Источник изображения: The Motley Fool.
Дата
Пятница, 6 февраля 2026 года, 9:00 утра по восточному времени
Участники вызова
Президент и генеральный директор Джон П. Олбрайт
Старший вице-президент, главный финансовый директор и казначей Филип Р. Мейс
Хотите цитату от аналитика Motley Fool? Напишите на pr@fool.com
Полный текст транскрипта конференции
Джон Олбрайт: Спасибо, Дженна, и доброе утро, всем. Мы рады сообщить о успешном четвертом квартале, на который пришелся рост AFFO на акцию на обыкновенные акции на 22,7% и инвестиции в размере 142,1 миллиона долларов для завершения ежегодного рекорда в 277,7 миллиона долларов инвестиций за 2025 год. Этот рекордный объем инвестиций в 2025 году привел к росту AFFO на акцию на обыкновенные акции на 8,6% за весь 2025 год. Помимо объема инвестиций, мы успешно выполнили все аспекты нашего бизнес-плана в течение года. В частности, что касается приобретения недвижимости, в четвертом квартале мы приобрели 8 объектов на сумму приблизительно 40 миллионов долларов по начальной наличной ставке капитализации 6,9%.
За весь год мы приобрели 13 объектов на сумму 100,6 миллиона долларов по начальной ставке капитализации 7,4%. Из них следует выделить приобретения объектов, представляющих собой инвестиции с рейтингом инвестиционного уровня, таких как Lowe's и Walmart, а также более доходные инвестиции вроде штаб-квартиры и производственного помещения для лабораторий Germ-free.
Параллельно с активностью по приобретению недвижимости в 2025 году в четвертом квартале, мы успешно продолжаем осуществлять наш стратегический план переработки, продав 9 недейственных объектов на сумму 38,4 миллиона долларов по начальной ставке капитализации 7,7%, и доведя объем отчуждения недвижимости за весь 2025 год до 72,8 миллиона долларов, из которых 67,4 миллиона долларов приходится на приносящие доход объекты с начальной ставкой капитализации 8% и 5,3 миллиона долларов на пустующие объекты. В результате этой совокупной активности по портфелю объектов в 2025 году 51% наших АБР теперь генерируется от арендаторов с рейтингом инвестиционного уровня. Следует отметить, что Lowe's, Dick's Sporting Goods и Walmart теперь входят в пятерку лучших арендаторов, совокупно представляя 29% нашего АБР.
Кроме того, Walgreens в настоящее время представляет 4% от АБР и упал до нашего девятого арендатора с пятью оставшимися локациями в нашем портфеле. В более широком аспекте, к концу года наш портфель недвижимости состоял из 127 объектов, общей площадью 4,3 миллиона квадратных футов в 32 штатах с WALT в 8,4 лет и занятостью 99,5%. Теперь перейдем к захватывающему росту нашего коммерческого портфеля займов. Благодаря нашей долгосрочной репутации и глубоким связям в индустрии, мы продолжаем видеть и использовать перспективные возможности для оформления высокодоходных коммерческих займов с качественными спонсорами и привлекательными риско-корректированными доходами.
В четвертом квартале мы оформили 5 коммерческих займов и внесли поправки в один коммерческий займ на общую сумму 102,3 миллиона долларов при начальной средневзвешенной ставке 13,5%, что дало общую сумму на весь год в размере 177 миллионов долларов коммерческих займов по начальной средневзвешенной ставке 12%, включая проценты по погашению в виде акций при применении. Качественные проекты недвижимости, лежащие в основе этих займов, находятся в крупнейших агломерациях, поддерживаются сильными спонсорами и наработаны многие годы, и мы рады быть частью этих проектов. Кроме того, в четвертом квартале мы продали 10 миллионов долларов старшего интереса в нашем ранее анонсированном коммерческом займе, обеспеченном роскошным жилым комплексом в районе города Остин, штат Техас.
Эта продажа снизила концентрацию в одном из наших крупнейших коммерческих займов. В будущем мы вероятно будем рассматривать дополнительные продажи старших интересов в крупных инвестициях в займы для эффективного управления диверсификацией и повышения доходности наших чистых процентов. К концу года наш чистый коммерческий портфель займов составлял приблизительно 129,8 миллиона долларов, что выросло с 48 миллионов долларов на начало года, подчеркивая значительный масштаб и импульс, созданные нашей платформой за прошлый год.
