Источник изображения: The Motley Fool.
Дата
Четверг, 5 февраля 2026 года, 13:00 по восточному времени
Участники звонка
Совместный генеральный директор Ховард Швиммер
Совместный генеральный директор Майкл Франкель
Главный операционный директор и будущий исполнительный директор Лора Кларк
Главный финансовый директор Майкл Фицморис
Менеджер по связям с инвесторами Микейла Линч
Управляющий директор по операциям Джон Нахас
Полный текст транскрипта конференции
Ховард Швиммер: Доброе утро. Прежде чем начнется звонок, Майкл и я хотели поделиться кратким личным замечанием. Создание Rexford с нуля и превращение его в ведущую компанию по промышленной недвижимости стали чрезвычайным путешествием. То, что мы достигли, отражает талант, дисциплину и преданность замечательной команды, а также доверие и поддержку наших партнеров и акционеров.
Майкл Франкель: Спасибо, Ховард. Я хотел бы добавить, что для меня было удовольствием строить компанию вместе с вами более 20 лет. Я глубоко благодарен всем, кто внес свой вклад в рост и успех Rexford, и я горжусь тем, что команда достигла. Смотря в будущее, я также рад возможности Rexford создать значительную стоимость для акционеров на следующей стадии роста.
Микейла Линч: Хочу поблагодарить Майкла и Ховарда и пожелать им всего наилучшего в будущем. Переходя к нашему отчету за четвертый квартал. Сегодня со мной на связи главный операционный директор и будущий исполнительный директор Rexford Лора Кларк; вместе с нашим главным финансовым директором Майком Фицморисом. Джон Нахас, наш управляющий директор по операциям, также присоединится к части вопросов и ответов на сегодняшнем звонке. Я хотела бы передать слово главному операционному директору и будущему исполнительному директору Лоре Кларк. Лора?
Лора Кларк: Спасибо, Микейла, и спасибо всем, кто присоединился к нам сегодня. Команда Rexford продемонстрировала стабильный кварталный результат, включая заключение договоров аренды на 3 миллиона квадратных футов и соответствие нашим ожиданиям по прогнозам. Портфель Rexford продолжает превосходить более широкий рынок, и мы остаемся уверенными в долгосрочных фундаментальных основах инфилл Южной Калифорнии, несмотря на временное давление, влияющее на наши ожидания роста в 2026 году. Я предоставлю дополнительные детали по общим рыночным динамикам после обновления наших недавних инициатив. В ноябре мы определили немедленные стратегические приоритеты, которые позволяют Rexford улучшить качество своего денежного потока, обеспечить рост FFO на акцию и NAV и оптимизировать доход для акционеров.
Я горжусь прогрессом, которого мы добились всего за несколько месяцев. Во-первых, мы приняли строгий подход к повторному анализу нашего ближайшего пайплайна развития. На данный момент мы выявили 6 проектов, представляющих примерно 850 000 квадратных футов будущего развития, с которыми мы не продолжаем и намерены распродавать, что дает нам гибкость перераспределять капитал в более приносящие прибыльные возможности. Наши решительные действия по снижению нашего развития уже привели к быстрому прогрессу, и в настоящее время у нас под контрактом или принятым предложением на продажу все 6 проектов. Важно отметить, что по мере того, как мы продолжаем совершенствовать нашу стратегию, максимизация рисково-скорректированных доходов остается ключевым компонентом создания стоимости.
Все решения о выделении капитала будут оцениваться с учетом наших обновленных строгих критериев анализа, учитывающих наши текущие затраты на капитал и рыночную динамику. Во-вторых, программа диспозиции является ключевым компонентом нашей более широкой стратегии распределения капитала. Мы сосредоточены на продаже объектов, позволяющих нам реализовывать создание стоимости, а также объектов, улучшающих качество нашего будущего роста денежного потока. В 2025 году мы оптимистично продали 7 объектов на общую сумму 218 миллионов долларов. Смотря в будущее на 2026 год, мы нацелены на диспозицию в диапазоне от 400 до 500 миллионов долларов, что поддержит нашу способность продолжать рециклировать капитал в приносящие прибыльные возможности. В-третьих, наша готовность повысить операционную эффективность во всем нашем бизнесе.
Как было объявлено в нашем ноябрьском обновлении, мы нацелились на снижение G&A как процента от выручки ниже среднего уровня по пирамиде. И согласно прогнозам на 2026 год, наш G&A как процент от выручки составит 6%, что соответствует нашим обязательствам. Мы также подчеркнули важность лучшего выравнивания вознаграждения исполнительного состава с нашими акционерами. В соответствии с нашим декабрьским отчетом, мы перекалибровали наши метрики короткосрочного и долгосрочного стимулирования, а также абсолютный уровень исполнительного вознаграждения, подчеркивая наше обязательство действовать в прямом соответствии с приоритетами акционеров. Мы будем продолжать выявлять возможности для дальнейшего улучшения эффективности бизнеса, и мы уверены, что сможем дальше снизить G&A как процент от выручки со временем.
