Источник изображения: The Motley Fool.
ДАТА
Четверг, 24 апреля 2025 года, 10:00 EST
УЧАСТНИКИ ЗВОНКА
Генеральный директор Мэтт Салем
Президент и главный операционный директор Патрик Мэттсон
Финансовый директор Кендра Дециус
Руководитель инвестиционных отношений Джек Свитала
Полный текст транскрипции конференции
Джек Свитала: Большое спасибо, оператор, и добро пожаловать на звонок по финансовым результатам KKR Real Estate Finance Trust за первый квартал 2025 года. Как упомянул оператор, меня зовут Джек Свитала. Сегодня утром на звонке со мной находятся наш генеральный директор Мэтт Салем, наш президент и главный операционный директор Патрик Мэттсон и наш финансовый директор Кендра Дециус. Я хотел бы напомнить всем, что мы будем ссылаться на определенные финансовые показатели, не соответствующие GAAP, на звонке, которые согласованы с фигурами GAAP в нашем отчете о прибылях и в дополнительной презентации, которые доступны на странице инвесторских отношений нашего сайта. В этом разговоре также будут содержаться определенные прогнозные заявления, которые не гарантируют будущие события или результаты.
Пожалуйста, обратитесь к нашему последнему поданному отчету 10 Q для предостережений, связанных с этими заявлениями. Прежде чем передать слово Мэтту, я расскажу о наших результатах за первый квартал 2025 года. Мы сообщили о чистой убыточности в размере $10.6 миллиона или 15 центов на акцию. Книжная стоимость на 31 марта составляет $14.44 на акцию. Распределяемая прибыль за этот квартал составила $17 миллионов или 25 центов на акцию, что соответствует нашему дивиденду в размере 25 центов на акцию. С этим я хотел бы передать слово Мэтту.
Мэтт Салем: Спасибо, Джек. Доброе утро и спасибо, что присоединились к нашему звонку сегодня. С момента нашего последнего звонка по финансовым результатам и введения тарифов, волатильность рынка и ожидания рецессии значительно увеличились, создавая неопределенность как для бизнеса, так и для домохозяйств. Раннее восстановление рынка недвижимости, вероятно, было приостановлено до тех пор, пока у нас не появится больше ясности относительно масштаба и последствий тарифного режима. Тем не менее, мы считаем, что недвижимость лучше всего подготовлена к этой среде по сравнению с прошлыми циклами и другими классами активов, учитывая переоценку и ценности за последние три года в подобных ситуациях, первое, о чем мы думаем, это оборона. Это менталитет подготовки дома к бою.
И в этом отношении мы находимся в очень хорошем положении. У нас нет корпоративных погашений до 2030 года, только что увеличили и продлили свой корпоративный револьвер на новый пятилетний срок и рефинансировали наш кредит под залог активов с новым семилетним кредитом, у нас достаточно ликвидности сегодня более 700 миллионов. Зная обеспеченное положение, мы останемся на атаке, активно ища возможности реинвестировать погашения в новые начало.
Что касается того, что мы видим на рынке кредитов недвижимости, он все еще функционирует, и все участники рынка остаются активными, включая банковский сектор, спреды по финансированию складов и старших займов составляют приблизительно 10-15 базисных пунктов, в то время как спреды на переходные кредиты составляют приблизительно 15-20 базисных пунктов. Спреды на BMBF были более волатильными и в настоящее время составляют 50-75 базисных пунктов. Многие владельцы теперь обращаются к нам за решением проблемы баланса для избежания волатильности на рынках капитала. С точки зрения возможностей это значительно. Наша труба больше, чем когда-либо, составляющая более 30 миллиардов, и это очень высокого качества.
