Источник изображения: The Motley Fool.
Дата
Среда, 25 февраля 2026 года, 9 утра по восточному времени
Участники звонка
Главный исполнительный директор Эндрю Сподек
Главный финансовый директор Стивен Бакке
Президент Джереми Гарбер
Хотите цитату от аналитика Motley Fool? Пишите на pr@fool.com
Полный текст конференц-звонка
Эндрю Сподек: Доброе утро и спасибо, что присоединились к нам сегодня. В 2025 году мы превзошли ожидания на всех фронтах. Наши результаты отражают стабильность и рост, присущие нашему портфелю критической логистической инфраструктуры, сданной в аренду Управлению почтовых услуг США, а также наш подход к управлению. Это было успешное выполнение нашего бизнес-плана, совместно с крепкой арендной деятельностью Управления почтовых услуг, что позволило нам превзойти наше руководство за 2025 год. Мы продолжаем строить на этих результатах с сильным прогнозом на 2026 год, который мы опубликовали вчера. Наш бизнес получает больше выгод от масштабов благодаря росту нашего портфеля и инвестициям в технологии и системы, которые мы сделали за последние годы.
Мы увеличили нашу активную базу примерно на 20% в прошлом году, увеличив нашу рыночную стоимость недвижимости в 10 раз с момента IPO. Наш доступ к капиталу для финансирования роста глубже, чем когда-либо, подкрепленный рейтингом BBB от Kroll, KBRA. Наша ликвидность к концу года достигла $271 миллион, включая увеличение линии кредита, о котором мы объявили вчера, а также успешную деятельность по привлечению капитала, которую мы завершили на текущий момент в первом квартале. Глядя в будущее, у нас есть сильный пайплайн приобретений для того, чтобы поддерживать наш механизм создания стоимости. Мы создаем значительную стоимость через приобретения, применяя наш эффективный метод управления, устанавливая арендные ставки на рынке и продлевая сроки аренды до 10 лет с ежегодным ростом арендной платы.
Наша стратегия приобретения остается неизменной для того, чтобы объем день 1 был аккретивным и обеспечивал значительный рост со временем. На основе нашего мощного пайплайна мы представляем начальное руководство от $115 миллионов до $125 миллионов при средней капитализации 7%, полностью финансируемое за счет недавней деятельности на рынке капитала. Поскольку наша себестоимость капитала продолжает улучшаться, а пайплайн сделок продолжает расширяться, мы пересмотрим руководство по приобретениям по мере необходимости в будущих кварталах. 2025 год принес изменения в Управлении почтовых услуг. Новый глава почтовой службы взял рулевое управление в июле и был явным в ценности последней мили.
Запуск процесса аукционирования для расширения доступа к последней миле только подтверждает то, что мы говорили годами. Эти местоположения недвижимости являются основой сети доставки Управления почтовых услуг США. Эта инфраструктура обеспечивает универсальное обслуживание более чем на 170 миллионах точек доставки по всей стране и используется 6 дней в неделю логистическими поставщиками и онлайн-ритейлерами. Как мы напоминаем инвесторам, через правительственные закрытия, рецессии и пандемии Управление почтовых услуг оплачивает 100% ежемесячной аренды 100% времени. Расходы на аренду составляют 1,5% от общих операционных расходов Управления почтовых услуг, и они находятся в наших зданиях 99% времени.
Я считаю, что в неопределенные времена стабильность аренды Управления почтовых услуг может быть еще более ценной. Я горжусь нашими достижениями и нашим сильным положением на старте года. Сейчас передаю слово Стиву.