Далее я предоставлю обзор условий, которые мы видим на всем рынке инфилл Южной Калифорнии, наблюдения, которые формируют наши стратегические действия и информируют наши ожидания на будущее. В настоящее время спрос арендаторов продолжает быть влиянием более широких макроэкономических сил и повышенных уровней доступности на рынке. Эти условия способствуют более сбалансированному темпу спроса. В результате, согласно CBRE, арендные ставки на рынке снизились на 10 базисных пунктов в квартал и на 9% по сравнению с годом ранее. Вакансия также увеличилась на 30 базисных пунктов за квартал. Чистый поглощаемый объем - еще один ключевой показатель, которого мы тщательно контролируем, так как он обычно начинает стабилизироваться перед арендными ставками на рынке.
Хотя чистый поглощаемый объем был отрицательным в этом квартале, отражая общее ослабление рынка, мы начинаем видеть первые признаки стабилизации в отдельных субрынках и категориях по размеру. Учитывая текущий фон рынка, мы поддерживаем строгую капитальную дисциплину и агрессивно приоритизируем загрузку, стимулируя аренду для поддержания денежного потока. В качестве примера, после завершения года, мы заключили стратегическое досрочное продление нашего крупнейшего арендатора, Tireco, который занимает наш объект на 1,1 миллиона квадратных футов на Production Avenue. 3-летнее продление позволяет нам значительно снизить риски денежного потока и сохранить загрузку.
Хотя мы пока не можем говорить о переломном моменте на рынке, мы воодушевлены уникальным потенциалом Rexford и считаем, что Rexford сегодня представляет собой привлекательную инвестиционную возможность. Помимо предпринимаемых нами действий для позиционирования Rexford для выдающегося создания стоимости, это наши уникальные активы, дифференцированный географический фокус и экспертиза в операциях на местах, лежат в основе нашей уверенности в нашей бизнес-модели. Южная Калифорния является одним из наиболее динамичных экономических двигателей в стране, поддерживаемым глубоким, высококвалифицированным трудовым потоком и сильной местной базой потребления, которые постоянно поддерживают сильный разнообразный спрос арендаторов в долгосрочной перспективе. У нас есть высококачественный портфель активов на рынке, где спрос постоянно превышает предложение.
Фактически, строительство ведущих объектов на рынке находится на исторически низких уровнях, поддерживая потенциал будущего роста аренды. Мы уверены, что по мере изменения рынка Rexford хорошо позиционирован для захвата восстанавливающегося спроса для увеличения загрузки и доходности NOI. Мы вступаем в 2026 год с четким планом действий, сосредоточенным на максимизации рисково-скорректированных доходов через выполнение наших программируемых диспозиций, снижение развития, прибыльное рециклирование капитала, повышение операционной эффективности и приоритизацию загрузки. Мы продолжим тщательно оценивать возможности увеличить доход на акцию, FFO и NAV, руководствуясь нашим обязательством оптимизировать доходность для акционеров. Наконец, я хотела бы поблагодарить нашу выдающуюся команду Rexford за их преданность, которая продолжает поддерживать наш успех сегодня и через нашу следующую стадию роста.
Я также хочу выразить благодарность Ховарду и Майклу от имени всей команды Rexford за их вклад в создание этого невероятного бизнеса, и с нетерпением ждем следующей главы в Rexford. Сейчас я передаю слово Фитцу.
Майкл Фицморис: Спасибо, Лора, и доброе утро. Я также хотел бы поблагодарить Майкла и Ховарда за их лидерство на протяжении многих лет и пожелать им много успехов в их следующей главе. Сегодня я обсудил результаты четвертого квартала и предоставил дополнительные детали по нашим персп
Несмотря на то, что мы вдохновляемся темпом недавней арендной активности, мы продолжаем испытывать давление на заселенность и аренду рынка. Общая заселенность портфеля закончила квартал на уровне 90,2%, снизившись на 160 базисных пунктов последовательно, в значительной степени из-за запусков ближайших проектов по репозиционированию и развитию. Ожидается, что эти возможности обеспечат общую стабилизированную доходность примерно 7% -- дополнительные выселения в основном обусловлены крупными арендаторами, стремящимися к консолидации или расширению, истечением краткосрочных продлений и в ограниченном количестве случаев финансовыми трудностями арендаторов. Что касается арендной платы, мы продолжаем наблюдать замедление по сравнению с предыдущим кварталом, с арендными платами на рынке в нашем портфеле, снижающимися на 1%.