Я ожидаю, что этот рынок заставит наших спонсоров искать более краткосрочные мостовые кредиты вместо проверки рынка инвестиций, любопытно, что наши ожидания по погашениям увеличились с момента нашего последнего звонка. Как мы говорили в прошлом квартале, ожидается, что погашения превысят $1 миллиард в этом году, и мы идем хорошо выше этого. Мы провели активный квартал и закрыли четыре кредита на общую сумму 376 миллионов, 80% из которых были обеспечены многоквартирными объектами класса A. С взвешенным средним LTV на уровне 69% и купоном SOFR плюс 277 базисных пунктов погашения в. Квартале, составили 180 миллионов, и вместе с будущим финансированием по существующим кредитам наша чистая сумма составила 220 миллионов 2 миллиона.
Мы активно ищем возможности диверсифицировать наш портфель и увеличить срок. В этом отношении мы сосредоточены на европейском рынке кредитования. Мы создали сильную команду за последние несколько лет, мы также рассматриваем новые выпуски CMBS, куски кондитора, где мы можем использовать наше положение как одного из крупнейших участников рынка, а также k star, который является нашим рейтинговым специализированным обслуживающим агентом. Перейдя к рисковым рейтингам, мы понизили рейтинг двух кредитов в этом квартале. Во-первых, кредит на многоквартирный дом в Роли, Северная Каролина, с рейтинга четыре на рейтинг пять. Мы по-прежнему оцениваем множество сценариев для этого кредита и участвуем в обсуждениях по урегулированию, которые могут привести к позиции владения.
Во-вторых, Бостонская биофарма, с рейтинга три на рейтинг четыре из-за текущих тенденций по занятости с двумя понижениями рейтинга в квартале, и, следовательно, увеличились резервы CECL книжная стоимость на акцию составляет $14.44, что на 2% меньше по сравнению с предыдущим кварталом. Мы продолжим быть прозрачными и проактивными в управлении портфелем KREF и будем предоставлять обновления по этим двум кредитам в следующих кварталах, прежде чем передать слово Патрику, я коснусь нашей экспозиции в области наук о жизни. Это сектор, который, на наш взгляд, имеет долгосрочные позитивные фундаментальные основы, но сталкивается с циклическими трудностями, которые могут быть усугублены экономическим спадом или сокращениями финансирования НИХ.
Напомним, что 12% нашего кредитного портфеля приходится на Life Science, и у нас есть одно имущество REO. Мы считали бы полезным предоставить дополнительные детали в нашем дополнительном материале, который находится на странице 10 презентации. В общем, 100% нашей кредитной экспозиции находится в двух крупнейших рынках Life Science, Бостоне и Южном Сан-Франциско, и мы предоставили строительное финансирование для более чем половины нашей экспозиции. Таким образом, они очень высокого качества и предназначены для науки о жизни. Мы также видели некоторые зеленые побеги. В марте мы заключили договор аренды на 32 000 квадратных футов в нашем имуществе REO в Сиэтле в области наук о жизни с Институтом по дизайну белков на Университете Вашингтона.
Арендатор создал технологии и компьютерно разработанные белковые лекарства и возглавляется недавним обладателем Нобелевской премии по химии. С этим я передаю слово Патрику.
Патрик Мэттсон: Спасибо, Мэтт. Доброе утро. Всем. В этом квартале мы тесно сотрудничали с нашей командой по капитальным рынкам KKR, чтобы сохранить наши финансирование лучшего класса. В марте мы закрыли новый кредит под залог активов на сумму 550 миллионов долларов, увеличив предыдущий кредит в 340 миллионов и установив срок на семь лет. Полученные средства были использованы для погашения задолженности, включая наш предыдущий кредит под залог активов, и для общих корпоративных целей. Новый кредит под залог активов ценообразован на уровне 99,875% и процентная ставка составляет SOFR плюс 325 базисных пунктов.
Этот кредит дополнительно укрепляет наше финансовое положение и позволяет нам продолжать сосредотачиваться на атаке в этом квартале мы также увеличили наш корпоративный револьвер до 660 миллионов и продлили срок на новый пятилетний срок до марта 2030 года, устраняя корпоративные обязательства, истекающие в ближайшие годы. Кроме того, в этом квартале мы добавили новое обеспеченное кредитное учреждение без оценки рыночной стоимости на начальную сумму 122 миллиона и возможность увеличения при включении новых кредитов. Дополнительное разнообразие наших финансовых возможностей, наша доступность финансирования составляет 8.3 миллиарда, включая 3.1 миллиарда неиспользованной мощности.