Стивен Бакке: Спасибо, Эндрю. Вчера мы сообщили о AFFO на акцию в размере $0,33 за четвертый квартал 2025 года, что привело годовой показатель AFFO на акцию к $1,32. Это было в верхней части нашего последнего руководства и представляет собой рост на 13,8% за год. Рассматривая элементы руководства за 2025 год, приобретения составили $123,1 миллиона, незначительно превышая наше руководство на декабрь и почти на $40 миллионов выше среднего значения нашего руководства на начало года. Годовые наличные расходы на административно-хозяйственные нужды в размере $10,9 миллиона оказались немного лучше, чем середина руководства в $11 миллионов. Как доля от общего дохода, наличные расходы на административно-хозяйственные нужды снизились почти на 130 базисных пунктов в 2025 году, что свидетельствует о масштабных эффективностях, которые мы испытываем.
Наконец, наш показатель NOI по наличным деньгам для того же магазина в 2025 году составил 8,9%. На 2026 год мы предоставляем руководство по AFFO на акцию от $1,39 до $1,41, что представляет собой рост на 6,1% среднего значения за прошлый год. Это выше нашей годовой ставки роста с 2020 года в размере 5,8% в год. Предположения руководства включают в себя следующее: приобретения на сумму от $115 миллионов до $125 миллионов; рост NOI по наличным деньгам для того же магазина от 6,0% до 7,0% и наличные расходы на административно-хозяйственные нужды от $11,5 миллиона до $12,5 миллиона. На первый квартал мы ожидаем повторяющиеся капиталовложения в размере приблизительно от $125 000 до $200 000.
Наконец, руководство включает приблизительно $0,05 на акцию дилютивного воздействия от будущих акций, рассчитанного в соответствии с методом учета акций в соответствии с котировкой ценных бумаг, поскольку цена акций компании выше чистой цены выпущенных вперед договоров. Обращаясь к источникам и использованию капитала. В 2025 году мы привлекли $55 миллионов через ATM и выпуск единиц ОР, $40 миллионов через срочные кредиты, взятые по нашей линии кредита, и использовали собственный денежный поток для финансирования приобретений. На 2026 год, как упоминал Эндрю, мы полностью финансировали весь объем наших руководящих указаний по приобретениям в верхней части без увеличения плеча через привлечение капитала и заем, а также увеличение собственного свободного денежного потока.
В 2026 году мы привлекли всего $44 миллиона капитала по средней валовой цене в $17,67 за акцию, из которых $36 миллионов были проданы на базе вперед на среднюю цену в $17,88 за акцию. Мы выполнили через вперед ATM для согласования выпуска акций с будущими закрытиями сделок по приобретению. Что касается заемного финансирования, 20 февраля мы закрыли сделку на $115 миллионов новых обязательств по оборотному кредиту, приветствуя Scotiabank в качестве нового кредитора. Дополнительная ликвидность укрепляет наш балансовый лист и обеспечивает более крепкое положение для поддержки роста нашего бизнеса. Обращаясь к показателям балансовой ведомости.
Мы завершили год с коэффициентом чистого долга к годовому адаптированному EBITDA в размере 5,2x или 4,6x после учета неустоявшихся вперед договоров. Наша философия как публичной компании и даже до этого, когда мы были частными, заключается в том, чтобы работать на низком уровне плеча. Наш коэффициент чистого долга к годовому адаптированному EBITDA в течение последних 5 лет составлял от низкого до среднего значения в 5x. И в будущем мы планируем продолжать работать в том же диапазоне. Таким образом, мы обновляем нашу цель по плечу для чистого долга к адаптированному EBITDA до уровня ниже 6x по сравнению с предыдущей целью ниже 7x.
На конец года наш балансовый лист состоял на 89% из фиксированных ставок долга, на 91% из необеспеченного долга и $113 миллионов ликвидности, которая возрастет до примерно $270 миллионов, включая привлеченные средства в первом квартале. Впредь мы планируем занимать в основном с фиксированными ставками необеспеченного долга и поддерживать достаточную ликвидность. Наконец, в январе мы увеличили дивиденд на 1% до $0,245 за квартал, продолжая нашу практику повышения дивидендов каждый год с момента IPO. Мы готовы к росту дивидендов, используя собственный денежный поток для реинвестирования в бизнес и поддержания крепкого финансового положения. С этим я передам слово Джереми.