Арендные ставки на рынке снизились на 20% с момента пика в начале '23 года, что оказывает давление на наши ожидаемые показатели доходности при повторной сдаче в аренду на 2026 год, поскольку мы рассматриваем истекающие лизинги, заключенные в период пика рынка. Что касается выкупа акций, мы продолжаем пользоваться возможностью рыночных искажений между ценой наших акций и внутренней стоимостью. В течение квартала мы выкупили акций на сумму $100 миллионов, что привело итоговую сумму за 2025 год к $250 миллионам. Выкуп акций останется в приоритете в 2026 году, при условии значительной скидки от внутренней стоимости, конкурентных потребностей в капитале и сохранения финансовой устойчивости баланса. Переходя к нашим ожиданиям на 2026 год. Мы представляем руководство по базовому FFO на акцию на 2026 год в диапазоне от $2,35 до $2,40.
Наши прогнозы отражают смесь положительных и отрицательных моментов, которые я рассмотрю, используя среднюю точку диапазона. Начиная с репозиционирования и развития, мы ожидаем стабилизировать и начать аренду примерно 1,2 миллиона квадратных футов проектов с добавленной стоимостью, генерируя $20 миллионов годового чистого операционного дохода, преимущественно до середины года. С другой стороны, примерно $12 миллионов годового дохода в текущем состоянии будет снято с рынка из-за начала новых строительных работ, в основном связанных с нашим проектом на улице Аэропорт, 9000. Средневзвешенное время снятия с рынка годового дохода приходится на конец третьего квартала. Ожидается снижение чистого операционного дохода на один и тот же объект на основе рыночной эффективности примерно на 2%.
Основные предположения включают в себя чистые эффективные показатели повторной аренды от 5% до 10%, среднюю заселенность примерно 95% и проблемные долги в размере 75 базисных пунктов от доходов. Следует отметить, что мы ожидаем неблагоприятное влияние от снижения доходов от расторжения и досрочного обновления лизинга Tireco, поскольку арендная плата выше рыночной была пересмотрена до текущих рыночных уровней. Что касается отчуждения, мы планируем продать примерно $450 миллионов активов, из которых уже под контрактом или было принято предложение на сумму близкую к $230 миллионам. Поступления будут вложены в проекты с наиболее рискованной адаптированной стоимостью, включая будущие проекты по репозиционированию и развитию, а также оправданные с точки зрения возможностей выкуп акций.
Прежде чем завершить, я хотел бы выразить общую благодарность всему нашему коллективу за их преданность и неутомимые усилия на протяжении этого квартала. Я также хотел бы поздравить Лауру с назначением на пост генерального директора. Лидерство, здравый смысл и видение Лауры уже оказали значительное воздействие, и я с нетерпением жду партнерства с ней по мере того, как мы возглавляем Rexford на следующий этап. С этим я передам слово оператору.
Оператор: [Инструкции оператора]
Микайла Линч: Наш первый вопрос от Грега Макгинниса из Scotiabank.
Грег Макгиннис: Я просто надеялся на более глубокое понимание по поводу переоформления лизинга с компанией Tireco. Изначально план был на 2024 год, а смотрите уже в '27 году, и ожидалось, что вы сможете сдать в аренду за более высокую арендную плату. Изменился ли конкурентный рынок для этого типа продукта? Или просто больше конкуренции за этот пространственный ресурс? И почему решено заняться этим сейчас, а не в начале следующего года или позже в этом году?
Лаура Кларк: Да, Грег, это Лаура. Спасибо, что присоединились сегодня. Учитывая общую рыночную обстановку, мы приняли решение приоритизировать заселенность и минимизировать риски будущего роста денежных средств. Лизинг заканчивался через год в январе 2027 года. Это наш самый крупный арендатор. Они обратились к нам для обсуждения досрочного обновления лизинга и фактически хотели более длительный срок аренды 5 лет и более. Учитывая значительное влияние на денежные средства от простоя этого пространства, особенно учитывая капитальные инвестиции, необходимые для подготовки этого пространства к аренде, мы начали переговоры о досрочном обновлении лизинга.
Хотя они хотели более длительный срок лизинга, мы стратегически договорились о 3-летнем лизинге, что позволяет нам пересмотреть арендную плату по рыночным ставкам раньше. По лизингу Tireco арендная плата была выше рыночной. Снижение составляет около 30% для этого пространства. И, как я уже упоминала, стратегическое обновление для нас позволяет сохранить заселенность и денежные средства в свете текущей рыночной динамики и минимизировать риски будущего роста.
Майкл Фитцморрис: И Грег, еще одно, что я хотел бы добавить, это влияние на чистый операционный доход для одного и того же объекта на 2026 год и нашу прибыль на акцию. Это влияет на чистый операционный доход примерно на 50 базисных пунктов для одного и того же объекта и влияет на прибыль на акцию примерно на $0,015.
Микайла Линч: Следующий вопрос от Блейна Хека из Wells Fargo.
Блейн Хек: Как вы говорили, арендные ставки показали меньшее замедление в течение квартала, снизившись в общей сложности на 1% в четвертом квартале. И Лаура, я знаю, что вы сегодня не делаете выводов, но у вас есть дополнительные комментарии о том, насколько сильное снижение арендных ставок вы бы ожидали на основе вакансий на рынке и насколько агрессивно некоторые из ваших конкурентов устанавливают цены. Можно ли ожидать, что дно и перелом придут в течение 2026 года?