На конец квартала у нас было доступно 720 миллионов ликвидности, включая 106 миллионов наличности и 570 миллионов неиспользованной мощности корпоративного револьвера, 78% нашего четырех финансирования не оценивается по рыночной стоимости, а у KREF нет завершающих сроков до 2026 года и нет корпоративных долгов, которые истекают до 2030 года в дополнение к началу, в этом квартале мы также инвестировали капитал и акции. В первом квартале мы выкупили акций KREF на сумму 10 миллионов, что составляет сред
Вместо форклоура мы ожидаем убытки по этому инвестиционному проекту, составляющие примерно 21 миллион, чтобы распределить наши прибыли во 2 квартале, что соответствует нашим резервам CECL на 1 квартал. Напоминаем, что наши REO активы могут приносить дополнительно 12 центов в квартал на акцию по нашим дивидендам, по мере реализации наших бизнес-планов, репатриации капитала и реинвестирования в работающие займы с начала года. Наш показатель соотношения долга к капиталу K составляет 1,9 раза, а коэффициент плеча - 3,9 раза, после двух погашений на общую сумму 283 миллиона в начале второго квартала по фактической основе, текущий коэффициент плеча составляет 3,7 раза, что является средней точкой нашего целевого диапазона.
В заключение, мы хорошо позиционированы для текущей рыночной среды, учитывая предпринятые нами шаги за годы управления нашими обязательствами, включая нашу недавнюю деятельность в первом квартале по увеличению и продлению наших корпоративных возможностей, мы продолжаем делать прогресс по нашим REO активам, и поддерживаемся глубокой, опытной кредитной командой из более чем 110 сотрудников, которые вместе с k star управляют 37 миллиардами долларов CRE займов и являются названным специализированным обслуживающим лицом по более чем 46 миллиардам долларов CMBS. Активность по оригинации ускоряется, и мы расширяем наши инвестиционные возможности на европейский рынок займов и американский рынок CMBS.
Наконец, портфель вырос на 4% квартал к кварталу, и мы планируем реинвестировать капитал в новые возможности в течение оставшейся части этого года, благодарим вас за участие, и теперь мы рады ответить на ваши вопросы.
Оператор: [Инструкции оператора]. Первый вопрос задает Рик Шейн из JP Morgan. Пожалуйста, продолжайте.
Рик Шейн: Доброе утро. Спасибо за возможность задать мой вопрос сегодня. Я думаю, здесь происходит две вещи. Вы работаете над некоторыми проблемами портфеля, которые вы ранее выделили. Вы выразили опасения, связанные с макроэкономической обстановкой. Две вещи. Первое, когда вы думаете о макро проблемах, вы смотрите на это с широкой перспективы и просто считаете, что риск и неопределенность увеличиваются, или есть конкретные объекты в портфеле, которые, по какой-то причине, оказываются под большим риском. И вторая часть вопроса заключается в том, учитывая доходность капитала, которую вы, по-видимому, будете генерировать в '25 году.
Как вы думаете о дивидендной политике по мере нашего движения через год.
Мэтт Салем: Ну, доброе утро, Рик. Это Мэтт. Спасибо за вопрос и за участие. Я думаю, что могу начать и взять оба этих аспекта в отношении экономической среды, я бы сказал это. Вероятно, думаю об обеих сторонах с макро перспективы, просто пытаясь продумать, каковы, каков будет влияние на реально рабочие места, верно? Насколько это замедлит экономику, и какова будет отдача на рынке труда? И, знаете, будет ли это значительно? Будет ли значительное влияние там?