Кроме того, мы стремимся, чтобы наш коммерческий портфель займов в целом составлял приблизительно 20% от общей остаточной стоимости активов, дополняя наши инвестиции в портфель недвижимости и увеличивая общую доходность наших общих активов, хотя временные рамки финансирования и погашения инвестиций в займы могут варьироваться от квартала к кварталу. Общий объем завершенных приобретений недвижимости и оформлений займов составил приблизительно 142,1 миллиона долларов за четвертый квартал по начальной средневзвешенной доходности 11,7% и 277,7 миллиона долларов за весь год по начальной средневзвешенной доходности 10,3%. 277,7 миллиона долларов завершенных инвестиций оказались нашим наиболее продуктивным годом в истории нашей компании.
Для поддержки такого уровня инвестиционной активности мы не только генерировали капитал через стратегические продажи активов, но также возможностно обращались к капитальным рынкам. В ноябре мы выпустили $50 миллионов новых привилегированных акций серии A с купоном 8%. Кроме того, в конце четвертого квартала 2025 года и начале первого квартала 2026 года мы использовали как наше общее ATM, так и программы ATM привилегированных акций серии A, привлекая в совокупности $18,3 миллиона капитала. Наконец, глядя на 2026 год, мы взволнованы перспективами для компании. Мы считаем, что наша инвестиционная активность, привлечение капитала и недавние рефинансирования долга, о которых Пил предоставит более подробную информацию, хорошо позиционировали компанию на старте нового года.
Кроме того, наш Совет недавно принял решение увеличить наш ежеквартальный дивиденд на обыкновенные акции на 5,3% до $0,30 на акцию, начиная с первого квартала этого года. И с этим я передаю слово Филу.
Филип Мейс: Спасибо, Джон. Начнем с краткого обзора финансовых результатов. Для четвертого квартала общий доход составил 16,9 миллиона долларов, включая арендный доход в размере 12,7 миллиона долларов и процентный доход от коммерческих займов в размере 4 миллиона долларов. FFO и AFFO, причитающиеся акционерам обыкновенных акций за квартал, составили 0,54 доллара на разводимую акцию, что представляет собой рост на 22,7% по сравнению с аналогичным кварталом предыдущего года. За весь год общий доход составил 60,5 миллиона долларов, включая арендный доход в размере 48,7 миллиона долларов и процентный доход от коммерческих займов в размере 11,4 миллиона долларов. FFO и AFFO, причитающиеся акционерам обыкновенных акций, составили 1,88 и 1,89 доллара на разводимую акцию соответственно, что представляет собой примерно 8,6% рост по сравнению с предыдущим годом.
Рост прибыли за квартал и за год в основном обусловлен активностью вложений, о которой говорил Джон, а также дисциплинированным управлением балансом. Переходя к балансу. Подобно нашей инвестиционной активности, в четвертом квартале 2025 года и в начале первого квартала 2026 года у нас было значительное количество активности на капитальных рынках. Вначале, 12 ноября, мы завершили публичное размещение 2 миллионов акций привилегированных акций серии A по цене 25 долларов за акцию с купоном 8%. Это размещение привилегированных акций принесло 50 миллионов долларов валовых доходов до вычета скидки на размещение и прочих операционных расходов, с чистыми поступлениями в общей сложности 48,1 миллиона долларов.
Мы дополнили поступления от размещения привилегированных акций незначительным количеством выпуска по нашим программам ATM привилегированных акций серии A и обыкновенных акций. Начнем с нашей программы ATM привилегированных акций. С конца четвертого квартала и начиная с первого квартала 2026 года, мы выпустили немного более 116 000 акций нашей привилегированной акции серии A по средневзвешенной цене 24,92 доллара за акцию на общие чистые поступления приблизительно 2,8 миллиона долларов. Точно так же в это время по нашей программе ATM обыкновенных акций мы выпустили немного более 918 000 акций по средневзвешенной цене 17,13 доллара за акцию на общие чистые поступления приблизительно 15,5 миллиона долларов. Кроме того, ранее на этой неделе мы закрыли новую необеспеченную кредитную линию и полностью переструктурировали необеспеченный долг компании.