Лаура Кларк: Блейн, большое спасибо за ваш вопрос. Думаю, может быть полезно уделить немного времени изучению рынка и того, что мы видим в различных сегментах рынка. И, как я упомянула в своих подготовленных замечаниях, мы, конечно, видим некоторые признаки стабилизации, хотя есть и другие показатели, указывающие на некоторые продолжающиеся проблемы. Таким образом, совокупно, когда я все это суммирую, я думаю, что это указывает на то, что мы все еще колеблемся около дна.
Мы не сможем назвать точку перелома на этот момент, но может быть полезно обсудить некоторые положительные моменты, которые мы видим вокруг стабилизации, а также, возможно, некоторые вызовы. С положительной стороны, я бы сказала, что уровни арендной активности в третьем и четвертом квартала оставались стабильными, хотя часть этой активности была обусловлена некоторым накопленным спросом, который мы видели в первой половине '25 года. Мы видим, что некоторые арендаторы выходят на рынок немного раньше, чем это было бы исторически, и мы видим, что нам предлагают ранние продления, как в случае с Tireco.
Думаю, что это свидетельствует о том, что арендаторы видят текущие арендные ставки и хотят закрепить их на более длительные сроки. Некоторые субрынки и диапазоны размеров, особенно те, которые, скажем так, не превышают 50 000 квадратных футов, кажется, стабилизировались. Другие условия лизинга, такие как льготы и технические инвестиции, остаются стабильными квартал к кварталу. Это еще один хороший признак стабилизации на рынке. И как вы упомянули, снижение арендных ставок в этом квартале составило 1%. Это соответствует тому, что мы видели в третьем квартале, когда они снизились на 1%. И это умеренно по сравнению с более высокими уровнями снижения в первой половине года.
Так что я бы сказала, что это все положительные моменты, которые мы видим и которые нужны для более стабильного рынка. Все сказанное, я думаю, что есть некоторые проблемы на рынке, которые действительно затрудняют нам возможность сказать, что мы достигли дна. Уровни арендной активности немного снизились с началом года. Мы измеряем активность на наших пустующих площадях. У нас есть активность на примерно 75% наших пустующих площадей сегодня. По сравнению с примерно 80% в это же время в прошлом квартале. Хочу отметить, что мы заключаем договоры на, вероятно, меньший процент этой активности, чем было в прошлом квартале.
Как я уже упоминала в своих замечаниях, чистый поглощаемый объем является очень важным показателем, на который мы очень внимательно обращаем внимание. И когда мы смотрим на чистый поглощаемый объ
Крейг Мэйлман: Лаура и Фиц, вы оба предоставили хорошие данные о ситуации с арендой. Я хотел бы поглубже понять, Лаура, вы упомянули, что в данный момент вы отдаете предпочтение заполняемости перед ставкой. Я понимаю, что активность может немного снизиться. Но можете ли вы дать нам представление о том, что именно вы видите, что лежит в основе снижения заполняемости, кроме просто ощущения? Есть ли большие известные выселения, которые мы должны учитывать, помимо освобождаемых помещений для реконструкции или репозиционирования? И, возможно, немного расскажите о 75 базисных пунктах плохой задолженности.
Мне кажется, что вы приближаетесь к 0,25 пункту на протяжении первых 3 кварталов. Что произошло в четвертом квартале? И что говорит список наблюдения?
Майкл Фитцморис: Конечно, Крейг. Начну я. Это Фиц. Во-первых, мы предполагаем более длительное время простоя в нашем прогнозе заполняемости на 2026 год, как с точки зрения одного и того же объекта, так и репозиционирования и реконструкции. С точки зрения одного и того же объекта, мы забрали около 1 миллиона квадратных футов в четвертом квартале, и некоторое время заняло сдачу в аренду этого пространства. Также, с точки зрения репозиционирования и реконструкции, учитывая изменения по сравнению с прошлым годом, это занимает больше времени. В прошлом году это было около 9 месяцев. В этом году это приближается к 10-11 месяцам. Вот что вызывает снижение заполняемости, как с точки зрения одного и того же объекта, так и ожиданий аренды на одном и том же объекте и в общем портфеле.
Джон Нахас: Да, я с радостью добавлю немного подробностей. Крейг, это Джон. Итак, для нескольких конкретных примеров, если вы посмотрите на нашу заполняемость одного объекта по окончании года, у нас было последовательное снижение примерно на 50 базисных пунктов. Есть пара ключевых факторов в этом блоке. У нас было 2 объекта на рынке Лос-Анджелеса, из которых ожидались выселения. Один из них был в нашем Rancho Pacifica Park. Это 144,000 квадратных футов, которые были сданы во временную аренду, и они выселились в квартал. С тех пор мы сдали это помещение в аренду, и новый арендатор въехал с 1 января. Так что это не отражено в квартальном показателе.