И, очевидно, если так, это может повлиять на более широкую экономику и оказать более значительное воздействие на сектор недвижимости. Вероятно, это не наш базовый сценарий. Конечно, здесь, в KKR, мы не предсказываем рецессию. Мы считаем, что рост замедлится до уровня между нулем и 1% с точки зрения GP. Поэтому мы внимательно следим за более широкой макро и уровнем безработицы. Я не ожидаю, что это окажет очень большое влияние на недвижимость, потому что стоимость уже значительно снизилась. И с точки зрения предложения, мы проходим через большую волну предложения.
Мы все знаем, что строительство началось вниз по всем типам объектов, где-то между 60 и 70%. Поэтому, как мы сказали в наших открывающих замечаниях, мы делаем замечание о том, что недвижимость находится в немного другом положении, чем другие виды активов. Но, конечно, если мы войдем в рецессию и увидим, что уровень безработицы увеличивается, это повлечет последствия, широкие последствия.
Но, еще раз, мы довольно хорошо подготовлены к этому, но более обеспокоены тем, о чем вы говорите, и как это повлияет на отдельные объекты, две вещи, которые приходят в голову - некоторые портовые рынки для промышленности, особенно на Западном побережье, очевидно, если вы думаете о замедлении торговли с Китаем. Поэтому мы, конечно, следим за этим сектором более внимательно. Я не думаю, что есть какой-то один актив в нашем портфеле, о котором мы особенно обеспокоены, но мы усилили просто осведомленность о потенциальном влиянии на рынок там. Второе - это принятие решений. В этом неопределенном рынке, я думаю, вы можете видеть замедление принятия решений, что может повлиять на капиталовложения.
Это может повлиять на решения о сдаче в аренду, и некоторые из наших активов все еще находятся в процессе сдачи в аренду, и вы ищете больших арендаторов, и просто немного обеспокоены тем, что может произойти пауза в принятии решений вокруг некоторых из этих арендных решений, так что это действительно две вещи, о которых мы сосредоточены.
Рик Шейн: Понял, и я очень благодарен за этот ответ. Это очень продуманно. И я понимаю, что на этот вопрос нет простого ответа. Вы не могли бы вернуться к вопросу о дивидендной политике? И я хочу отметить, что задавал вопрос о покупке акций, вероятно, каждый квартал, с тех пор, как вы были на рынке в этом квартале. И я думаю, что это конструктивно для акционеров. Но не могли бы вы немного поговорить о дивидендной политике в свете текущих характеристик ROE?
Мэтт Салем: Да, с удовольствием, я думаю, что по поводу дивидендов, когда мы их сначала сократили, у нас было несколько различных сценариев в виду, и большая часть этого, очевидно, заключалась в том, чтобы просто продумать REO и дать нам время просто реализовать эти бизнес-планы. С тех пор произошло много изменений с тех пор, как мы начали, вы знаете, устанавливать этот дивиденд. Но я думаю, когда мы все это взвесим, мы все еще чувствуем себя довольно комфортно, где, вы знаете, мы установили его. Конечно, это решение совета директоров, и мы будем оценивать его каждый квартал. Но, по-моему, сейчас у нас нет особого давления что-то менять.
И с того места, где мы находимся, у нас есть все это потенциальное восходящее движение в REO, и мы знаем, что в какой-то момент мы продадим эти активы, репатриируем этот капитал. И Патрик упомянул в своем разделе, что если бы мы сделали все это, мы могли бы реинвестировать его в новые займы и увеличить прибыль на 12 центов на акцию в квартал. Поэтому, хотя наш текущий уровень прибыли примерно на уровне этого дивиденда, мы знаем, что внутри компании есть скрытый потенциал прибыли, который рано или поздно разблокируется.
И помните, что мы рассчитываем эти цифры на нашей существующей базе затрат, и мы считаем, что мы будем делать лучше, чем это, по мере реализации этих бизнес-планов. Вот как мы думаем о дивиденде. Теперь вы спрашиваете о выкупе акций, подобно прошлому кварталу, мы вернулись. Я думаю, нам нужно быть сбалансированными. Там, где сейчас торгуется акция, это очень привлекательно. Поэтому вы видели, что мы их выкупали, и у нас долгая история выкупа акций, когда, вы знаете, мы считали, что она торгуется по привлекательным ценам. Это очень аккретивно к цене нашей книги на акцию.