Джереми Гарбер: Спасибо, Стив. Я предоставлю обновление о наших усилиях по повторной аренде, за которым последует более подробная информация о нашей деятельности по приобретению в четвертом квартале. Начнем с повторной аренды. На сегодняшний день мы заключили все новые договоры аренды для объектов, срок аренды которых истек в 2025 году, за исключением 5 объектов, приобретенных в течение 2025 года и 1 приобретенного в статусе переходного в 2026 году. Для 5 объектов, приобретенных в течение 2025 года, были согласованы арендные платы, и договоры находятся в стадии подготовки. Что касается повторной аренды на 2026 год, за исключением 4 недавно приобретенных объектов, все арендные платы были согласованы и в настоящее время находятся в стадии подготовки договоров. В настоящее время мы ведем
Включая выполненные и согласованные арендные платежи по новым договорам аренды до 2026 года, средний взвешенный срок аренды нашего текущего портфеля продлится до более 5 лет по сравнению с 3 годами, когда мы вышли на IPO. Компания не получала единовременных доплат в четвертом квартале. По мере приближения к 2026 году, за исключением перспективных приобретений, которые приобретаются в режиме задержки, единовременные доплаты должны продолжать уменьшаться по частоте и стоимости, так как мы подписываем договора аренды заранее перед истечением срока. Перейдем к приобретениям. В 2025 году мы приобрели 216 объектов на сумму $123 миллиона, достигнув нашего последнего руководства на 2025 год в более чем $120 миллионов. Средняя начальная денежная капитализация по приобретениям прошлого года составила 7,7%.
Рассмотрим четвертые квартальные приобретения. Мы приобрели 65 объектов примерно на $29,1 миллиона по взвешенной средней начальной денежной капитализации 7,5%, что добавило примерно 142 000 квадратных футов внутренней арендуемой площади в наш портфель. Приобретения четвертого квартала составили 55 000 квадратных футов от 42 почтовых отделений последней мили и 87 000 квадратных футов от 23 гибких объектов. Наше постоянное увеличение прибыли обусловлено аккретивными приобретениями, трубопроводом ближайших возможностей маркетинга аренды, растущим вкладом от годовых индексаций аренды и дисциплинированным подходом к расходам. Это завершает наши подготовленные замечания. Оператор, мы хотели бы открыть линию для вопросов.
Оператор: [Инструкции оператора] Ваш первый вопрос от Антони Паолоне из JPMorgan.
Нахом Тесфазги: У вас Нахом от Тони. Можете ли вы дополнить некоторые моменты, которые вы упомянули о рынке сделок и что на самом деле мешает вам, я думаю, включить газ, на этом фронте? Похоже, что среднее значение в $120 миллионов было примерно в соответствии с тем, что было завершено в 2025 году.
Эндрю Сподек: Конечно. Я благодарю за вопрос. Я очень уверен в том, где сегодня находится наш трубопровод. Наше первоначальное руководство на этот год более чем на 40% выше, чем наше первоначальное руководство прошлого года. Трубопровод очень силен. Мы очень уверены в том, что принесет нам этот год. Мы рады, что наш долг и капитал учтены. Мы действительно находимся в самом сильном положении, в каком когда-либо были. И я надеюсь, что по мере улучшения нашей стоимости капитала наша способность увеличивать наш трубопровод и наши приобретения будет расти вместе с ним, и мы будем информировать вас по мере продвижения года.
Нахом Тесфазги: Понял. Хорошо. И, наверное, второй для меня вопрос заключается в том, что в инвестиционной презентации вы упомянули о почтовом отделении. Но можете ли вы разъяснить, что вы имели в виду, когда сказали, что модель доходов USPS эволюционирует и они проводят конкурентные торги?