Другим ключевым фактором в блоке одного объекта был объект, который мы владеем на 3880 Valley, и это также было ожидаемое выселение, которое сейчас на рынке для повторной аренды. Что касается объектов, которые выселяются и переходят в репозиционирование и развитие, там ключевыми факторами являются 3 объекта в нашем развивающемся портфеле. Это Gale, Balboa и 190-й. Это объекты, с которыми мы действительно с нетерпением ждем работы. Это отличные недвижимости, и доходы от развития соответствуют нашим ожиданиям. Поэтому мы с нетерпением ждем работы над ними.
Майкл Фитцморис: И, Крейг, относительно плохих долгов, сначала о списке наблюдения, если сравнивать год к году по размеру нашего списка наблюдения по арендаторам и арендной плате, он примерно такой же. В 2025 году мы столкнулись с примерно 50 базисными пунктами плохих долгов. Это было связано с 3 арендаторами. Мы столкнулись с одним арендатором, который выселился в первом квартале. Во втором и третьем кварталах у нас не было плохих долгов. А в четвертом квартале у нас выселилось 2 крупных арендатора. Когда мы смотрим на 2026 год, история остается прежней. У нас есть ряд крупных арендаторов, за которыми мы внимательно следим.
Поэтому мы ожидаем, что в 2025 году мы установили примерно ту же ожидаемую норму плохих долгов в размере примерно 75 базисных пунктов от выручки.
Микайла Линч: Следующий вопрос от Эндрю Бергера из Банка Америки.
Эндрю Бергер: Отлично. Можете ли немного разъяснить предыдущий вопрос. Фиц, были ли какие-либо конкретные отрасли на списке наблюдения за резервами 2026 года?
Джон Нахас: Эндрю, это Джон. Да, в этом квартале у нас такое же количество арендаторов в списке наблюдения. Отличие от третьего квартала заключается в том, что появились крупные площади, и есть некоторая концентрация в логистике. При более детальном анализе каждая ситуация немного отличается. Существуют конкретные бизнес-проблемы у компаний, которые работают в этих объектах. Многие из арендаторов в этой сфере действительно сталкиваются с изменением тарифов от своих клиентов. И поэтому любое несоответствие между их контрактным доходом и стоимостью аренды может вызвать некоторые проблемы.
Поэтому мы очень внимательно следим за этим и работаем с арендаторами для решения проблем, но в этот раз концентрация на этом показателе выше.
Микайла Линч: Следующий вопрос от Майкла Гриффина из Evercore ISI.
Майкл Гриффин: Может быть, вернемся к ожиданиям по аренде и арендной плате на год. Если посмотреть на график окончания срока аренды, у вас около $16,50 арендных плат, и, как я вижу, в прошлом квартале вы подписали на $14,50, $15. Может быть, это лучше всего обсудить с Фицем по стороне прогнозов. Но если вы предполагаете, что в этом году релизинговые спреды составят от 5% до 10%, это ли означает, что вы будете подписывать договоры на $17? Я просто хотел бы узнать, как согласовать ожидания по аренде с тем, что вы подписывали ранее. И я понимаю, что каждый квартал может быть своим, но любая дополнительная информация была бы полезна.
Майкл Фитцморис: Да. Всегда важна смесь, Грифф, безусловно. Но да, я думаю, что ваша предполагаемая арендная плата за квадратный фут в размере 17 долларов примерно верна. Это между $16,75 и $17, что мы ожидаем подписать. Как вы сказали, ожидание по релизинговым спредам на чистую эффективность составляет от 5% до 10%. Часть этого, очевидно, влияет Tireco. Как упомянула ранее Лаура, у нас есть отрицательный спред на 30% по этой аренде. И с точки зрения наличности, мы также предоставим вам другую сторону. Мы ожидаем, что они будут оставаться на уровне от нуля до отрицательных 5%.
И это один из наиболее значительных факторов или нефакторов как в нашем чистом эффективном одноимущественном портфеле, так и ожиданиях по наличной NOI.
Микайла Линч: Следующий вопрос от Майкла Мюллера из JPMorgan.
Майкл Мюллер: Ваша заполняемость одинаковых объектов к концу года составила 96,5%, и, как выглядит прогноз, она будет примерно 95% в среднем за год. Можете ли вы дать нам немного информации о том, где вы ожидаете, что заполняемость будет в конце 2026 года?
Майкл Фитцморис: Так заполняемость 96,5%, с которой мы закончили прошлый год, была основана на другом пуле одинаковых объектов. Наш пул изменился с '25 по '26 год. Это в основном было вызвано активностью по приобретению, которую мы испытали в 2024 году и которая вошла в пул одинаковых объектов в 2026 году. Таким образом, правильной отправной точкой является фактически 95,6%. И наши ожидания заключаются в том, что она будет снижаться к 2026 году, и средняя точка нашего прогноза составляет около 95%. В целом это снижение с этой точки в течение года с небольшим ускорением в четвертом квартале.
