наши затраты на долг и акционерный капитал и наша способность реализовать нашу трубу.
Джон Ким: Хорошо. И я хотел спросить о завершающемся договоре аренды в 2027 году. Я думаю, вы упомянули, что вы все еще работаете над ними и также сосредотачиваетесь на 2028 году. Но каково, по вашему мнению, наиболее вероятное развитие событий в отношении того, насколько много из этой арендной платы будет продлено? Есть ли потенциальные риски или возможности в уровне арендной платы в 59 миллионов долларов и что еще вы могли бы поделиться в отношении вероятного исхода?
Стивен Бакке: Да. Спасибо за вопрос. Это Стив. На сегодняшний день мы ожидаем, что все эти договоры аренды будут продлены на ближайшие пару лет. И глядя на 2027 год, ситуация очень похожа на 2026 год. Так что я думаю, что то, что вы видели сегодня, с тем, где мы находимся сегодня, должно продолжаться и в 2027 году.
Джон Ким: Сколько -- сколько разных договоров аренды включено в сроки, истекающие?
Стивен Бакке: Я могу посмотреть в своем дополнительном, но это в под -- это 470 договоров аренды. Следует отметить, что значительная часть из них, я думаю, 160 договоров аренды, являются мастер-договором, над которым мы работаем с Почтовой службой в настоящее время.
Оператор: Следующий вопрос от Джона Питерсена из Jefferies.
Джонатан Питерсен: Хорошо. Я хотел бы узнать о приобретениях. Когда вы приобретаете объект и затем применяете к нему свою структуру аренды с индексациями и сроком на 10 лет, можете ли вы количественно оценить, какие возможности это открывает для вас с точки зрения более высокой внутренней нормы доходности и как это делает вас, я так сказать, более конкурентоспособными на рынке приобретения сделок?
Эндрю Сподек: Конечно. Это отличный вопрос. Мы действительно не артикулировали, какова стоимость наших разниц в арендной плате или наших маркетингов, но они значительны. И я бы отметил наши показатели одинаковых магазинов и куда мы направляем наши одинаковые магазины на этот год.
Стивен Бакке: Да. И лишь добавлю к словам Эндрю, это Стив. Я думаю, что сокращение, которое вы можете использовать для расчета нелеверированной внутренней нормы доходности, это начальная доходность, по которой мы приобретаем на 7,5% денежную капитализацию, и затем рассматривая наш средний показатель прироста чистой операционной прибыли последние несколько лет, который составляет около 6%. Это приводит к нелеверированной внутренней норме доходности 13-14%.
Джонатан Питерсен: Хорошо. Все понятно. И в прошлом вы приобретали склады, сданные в аренду Почтовой службе США. Можете ли вы снова рассмотреть это, если ваша стоимость капитала улучшится до такого уровня, что позволит это иметь смысл?
Эндрю Сподек: Да, это отличный вопрос. Мы всегда рассматриваем индустриальный рынок. Это не то, что я называю основой бизнеса. Мы действительно сосредотачиваем большую часть внимания на гибкие и объекты последней мили. Но по мере улучшения нашей капитализации возможность приобретения некоторых из этих индустриальных объектов определенно улучшается вместе с ней.
Джонатан Питерсен: Хорошо. Может, еще один вопрос для меня касается Джереми. Вы упомянули ранее в ответ на другой вопрос о логистических поставщиках, входящих на последнюю милю Почтовой службы США. Можете ли вы предвидеть какие-либо имущественные последствия, которые мы должны ожидать в связи с более значительным потоком почтовой службы через объекты последней мили USPS?
Джереми Гарбер: Что касается существующей инфраструктуры и...
Джонатан Питерсен: Средние, крупные магазины или другие типы магазинов или что-то подобное?
Джереми Гарбер: Правильно. Так вот, то, на что они обращают внимание, это их доставочные подразделения, это 22 000 из 30 тысяч объектов, которые уже построены и оборудованы для обработки таких логистических задач.
Оператор: Я передаю слово Эндрю Сподеку для заключительных замечаний.
Андрю Сподек: Благодарю. С учетом нашего долга и акций, а также обширного портфеля, мы находимся в более сильном положении, чем когда-либо прежде как публичная компания для того, чтобы использовать возможности, которые нас ждут. С нетерпением жду общения с вами в ближайшие месяцы. Спасибо всем, кто присоединился к нам.
Оператор: Это завершает сегодняшнюю телефонную конференцию. Вы можете отключиться от линии, и спасибо за ваше участие.
СтОит ли сейчас покупать акции Postal Realty Trust?
Прежде чем покупать акции Postal Realty Trust, обратите внимание на это:
Аналитическая группа Motley Fool Stock Advisor только что выделила10 лучших акций, которые, по их мнению, инвесторы могут приобрести сейчас, и Postal Realty Trust в их числе не оказался. Эти 10 акций, которые были выбраны, могут принести огромные доходы в ближайшие годы.
Подумайте, когда Netflix попал в этот список 17 декабря 2004 года... если бы вы инвестировали $1,000 в момент нашего рекомендации, у вас было бы $511,411!* Или когда Nvidia попала в этот список 15 апреля 2005 года... если бы вы инвестировали $1,000 в момент нашего рекомендации, у вас было бы $1,238,736!*
Теперь стоит отметить, что средний общий доходStock Advisor составляет 986% что является превосходством над рынком по сравнению с 199% для S&P 500.Не упустите последний топ-10 список, доступный сStock Advisor, и присоединяйтесь к инвестиционному сообществу, созданному индивидуальными инвесторами для индивидуальных инвесторов.
См. 10 акций
*Доходы Stock Advisor по состоянию на 21 апреля 2026 г.
Эта статья является транскрипцией этого звонка и была подготовлена для The Motley Fool. Хотя мы стремимся к нашему Foolish Best, в этой транскрипции могут быть ошибки, упущения или неточности. Как и во всех наших статьях, The Motley Fool не несет ответственности за ваше использование этого контента, и мы настоятельно рекомендуем вам провести свои собственные исследования, включая прослушивание звонка и чтение отчетов SEC компании. Пожалуйста, ознакомьтесь с нашими Условиями и положениями для получения дополнительных сведений, включая наши обязательные Заглавные Отказы от ответственности.
The Motley Fool не имеет позиции в каких-либо из упомянутых акций. The Motley Fool имеет политику конфиденциальности.
Транскрипция отчетности Postal Realty (PSTL) за 4 квартал 2025 года была изначально опубликована The Motley Fool