Новая кредитная линия состоит из оборотной кредитной линии на 250 миллионов долларов с начальным сроком 4 года с двумя 6-месячными опциями продления, терминовый кредит на 100 миллионов долларов на 3 года
Мы закончили год с уровнем чистого долга к скорректированному EBITDA в 6,7 раз по сравнению с 7,4 раза в начале года. Кроме того, у нас было $65,8 миллионов ликвидности, включая примерно $25,3 миллиона наличных средств для использования и $40,6 миллиона доступных по нашей оборотной кредитной линии. Однако с установленными банковскими обязательствами доступ по нашей оборотной кредитной линии может расшириться на дополнительные $31,4 миллиона по мере приобретения активов и финансирования коммерческих кредитов, что обеспечивает общий потенциальный объем ликвидности в размере $97,3 миллиона к концу года.
Подводя итоги наших инвестиций к концу года, наш портфель недвижимости имел годовую базовую арендную плату в размере $46,2 миллиона на прямой линейной основе, а наш портфель коммерческих кредитов имел кредиты на общую номинальную сумму $129,8 миллиона по средневзвешенной процентной ставке 12,4%. Еще одно замечание относительно нашего портфеля коммерческих кредитов. Два кредитных инвестиционных портфеля на общую сумму $7,2 миллиона к концу года с взвешенной средней процентной ставкой около 11,5% были погашены в январе 2026 года. Кроме того, как мы уже отмечали ранее, наш портфель недвижимости включает примерно $3,8 миллиона арендной базовой арендной платы, связанной с 3 объектами одиночных ресторанов, приобретенных в 2024 году через сделку sale-leaseback.
Хотя эти объекты являются недвижимостью как с правовой, так и с налоговой точек зрения, GAAP требует относить их к финансированию. Следовательно, текущие ежегодные денежные платежи в размере примерно $2,8 миллиона отражаются как процентный доход, а не арендная плата. Чтобы предоставить больше информации по этому вопросу и о нашей коммерческой программе кредитования, мы добавили дополнительные раскрытия в наше пресс-релизе, включая дополнительную таблицу, предоставляющую детали как по портфелю кредитов, так и по процентным доходам. Мы надеемся, что эта дополнительная информация поможет вам лучше понять наши инвестиции. Теперь обратимся к нашим перспективам на 2026 год.
Наши начальные прогнозы по прибыли на полный год 2026 года составляют $2,07 до $2,11 за акцию FFO на разводимую обыкновенную акцию и $2,09 до $2,13 за акцию AFFO на разводимую обыкновенную акцию. Ключевые предположения, отраженные в наших начальных прогнозах, включают объем инвестиций от $70 миллионов до $100 миллионов и объем распоряжения средствами от $30 миллионов до $60 миллионов. Я хочу отметить, что наши прогнозы на 2026 год и рост прибыли отражают распоряжения в целом закрываются раньше чем приобретения. Кроме того, наша выручка за 2025 год включала $221 000 за четвертый квартал и $525 000 за весь год, связанные с комиссионными, которые мы получаем за управление и продажу сторонних объектов, поддерживающих наш портфель кредитов.
В течение четвертого квартала 2025 года практически все эти сторонние активы были проданы, и портфельный кредит был погашен полностью. Следовательно, эти комиссионные не будут значительным источником дохода в 2026 году. Еще одно замечание. Как обсуждал Джон, Совет директоров увеличил наш ежеквартальный обыкновенный дивиденд до $0,30 за акцию, начиная с первого квартала 2026 года. Даже с этим увеличением, наш дивиденд остается полностью обеспеченным. Конкретно, эта новая ставка ежеквартального обыкновенного дивиденда составляет всего 56% коэффициента выплат по AFFO, рассчитанного по AFFO за четвертый квартал 2025 года. С этим оператором, пожалуйста, откройте звонок для вопросов.
Оператор: [Инструкции оператора] И наш первый вопрос будет от Майкла Голдсмита из UBS.
Майкл Голдсмит: Первый вопрос о портфеле кредитов. Похоже, вы установили вид какого-то верхнего предела в 20% от портфеля. Можете ли вы немного рассказать о том, как вы пришли к установлению этого уровня? По вашему мнению, насколько портфель кредитов соответствует этому уровню сегодня, и сколько еще можно сделать, чтобы достичь этого максимума? И ожидаете ли вы это в этом году?