Микайла Линч: Следующий вопрос от Винса Тибоне из Green Street.
Винс Тибон: Я бы хотел более детально рассмотреть прогноз наличности одинаковых объектов. Исходя из предоставленных компонентов, мне сложно понять, почему спреды будут немного отрицательными, снижение заполняемости на 60 базисных пунктов и, кажется, умеренный негативный эффект от плохих долгов, платы за сроки аренды, арендных каникул и контрактных повышений составляют всего 3,5%. Просто хочу понять, что я упускаю. И хочу подтвердить, что продление аренды Tireco не оказывает влияния на наличность одинаковых объектов в '26 году, верно? Так что если вы можете помочь мне соединить все эти факторы и объяснить, как прогноз наличности остается отрицательным на 1% до 2%, учитывая все эти факторы.
Майкл Фитцморис: Да. Винс, это Фиц. Я благодарю за вопрос. Но да, чтобы быстро ответить на ваш вопрос о Tireco с точки зрения наличности, у нас есть льготы в '26 году по сравнению с '25. Так что это влияет. Но чтобы вернуться и предоставить вам компоненты построения. Наше снижение на 60 базисных пунктов в средней заполняемости приводит к примерно 100 базисным пунктам невыгодности. Если добавить маржинальный доход до NOI, который коррелирует с заполняемостью, это еще 50 базисных пунктов. Более низкие платы за сроки аренды и влияние Tireco составляют около отрицательных 75 базисных пунктов. И затем плохие долги, включая некоторые прямые линии, извините, не прямые линии, но около 50 базисных пунктов.
Это приводит вас к отрицательным 2,75%. А затем льготы снижают это еще более. Это около 200 базисных пунктов, а затем изменения восстанавливают это примерно до 3,25%. И это приводит вас к 1,5% на середине наличными.
Микейла Линч: Наш следующий вопрос поступает от Рича Андерсона из Cantor Fitzgerald.
Ричард Андерсон: Итак, большой вопрос общего характера здесь. Меня интересует, каким будет критерий успеха во всем, что вы делаете. Вещи, которые находятся под вашим контролем, вы делаете, более высокие реализации, меньше разработок, меньше общих расходов. Но столькое находится вне вашего контроля, когда вы думаете о макроэкономике и политике в голубом штате и поведении арендаторов. Так что через год или два, если мы все еще будем говорить о том же профиле роста, заставит ли это Совет директоров задуматься о более существенных действиях с компанией? Или вы думаете, что у вас есть несколько лет, чтобы это проследить? Я понимаю, Лора, что вы недавно занимаете этот пост.
Так что я не хочу быть чересчур агрессивным с этим вопросом. Но я интересуюсь, какова временная линия, чтобы увидеть плоды вашего труда.
Лора Кларк: Да, Рич, отличный вопрос, и спасибо вам большое за то, что присоединились к нам сегодня. В 2026 году, как мы уже описывали, мы сосредоточены на выполнении наших стратегических приоритетов. И мы верим, что это позволит нам создать долгосрочную ценность. И вы спросили, в чем критерий успеха. Речь идет о обеспечении выдающихся акционерных доходов для всех вас. Это ориентир, это критерий измерения. И наш приоритет заключается в том, чтобы добиваться этих доходов, и мы будем лучшими хранителями вашего капитала. Так что нашим обязательством является продолжение оценки возможностей в портфеле для создания ценности и позиционирования Rexford для будущего успеха. Мы собираемся это сделать различными способами.
Мы говорили о том, как мы собираемся проводить обновленную дисциплину распределения капитала. Мы сосредоточены на достижении наиболее рискованного скорректированного дохода, учитывая нашу стоимость капитала и динамику рынка. Мы внедрили более строгие критерии анализа в принятие решений. Мы ограничиваем нашу экспозицию в разработке. Мы изменили спреды, которые нам нужно достичь, чтобы двигаться вперед с этими проектами. Мы сосредоточены на осуществлении создания ценности. Это ключевой компонент нашей бизнес-модели, и это действительно повлияет на наш денежный поток и позиционирует нас в будущем. И мы обязуемся также управлять этой компанией максимально эффективно и эффективно.
Это позволяет нам максимизировать стоимость акций и мы будем продолжать идентифицировать другие способы повышения эффективности по всему бизнесу. Так что, все сказанное, мы продолжим оценивать эти возможности для создания ценности, и это наш фокус сегодня.
Микейла Линч: Наш следующий вопрос поступает от Викрама Малхотры из Mizuho.