Джереми Гарбер: Конечно. Это Джереми. Как вы слышали из комментариев Эндрю, новый генеральный почтмейстер присоединился к Почтовой службе в июле и объявил в прошлом месяце, что они собираются предоставить доступ к их последней миле. Пройдя через нашу презентацию, исторически вы увидите, что мы упоминали о возможности входа крупных поставщиков логистики, таких как UPS, FedEx, Amazon, DHL, на последнюю милю и достижение более выгодных цен. И то, что Почтовая служба признала стоимость, содержащуюся в последней миле, и возможность доходов в последней миле, и теперь они открыли процесс для других участия в входе в последнюю милю. И вот что они упомянули.
Есть портал, где они теперь принимают потенциальных клиентов для участия в торгах за доступ. И по их последним комментариям было более 1 200 запросов на участие.
Оператор: Следующий вопрос от Джона Кима из BMO Capital Markets.
Джон Ким: Я просто хотел спросить, ваша стоимость капитала заметно улучшилась за последние несколько месяцев, как по стороне акций, так и с учетом снижения процентных ставок. Изменяет ли это вашу стратегию инвестирования в целом в терминах целевых доходностей и размера портфелей, которые вы можете приобрести?
Эндрю Сподек: Мы рады видеть, что наша стоимость капитала улучшилась. И я всегда говорил, что по мере улучшения нашей стоимости капитала наша способность приобретать улучшится вместе с ней. Наша цель была и остается быть аккретивными с первого дня для наших приобретений и нашего внутреннего роста оттуда. И это будет продолжаться нашей стратегией и дальше. Как я сказал в предыдущем вопросе, я очень взволнован тем, что принесет этот год и где сегодня находятся наши затраты на долг и капитал, и наша способность реализовывать наш трубопровод.
Джон Ким: Хорошо. И я хотел бы спросить о истечениях аренды в '27 году. Я думаю, вы упомянули, что вы все еще работаете над ними и также уделяете внимание '28 году. Но что, по вашему мнению, наиболее вероятный исход в том, сколько из тех арендных платежей будет обновлено? Есть ли потенциал для увеличения или уменьшения этого уровня арендной платы в $59 миллионов и что-то еще, что вы могли бы поделиться в отношении вероятного исхода?
Стивен Бакке: Да. Спасибо за вопрос. Это Стив. На сегодняшний день мы ожидаем, что все эти договоры аренды будут продлены на ближайшие пару лет. И глядя на 2027 год, ситуация очень похожа на 2026 год. Так что я думаю, что то, что вы видели сегодня с точки зрения нашего текущего положения, должно продолжаться в течение 2027 года.
Джон Ким: И сколько -- просто сколько различных договоров аренды включено в истечения?
Стивен Бакке: Я могу посмотреть свой дополнительный материал, но это подразделение -- это 470 договоров аренды. Следует отметить, что значительная часть из них, я думаю, 160 договоров аренды, являются мастер-договором, над которым мы работаем с Почтовой службой в настоящее время.
Оператор: Следующий вопрос от Джона Петерсена из Jefferies.
Джонатан Петерсен: Хорошо. Я надеялся поговорить о приобретениях. Так что, когда вы приобретаете объект и затем применяете к нему свою структуру аренды с эскалаторами и сроком на 10 лет, можно ли количественно оценить, что это открывает для вас с точки зрения адаптации с более высоким IRR и как это делает вас, я думаю, более конкурентоспособными на рынке приобретения сделок?
Эндрю Сподек: Конечно. Это отличный вопрос. Мы действительно не артикулировали, какова стоимость наших различий в арендной плате или наших маркетинговых моментов. Но они значительны. И я бы указал вас на наши показатели по одним и тем же магазинам и на то, куда мы направляем наши показатели по одинаковым магазинам на этот год.
Стивен Бакке: Да. И чтобы дополнить слова Эндрю, это Стив. Я думаю, что кратчайший способ подсчитать безразмерный IRR - это начальная доходность, по которой мы приобретали с 7,5% наличной денежной капитализацией, а затем посмотреть на наш средний откатной рост NOI в одинаковых магазинах за последние несколько лет, который составил около 6%. Это приводит вас к безразмерному IRR 13% до 14%.