Джон Олбрайт: Да. Майкл, это Джон. Я думаю, что действительно на 20% я считал, что это разумное число, и, возможно, сделал его слишком большим, конечно. И что, очевидно, является дополнением к компании и бизнесу. Так что это действительно не невероятное число, но достаточно низкое, чтобы не отвлекать наших инвесторов и быть достаточно интересным вложениям, безусловно. И я позволю Филу рассказать о том, где мы находимся. Но, как вы могли видеть из комментариев Фила, у нас уже было несколько погашенных кредитов. И это будет продолжаться, поскольку мы находим источники для новых инвестиций.
Филип Мейс: Да, Майкл. Возможно, самый простой способ подумать о том, где мы находимся на пути, это то, что Джон упомянул 20% от общей неамортизированной стоимости активов. Так вот, к концу года это было бы $770 миллионов, так что 20%, $155-160 миллионов. В портфеле было примерно $130 миллионов задолженности. Так что у нас есть еще примерно $25-30 миллионов пути сверху от задолженности к концу года.
Майкл Голдсмит: И мой последний вопрос. Вы продолжаете снижать экспозицию к некоторым арендаторам, которые не в приоритете. Walgreens значительно снизился в списке, я так понимаю, где вы стоите на этом? Есть ли еще работа, которую нужно сделать? Вы довольны текущим положением дел или считаете, что еще нужно сделать?
Джон Олбрайт: Да, определенно еще есть работа, и мы активно продаем еще один Walgreens сейчас. И мы продолжим работать над этим, и когда-нибудь он уйдет. Но сейчас, когда мы значительно снизили его в списке, мы не так сильно фокусируемся на этом. Мы просто хотим взять себе время и найти правильных покупателей, а не просто продавать ради продажи. Мы будем принимать дивиденды и быть благоразумными в продаже, но мы продолжаем работать над этим процессом продаж.
Оператор: И следующий вопрос будет от Джея Корнрайха из Cantor Fitzgerald.
Джей Корнрайх: Я предполагаю, что продолжая первый вопрос о 20% пороге для инвестиций в кредиты. Это действительно был таким сильным источником роста для вас, и продолжает быть им, при том что большая часть инвестиций в прошлом году была сосредоточена на этом. Так что, даже если вы описали, сколько еще у вас есть места до 20%, почему бы не увеличить этот порог значительно за пределы 20%? Рассматривали ли вы это? Хотите ли вы это сделать, когда думаете о своих возможностях в 2026 году?
Джон Олбрайт: Нет, я не думаю, что мы - конечно, мы могли бы. То есть там достаточно объема, но я действительно не хочу менять наш основной источник бизнеса, который представляют собой бесперебойные арендные объекты, основные объекты. Этот бизнес был фантастическим. Он вносит нас глубже в отношения с разработчиками и арендаторами, и он обеспечивает нам источник будущих инвестиций в бесперебойные арендные объекты. И это очень дополнительно, но я не хочу, чтобы это было какой-то отвлекающий фактор.
Джей Корнрайх: Я это понимаю. И еще один вопрос. Вы говорили о некотором привлечении капитала в четвертом квартале. И я хотел поговорить о $10 миллионах на ATM, который вы приняли. И просто интересно, как вы думаете о дополнительном привлечении капитала по текущим ценам акций, я предполагаю, оценивая вашу стоимость собственного капитала. Я предполагаю, что это действительно больше используется для более высокодоходных кредитов на продажу. Интересно, как вы думаете о разнице в доходах по сделкам относительно вашей стоимости капитала по сравнению с инвестиционными кредитами, как вы это целитесь и думаете о дополнительном выпуске?
Джон Олбрайт: Да. Мы будем благоразумны в этом. Но ясно, как вы упомянули, что большинство из них используется для финансирования этих очень прибыльных инвестиций. И хотя цена акций не там, где нам бы хотелось, математика работает, математика срабатывает. И, конечно, как вы видели у многих компаний, инвесторы кажется, проявляют гораздо больший интерес к компаниям, где есть больше ликвидности и возможностей. И так много - вы подумайте об этом, мы выкупили много акций в прошлом году. И мы, по сути, снова выпускаем некоторые из этих акций. Так что это не какая-то массовая дилетантская деятельность.
Это просто благоразумное финансирование некоторых из этих очень прибыльных инвестиций.
Оператор: И следующий вопрос будет от Уэсли Голледея из Baird.