Викрам Малхотра: Я просто хочу прояснить 2 вещи. Так вот, сначала, марк-ту-маркет как был снижен всего на 1%, и кажется, что не было никакого влияния ни от выезда, ни от повторной аренды. Так что если вы могли бы прояснить, как вы ожидаете, что этот показатель марк-ту-маркет будет развиваться в течение года? И затем прояснить по последнему ответу. Я думаю, учитывая то, что вы сказали, все еще очень слабая аренда и т.д., ваши рентные спреды, вероятно, будут являться тормозом следующий год, а затем у вас есть много реализаций. Так что, Лора, по мере того, как вы правильно размерели корабль, так сказать, будет много разведения. Это многолетнее усилие?
Другими словами, вы думаете, что пройдет какое-то время, прежде чем мы увидим падение прибыли?
Майкл Фицморис: Викрам, это Фиц. Я отвечу на первый вопрос. У нас были компенсирующие элементы для влияния как на наш чистый эффективный, так и денежный марк-ту-маркет на наш портфель. В четвертом квартале мы - аренда, у нас было положительное воздействие около 50 базисных пунктов, поскольку мы перевели аренду ниже рыночной ставки в положительные спреды. Это было скомпенсировано один к одному теми площадями, которые освободились в течение квартала и имели ставку выше рынка.
Лора Кларк: Да. Что касается того, как мы думаем о реализации, я имею в виду, у нас есть выделенные $230 миллионов между ближайшим трубопроводом разработки и другими рабочими объектами. Но когда мы думаем о дополнительных объектах и какова стратегия, она состоит из будущих возможностных продаж, где мы можем реализовать создание ценности, возможностей, которые мы можем продать, чтобы уменьшить риск будущего роста денежного потока, а также потенциала для будущего репозиционирования и разработки объектов по мере оценки стратегического плана для каждого актива и оценки того, каков правильный адекватный скорректированный доходный риск, чтобы двигаться вперед с этими активами. Сказав все это, цель заключается в том, чтобы осуществить программную стратегию реализации, которая будет нейтральна или увеличивающая FFO и рост NAV в течение времени.
Майкл Фицморис: Да. И еще один момент, который я добавлю, - это продолжающееся поколение денежного потока для нашего для репозиционирования и разработки. У нас было около $15 миллионов или около того, что стабилизировалось за квартал, что составляло около 750 000 квадратных футов. И затем у нас есть еще $53 миллиона в процессе аренды или в стадии строительства. $20 миллионов из этих $53 миллионов, как я упомянул в своих подготовленных замечаниях, начнется в 2026 году, а оставшиеся $33 миллиона будут в 2027 году и позже. Имеются некоторые компенсирующие воздействия на реаренду.
Микейла Линч: Наш следующий вопрос поступает от Ника Тиллмана из Baird.
Николас Тиллман: Может быть, коснемся немного стороны реализации. Можете ли вы дать некоторые комментарии о том, что вы видите от пула участников, типа участников, которых вы видите на рынке и что вы видите по ценовой политике. И кажется, что большинство реализаций направлено на перестройку и репозиционирование объектов, которые имеют какой-то вакансии. Но при оценке этого портфеля, видите ли что-то на уровне субрынка, что заставляет нас менять тезис или ориентироваться на другие субрынки или на выход, так как мы просто оцениваем сегодняшнюю конструкцию портфеля?
Лора Кларк: Да, Ник, я начну с этого. Что касается пула покупателей, пул покупателей действительно различается в зависимости от того, что мы реализуем на рынке. Что касается 6 объектов разработки, ближайших объектов разработки, которые у нас под контрактом, этот пул покупателей состоит в основном из разработчиков, обладающих местной экспертизой в разработке Южной Калифорнии. Пул был довольно глубоким по общей стоимости продаж этих объектов составляет около $135 миллионов или $80 за квадратный фут земли. Я также отмечу, что ожидалось, что эти объекты приносили доход в размере 4% по стабилизации, поэтому мы не продвинулись дальше с этими проектами.
Что касается других покупателей на рынке, я бы сказал, что мы продолжаем видеть увеличение продаж пользовательских объектов по всему рынку, и значительная часть активов, которые мы продали в 2025 году, приходилась на пользовательские продажи. Пользователи обычно платят премиальные цены, и мы смогли воспользоваться этими возможностями, продавая $218 миллионов по средней ставке капитализации 4,2%. Посмотрев на пул объектов, которые у нас под контрактом, $135 миллионов находится в ближайшем будущем развития, а затем еще $95 миллионов находится под контрактом, и это в основном рабочие объекты, в основном для пользовательских продаж по ставке капитализации около 4%.
Микейла Линч: Спасибо, Ник. Наш следующий вопрос поступает от Брендана Линча из Barclays.
Брендан Линч: Я думаю, в прошлом вы подчеркивали, что ваша экспозиция портовому сектору в некоторой степени ограничена, и это в некоторой степени ограничивало некоторые риски тарифов в течение последнего года. Изменилось ли ваше мнение на этот счет? И видите ли вы это как потенциальный катализатор, если некоторые из этих тарифов будут отменены в ближайшем будущем?