Джонатан Петерсен: Хорошо. Хорошо. Это полезно. И еще в прошлом вы приобретали склады, сданные в аренду USPS. Это нечто, что вы можете рассмотреть снова, если ваша стоимость капитала улучшится до уровня, который позволит это имеет смысл?
Эндрю Сподек: Да, это хороший вопрос. Мы всегда рассматриваем промышленный рынок. Это не то, что я называю основным в бизнесе. Мы действительно сосредотачиваем основное внимание на гибких и объектах последней мили. Но по мере улучшения нашей стоимости капитала наша возможность приобретения некоторых из этих промышленных объектов определенно улучшается вместе с ней.
Джонатан Петерсен: Хорошо. Возможно, последний вопрос для меня для Джереми. Вы упомянули ранее в ответ на другой вопрос о поставщиках логистики, входящих в последнюю милю USPS. Я думаю, есть ли какие-либо имущественные последствия, которые мы должны предвидеть с более -- большим количеством, скажем, больших магазинов или различных типов магазинов или что-то в этом роде?
Джереми Гарбер: В отношении существующей инфраструктуры и...
Джонатан Петерсен: Средние, большие магазины или разные типы магазинов или что-то в этом роде?
Джереми Гарбер: Верно. Так что они определяют свои поставки, это 22 000 из более чем 30 000 объектов, которые есть. Так что эти объекты уже построены и оборудованы для обработки такой логистики.
Оператор: Я хотел бы передать слово Эндрю Сподеку для заключительных замечаний.
Андре Сподек: Спасибо. Учитывая нашу долговую и акционерную составляющие и обширный пайплайн, мы находимся в более сильном положении, чем когда-либо прежде как публичная компания, чтобы воспользоваться возможностями впереди. С нетерпением ждем возможности поговорить с вами в ближайшие месяцы. Благодарим вас за участие.
Оператор: Это завершает сегодняшнюю телефонную конференцию. Вы можете отключиться от линии, и спасибо за ваше участие.
Следует ли покупать акции Postal Realty Trust прямо сейчас?
Прежде чем покупать акции Postal Realty Trust, обратите внимание на следующее:
Команда аналитиков Motley Fool Stock Advisor только что выделила 10 лучших акций, которые, по их мнению, инвесторам стоит купить прямо сейчас, и Postal Realty Trust не вошел в этот список. Эти 10 акций, которые попали в список, могут принести огромные доходы в ближайшие годы.
Думайте о том, когда Netflix попал в этот список 17 декабря 2004 года... если бы вы инвестировали $1,000 во время нашего рекомендации, у вас было бы $511,411!* Или когда Nvidia попала в этот список 15 апреля 2005 года... если бы вы инвестировали $1,000 во время нашего рекомендации, у вас было бы $1,238,736!*
Теперь стоит отметить, что средняя общая доходность Stock Advisors составляет 986% - превосходящая рынок производительность по сравнению с 199% для S&P 500. Не упустите последний топ-10 список, доступный с Stock Advisor, и присоединитесь к инвестиционному сообществу, созданному индивидуальными инвесторами для индивидуальных инвесторов.
Посмотрите 10 акций
*Доходность Stock Advisor на 21 апреля 2026 года.
Эта статья является транскрипцией данной телефонной конференции, подготовленной для The Motley Fool. Несмотря на наши лучшие усилия, в этой транскрипции могут быть ошибки, упущения или неточности. Как и во всех наших статьях, The Motley Fool не несет ответственности за ваше использование этого контента, и мы настоятельно рекомендуем вам провести собственное исследование, включая прослушивание звонка и чтение отчетов SEC компании. Пожалуйста, ознакомьтесь с нашими Условиями и положениями для получения дополнительной информации, включая наши обязательные заглавные отказы от ответственности.
The Motley Fool не имеет позиции в каких-либо упомянутых акциях. The Motley Fool имеет политику раскрытия информации.
Транскрипт отчетности Postal Realty (PSTL) за 4 квартал 2025 года был изначально опубликован The Motley Fool