Уэсли Голледей: Просто вопрос о дивиденде. Вы определенно снова повысили его. И когда вы думаете об этом, главным образом ли это вызвано ростом прибыли, который у вас есть, и необходимостью выплаты дивиденда немного выше? И почему не попробовать сохранить больше денежных потоков?
Джон Олбрайт: Фил, я предоставлю тебе ответить на это.
Филип Мейс: Да. Так что это был рост прибыли, но также просто рост налогооблагаемого дохода. Так что это в какой-то мере уравновешивало 2. Я не расслышал последнюю часть вашего вопроса, Уэс.
Уэсли Голлодей: Просто интересно, почему увеличился, потому что вам пришлось это выплатить просто потому что вы выпускаете акции здесь, почему бы просто не удержать больше денежных средств наличного потока, чем увеличивать дивиденды?
Филип Мейс: Это в значительной степени рост налогооблагаемого дохода. Когда вы думаете о портфеле кредитов, верно, там нет амортизации, которая сопровождает это. Так что даже если это составляет 20% от общих активов, а объекты составляют большую часть, здесь нет никакой налоговой льготы или амортизации. Так что это действительно помогает увеличить налогооблагаемый доход. Поэтому повышение было действительно просто чтобы быть там, где нам нужно быть, чтобы выплатить налогооблагаемый доход.
Уэсли Голлодей: Понятно. Это имеет смысл. Один вопрос о кредите, где у вас застройщик для фазы I. Вы уже начали видеть продажи участков там? И когда можно ожидать погашения? И следующий вопрос: вы ожидаете, что второй кредит начнет финансироваться до того, как первый начнет погашаться?
Джон Олбрайт: Да. Я имею в виду, что кредит уже начал погашаться по мере продаж участков. И он идет на проданное нами старшее участие. И так что я не -- кредит, который у нас есть сейчас, не будет полностью погашен к моменту финансирования второй части. Но вы можете ожидать, что активность по погашению придет к нам скорее к концу весны. Так что это действительно будет идти в первую очередь на первичное ипотечное участие.
Уэсли Голлодей: И когда вы смотрите на свой потенциальный пайплайн кредитов, что вы видите там? Я имею в виду, у вас здесь большой жилищный кредит. Есть ли другие секторы, на которые вы смотрите, чтобы немного диверсифицировать его?
Джон Олбрайт: Да. Мы действительно довольны пайплайном, конечно. Мы говорим о более типичных супермаркетах и также о развитии инвестиционного кредита с фантастическими арендаторами и новыми отношениями. Это старые отношения с новыми отношениями для Pine. И мы очень рады, продолжая работать над пайплайном. Так что ждите большего.
Оператор: И наш следующий вопрос будет от R.J. Milligan из Raymond James.
R.J. Milligan: Просто хотел уточнить по портфелю кредитов. Джон, в долгосрочной перспективе, поскольку некоторые из этих кредитов будут погашены, вы планируете продолжать перераспределять этот капитал и поддерживать это выделение в 20% в течение следующих нескольких лет? Или вы ожидаете, что со временем это снизится?
Джон Олбрайт: Спасибо, RJ. Нет, мы намерены и видим возможность сохранить это на уровне 20%. Пайплайн сейчас очень силен. Поэтому по мере погашения кредитов, мы полностью намерены их заменять.
R.J. Milligan: Понятно. Так что это долгосрочное выделение 20% как часть стратегии Pine?
Джон Олбрайт: Правильно.
R.J. Milligan: Отлично. Итак, Фил, у меня есть -- хотелось бы некоторые административные данные о четвертом квартале. Очевидно, довольно большая цифра и победа по сравнению с прогнозом. Я думаю, что в четвертом квартале были некоторые единовременные пункты. Я хотел бы услышать о них и о том, как мы можем получить хороший уровень периодического дохода на начало первого квартала этого года?
Филип Мейс: Да. Спасибо, RJ. Там было несколько единовременных пунктов. И хороший способ увидеть это, когда мы -- в одной из наших таблиц, долг к EBITDA, у нас есть строка, которая говорит об одноразовых статьях там, и это было немного более $300,000 за квартал. Это в основном сборы за управление, о которых я говорил в своих предварительных замечаниях, которые исчезают, а также досрочные погашения, которые мы получили от одного из кредитов, который погасился раньше, что составило эти 300 тысячи и немного. Так что это несколько центов, которые единовременны.