Лора Кларк: Да. Я думаю, в общем, как мы уже говорили ранее, наша база арендаторов очень сосредоточена на местном потреблении, и мы не видели столь прямого воздействия от изменений в объемах портов. Объемы портов год к году примерно одинаковы в этом рынке. Сказав все это, что я могу сказать о воздействии тарифов наших арендаторов - они очень внимательно относятся к своим структурам расходов и стремятся к повышению операционной эффективности. И я думаю, что тарифы, безусловно, играют роль в том, как они принимают решения.
Они принимают более консервативный подход к принятию решений, и мы видим это в некоторых их решениях, будь то о консолидации или потребностях в рационализации пространства. Итак, да, я действительно думаю, что тарифы играют роль, поскольку наши арендаторы стремятся повысить операционные маржи и эффективность.
Микейла Линч: Наш следующий вопрос поступает от Джона Кима из BMO.
Джон Ким: Я хотел бы спросить о снижении аренды в Tireco на 30%, как это сравнивается с примерно 12% изменением ABR. Мне интересно, является ли это число более эффективным числом, которое включает льготы? И если нет, или в общем, как работает эта сделка в терминах льгот и, возможно, более низких ежегодных планок?
Майкл Фитцморис: Конечно, Джон. Это Фитц. Таким образом, новый договор аренды перешел на брутто-аренду с тройной нетто-аренды. Так что по сравнению в общем смысле, новая аренда, вероятно, была невыгодной на 30%, включая арендную плату и тройные нетто-расходы.
Микейла Линч: Наш последний вопрос от Винса Тибоне из Green Street.
Винс Тибоне: Не могли бы вы пройти через ожидаемые источники и использование наличных средств для '26 года? Так что, если вы продадите $400-500 миллионов долларов недвижимости в этом году согласно прогнозу, я просто пытаюсь понять, сколько свободных денежных средств после всех затрат на развитие может быть доступно для потенциального выкупа акций или переориентации в этом году?
Майкл Фитцморис: Да. Хороший вопрос, Винс. Итак, в конце года у нас было $166 миллионов наличных денег, включая реализованные на середине $450 миллионов, что дает нам $616 миллионов источников. Предполагается, что затраты на развитие и репозиционирование составят около $203 миллионов в 2026 году. Так что остается примерно $413 миллионов доступных денежных средств для вложения в наиболее высокодоходные активы, что может включать выкуп акций или будущее репозиционирование или развитие.
Микейла Линч: Спасибо, Винс. Это завершает часть вопросов и ответов нашего отчета о прибылях за четвертый квартал 2025 года. Я хотела бы передать звонок Лауре для кратких заключительных замечаний. Лаура?
Лаура Кларк: Спасибо всем за участие сегодня, и мы с нетерпением ждем общения с вами в течение квартала.
Оператор: Это завершит наш звонок сегодня. Спасибо всем за участие. Теперь вы можете разорвать связь.
Следует ли покупать акции Rexford Industrial Realty прямо сейчас?
Прежде чем покупать акции Rexford Industrial Realty, обратите внимание на это:
Аналитическая группа Motley Fool Stock Advisor только что выделила те, которые, по их мнению, являются лучшими для инвесторов в настоящее время, и Rexford Industrial Realty не вошла в их число. 10 акций, которые прошли отбор, могут принести огромные доходы в ближайшие годы.
Подумайте о том, когда Netflix попала в этот список 17 декабря 2004 года... если бы вы инвестировали $1,000 на момент нашего рекомендации, у вас было бы $511,411!* Или когда Nvidia попала в этот список 15 апреля 2005 года... если бы вы инвестировали $1,000 на момент нашего рекомендации, у вас было бы $1,238,736!*
Теперь стоит отметить, что Советы по акциям общий средний доход составляет 986% что значительно превышает 199% для S&P 500. Не упустите свежий список топ-10, доступный с Советником по акциям, и присоединяйтесь к инвестиционному сообществу, созданному индивидуальными инвесторами для индивидуальных инвесторов.
Смотрите 10 акций
* Доходы Советника по акциям на 21 апреля 2026 года.
Эта статья является транскрипцией этого телефонного разговора, подготовленной для The Motley Fool. Хотя мы стремимся к нашему самому лучшему, в этой транскрипции могут быть ошибки, упущения или неточности. Как и в случае со всеми нашими статьями, The Motley Fool не несет никакой ответственности за ваше использование этого контента, и мы настоятельно рекомендуем вам провести собственное исследование, включая прослушивание самого разговора и ознакомление с отчетами SEC компании. Пожалуйста, ознакомьтесь с нашими Условиями предоставления услуг для получения дополнительной информации, включая наши обязательные капитализированные отказы от ответственности.
The Motley Fool не имеет позиции в одной из упомянутых акций. The Motley Fool имеет политику конфиденциальности.
Транскрипция телефонного разговора по прибылям Rexford (REXR) за 4 квартал 2025 года была изначально опубликована The Motley Fool