И также имейте в виду, что четвертый квартал не имеет полной нагрузки предварительной задолженности и сборы за управление, которые сопровождают это. Так что $0.54, если вы учтете все эти пункты, вероятно, вы окажетесь на уровне $0.50, $0.51 на уровне на конец квартала.
Оператор: И наш следующий вопрос будет от Гаурава Мехты из Alliance Global Partners.
Гаурав Мехта: Я хотел бы уточнить о балансовом отчете и хотел бы услышать ваши ожидания по плечу в 2026 году?
Филип Мейс: Я думаю, что мы довольно довольны тем, где мы находимся в настоящее время. И мы находимся в хорошем тарифе по нашему долгу. Так что я думаю, что там, где мы находимся в настоящее время, это примерно то, что мы ожидаем на протяжении года. Но, очевидно, это зависит от возможностей, которые мы видим.
Гаурав Мехта: Дополнительный вопрос о возможностях инвестирования. В предварительных замечаниях вы упомянули о стратегии барбелла в '26 году. Просто хотелось бы услышать ваше мнение о возможностях, которые вы видите как в части инвестиций, так и в не-инвестиционной части портфеля для приобретений?
Джон Олбрайт: Да. Мы очень рады некоторым возможностям, которые мы видим в сегменте аренды с правом последующего выкупа, где у нас есть возможность, возможно, привлечь новые инвестиционные кредиты в топ-5, топ-10 арендаторов. И так что мы действительно сосредоточены на этом. И у нас есть хороший портфель возможностей, которые мы рассматриваем прямо сейчас. Так что довольно рады составу портфеля аренды с правом последующего выкупа в этом году.
Оператор: Наш следующий вопрос будет от Джейсона Уивера из Jones Trading.
Джейсон Уивер: Поздравляю с успешным годом в 2025 году. Сначала по руководству по приобретениям и отчуждениям, которое сильно уменьшилось по сравнению с 2025 годом при росте капитала. Можно ли в этом увидеть что-то, принимая во внимание точку консерватизма? Это свидетельствует о какой-то неуверенности в рыночных условиях? Или там что-то другое?
Джон Олбрайт: Да. Мы просто хотим действительно иметь такой ритм, который мы чувствуем себя очень уверенно достигнуть, не заставляя себя покупать вещи, в которые, возможно, вы не слишком восторженно. Поэтому мы просто хотим очень тщательно составить суперсильный портфель и не быть вынужденными покупать более комодитетные активы.
Джейсон Уивер: Понятно. Это вполне логично. А затем, следующий вопрос, я хотел бы узнать о предполагаемой структуре финансирования для новых инвестиций, а также о неиспользованных обязательствах, будет ли это сделано с помощью какого-то сочетания использования ATM или кредитной линии. И какое сочетание вы собираетесь целиться?
Джон Олбрайт: Я начну, и Фил углубится. Но ясно, наша структура в прошлом, вероятно, отражает то, что будет в будущем. И это все еще рециркуляция, продажа неядерных кредитов и использование этого для инвестиций. И, очевидно, мы говорили о натуральном погашении и погашении кредитов. Но там будет смесь, возможно, с использованием ATM и кредитной линии, но придерживаясь весьма умеренного подхода ко всему.
Оператор: И наш следующий вопрос будет от Крейга Кусеры из Lucid Capital Markets.
Крейг Кусера: Фил, вы включили полученные проценты PIK в AFFO, и я понимаю, что это имеет смысл на этом квартале, потому что практически все было собрано наличными. Это ваше ожидание на перспективу будущего?
Филип Мейс: Да, я думаю, что мы останемся при этом. Кроме того, Крейг, чтобы быть ясным на том, сколько PIK включено там внизу таблицы, мы добавили график, который показывает наличные проценты и проценты PIK, и мы продолжим также включать это. Так что вы всегда будете точно знать, что включено. Но просто почувствовал, что это более простой способ.
Крейг Кусера: Да, это было полезно. Переключаясь на ваши обсуждения с разработчиками, у которых все еще остаются неиспользованные обязательства, вы ожидаете, что эти ребята погасят большую часть этого капитала в 2026 году? Или я знаю, что многие из этих кредитов созревают позже в '27 и даже '28 года, но просто ваши мысли на этот счет?
Джон Олбрайт: Да. Мы полностью ожидаем, что они будут использованы, это часть проекта. И по мере развития проекта это полностью учитывается для этих потребностей.
Крейг Куцера: А в расписании ваших коммерческих кредитов вы упомянули, что у Фазы 2 в Остине есть невыполненные условия. Можете ли вы дать нам некоторые подробности о том, в чем дело, и когда вы думаете, что эти условия могут быть выполнены и кредит будет выделен?
Джон Олбрайт: Я дам слово Филу ответить на это.
Филип Мэйс: Да. По финансированию, возможно, во 2 квартале. Но помните, как и с первой фазой, мы продали нашу долю в $10 миллионов. Так что, используя округлые числа. Первая фаза была на $30 миллионов. Вторая фаза на $30 миллионов. Мы уже продали долю на $10 миллионов. Вероятно, будет еще одна продажа. Так что в общей сложности мы можем продать еще $10 миллионов, $20 миллионов, так что чистая доля может быть ближе к половине. Но да, вероятно, поздний первый квартал, начало второго квартала, для финансирования второй фазы и параллельно с этим, скорее всего, у нас также будет некоторое участие в размере 10 или 20, где-то в этом диапазоне.
Крейг Куцера: Понял. Это в руководстве, верно?
Филип Мэйс: Да.
Крейг Куцера: Спасибо за информацию. И я думаю, когда первая фаза изначально была структурирована, я думаю, было 17% на 6 месяцев, а затем снизилось до 16% на 6. После того, как вы продали этот участок, доходность теперь превышает 20%. Можете ли вы разъяснить математику, как это корректируется с учетом участия? Изменится ли как-то способ погашения этого кредита?
Филип Мэйс: Участие имеет постоянную ставку 10%, и это гиперамортизируется, так что оно погашается первым, а затем мы погашаем вторыми. Это помогает?
Крейг Куцера: Да. Я, вероятно, вернусь к вам лично, чтобы убедиться, что я правильно понимаю математику. И, наконец, вы упомянули, что в этом квартале вы внесли изменения в кредит. Это было просто продление кредита? Или можете ли вы дать нам некоторые дополнительные подробности об этом кредите?
Филип Мэйс: Да, это было просто продление.
Оператор: Следующий вопрос будет от Джона Массокка из B. Riley Securities.
Джон Массокка: Может быть, вернемся немного к прогнозам. Каковы, скажем, широкие диапазоны, ожидаемая доходность от объема инвестиций, которые вы планируете включить в прогноз? И, думаю, включен ли в этот вопрос тот факт, как вы видите разделение в ожидаемом объеме между структурированными инвестициями и инвестициями в чистую аренду?
Филип Мэйс: Я думаю, на стороне кредитов я говорил ранее о том, что потенциал составляет от $25 миллионов до $30 миллионов, и, смотрите, он может немного колебаться в зависимости от того, когда происходят выводы, когда происходят финансирования и погашения. Но из этого прогноза вы должны ожидать примерно столько же с кредитной стороны, и это, вероятно, будет увеличиваться в первой половине года. А остаток прогноза, вы сможете ожидать на стороне недвижимости.
Джон Массокка: И где, на ваш взгляд, это помещает вас с точки зрения доходности? Или где, по вашему мнению, на сегодняшний день находятся доходности по структурированным кредитам и по типу инвестиций в чистую аренду, на которые вы смотрите?
Филип Мэйс: Да. Так в текущем портфеле и ожидаемых финансированиях...
Джон Олбрайт: Доходность по кредитам действительно не слишком отличается от того, что мы делали раньше. Так что на рынке нет реального сжатия, хотя, как мы все знаем, там много капитала. Просто гибкость структуры и быстрота реакции на возможности позволяют нам добиться немного более высоких ставок.
Филип Мэйс: Да. Ставка в конце квартала является хорошей ставкой для оставшейся части года.
Джон Массокка: И думаю, по стороне чистой аренды, где сейчас находятся капитализационные ставки? Я знаю, что вы закрыли что-то после конца квартала по 8,5%. Но это, возможно, немного выше, чем ваша цель на сегодняшний рынок? Или это типично для ваших возможных инвестиций?
Джон Олбрайт: На более инвестиционно-привлекательные свойства, на которые мы смотрели, это будет ниже, чем то, что мы только что сделали с приобретением в Аспене. Но очень похоже на Sam's Club, который мы приобрели и так далее. Так что я бы сказал, что по направлению капитализации ставок, конечно, для качественных свойств она все еще очень жесткая. Но многие инвестиции, которые мы сделали за последние 5 лет, мы смотрим на действительно крепкую недвижимость, очень сильные МСА и, возможно, более короткий срок аренды, где вероятность того, что арендатор продлит аренду, очень высока, потому что они платят очень низкие арендные ставки.
Так что это практически похоже на игру с землей, и мы можем получить их, очевидно, с более высокой доходностью, чем если бы это была новая 15-летняя аренда. И вот где мы любим играть, где мы берем инвестиционные кредиты с крупными MSAs, где ставки значительно ниже рыночных ставок. Так что эти капитализационные ставки все еще будут сходны с тем, что мы делали в прошлом году.
Джон Массокка: Спасибо за информацию. И, возможно, в контексте структурированной инвестиции в Остине. Но есть ли возможности для дополнительных продаж участия на других структурированных кредитах в портфеле или других сделках, о которых вы могли бы подумать в рамках прогноза?
Джон Олбрайт: Мы могли бы продать много, если бы хотели, но мы - я имею в виду, это фантастические кредиты, и мы предпочли бы их все держать, но мы определенно продадим старшие участия для финансирования деятельности, если нам это понадобится.
Джон Массокка: Я думаю, что в контексте того, что вы видите мир сегодня, это, вероятно, будет в основном оттуда?
Джон Олбрайт: Прошу прощения, я пропустил последнюю точку. Можете повторить еще раз?
Джон Массокка: Мы только - я имею в виду, вы упомянули, что вы планируете сделать по продаже участия в структурированной инвестиции в Остине. Это все, что сейчас рассматривается?
Джон Олбрайт: На данный момент, и это действительно - мы действительно делаем это как удобство для них, приходящих раньше. В противном случае, вы бы даже не захотели продавать это участие. Но, конечно, хотим быть хорошими контрагентами и сохранить это участие для инвестора на случай, если мы захотим сделать еще одно.
Оператор: И это завершает сегодняшнюю программу. Спасибо за участие. Теперь вы можете отключиться.
Следует ли покупать акции Alpine Income Property Trust прямо сейчас?
Прежде чем покупать акции Alpine Income Property Trust, обратите внимание на это:
Аналитическая группа Motley Fool Stock Advisor только что выделила те, что, по их мнению, являются 10 лучших акций для инвесторов на данный момент, и Alpine Income Property Trust не вошел в этот список. 10 акций, которые попали в список, могут принести огромный доход в ближайшие годы.
Помните, как Netflix попал в этот список 17 декабря 2004 года... если бы вы инвестировали $1000 во время нашего рекомендации, у вас было бы $511,411!* Или когда Nvidia попал в этот список 15 апреля 2005 года... если бы вы инвестировали $1000 во время нашего рекомендации, у вас было бы $1,238,736!*
Теперь стоит отметить, что общий средний доход Stock Advisors составляет 986%, что является превосходящим рынок результатом по сравнению с 199% для S&P 500. Не упустите последний топ-10 список, доступный с Stock Advisor, и присоединитесь к инвестиционному сообществу, созданному индивидуальными инвесторами для индивидуальных инвесторов.
Посмотрите 10 акций
*Доходность Stock Advisor на 21 апреля 2026 года.
Эта статья является транскрипцией телефонной конференции, подготовленной для The Motley Fool. Хотя мы стремимся к нашему лучшему, могут быть ошибки, упущения или неточности в этой транскрипции. Как и во всех наших статьях, The Motley Fool не несет ответственности за ваше использование этого контента, и мы настоятельно рекомендуем вам провести собственное исследование, включая прослушивание телефонного звонка самостоятельно и ознакомление с документами SEC компании. Пожалуйста, ознакомьтесь с нашими Условиями и положениями для получения дополнительной информации, включая наши Обязательные Заглавные Ограничения Ответственности.
The Motley Fool не имеет позиции в каких-либо упомянутых акциях. The Motley Fool имеет политику конфиденциальности.
Транскрипт телефонной конференции PINE за 4 квартал 2025 года был изначально опубликован The Motley Fool