Поэтому, я думаю, нам придется продолжать оценивать это как опцию для капитала, особенно учитывая, где она находится сегодня, но в то же время, и, подобно тому, как вы видели нас в первом квартале, нам нужно инвестировать в наш портфель. Мы должны делать займы. Нам нужно продолжать диверсифицировать портфель. Вы знаете, с точки зрения винтажа, он говорил, мы говорили о том, что, возможно, добавим Европу и CMBS в портфель. И я думаю, что для рынка важно видеть, что мы активны и активны. И мы считаем, что рынок довольно привлекателен с точки зрения инвестирования.
Поэтому, я думаю, что нам нужно продолжать быть сбалансированными, когда мы думаем об распределении капитала между инвестированием и выкупом акций,
Оператор: У нас следующий вопрос от Тома Кэтервуда с BTIG.
Том Кэтервуд: Мэтт, или Патрик, вы оба упомянули Европу в своих выступлениях, и я знаю, что это целевой рынок уже довольно давно. Что нужно сделать, чтобы начать ориентироваться там, и ожидаете ли вы активности широко в Европе или будете начинать более целенаправленно?
Мэтт Салем: Да, я могу взять это на себя. Мы активно занимаемся там уже пару лет, и поэтому я ожидаю закрытия сделок в следующем квартале, то есть, мы цитируем что-то. Просто вопрос времени. Наш основной фокус там действительно на Западной Европе и Великобритании. Так что я думаю, что именно там мы сосредотачиваемся на возможностях. Так что в ближайшей перспективе мы ожидаем пополнения портфеля в Европе.
Том Кэтервуд: Спасибо, Мэтт, и, очевидно, это был активный квартал в первом квартале по сделкам. И вы упомянули, что конвейер сделок по-прежнему мощный, но с долгом теперь до 3,9 раз. Вы видите, что сделки в основном связаны с погашением? И вы упомянули, что погашение превышает ожидания, насколько вы можете увеличить уровень плеча с помощью сделок?
Патрик Мэттсон: Доброе утро. Том, я отвечу на этот вопрос. Это Патрик, да, мы были на уровне трех раз, 3,9 раза в квартал. Но, как я сказал, у нас были довольно крупные погашения в начале апреля. Так что по факту мы на уровне 3,7, так что мы на середине, и часть этого связано с тем, что мы пытаемся опередить некоторые из этих погашений, как упомянул Мэтт, кажется, что мы опережаем график. Некоторые из погашений, которые мы получили в этом квартале, были сделки, которые мы действительно прогнозировали погасить в 2026 году, и мы увидели ускорение этих погашений, так что мы будем в рамках диапазона, и иногда мы будем приближаться к верхней границе, так как мы ожидаем некоторые из этих погашений. Но наша цель остается прежней, но зная, что у нас есть довольно хороший поток погашений, мы сосредоточимся на стороне ориентации и убедимся, что мы остаемся развернутыми и максимизируем прибыль.
Том Кэтервуд: Понял, и лишь для уточнения, Патрик, на те погашения, были ли ваши ожидания или темп этих погашений как-то повлияны тарифами, или пока еще рано сказать, есть ли связь между рыночными расстройствами и активностью по погашениям?
Патрик Мэттсон: Думаю, что пока еще рано сказать.
Мэтт Салем: Тем не менее, есть несколько сделок, о которых мы знаем, которые находятся на рынке и ищут рефинансирование. Как вы помните, когда мы изначально выдавали эти кредиты, обычно была какая-то стратегия по аренде. Многие из этих активов теперь, фактически, стабилизировались. И поэтому, несмотря на волатильность на более широком рынке, на рынке коммерческой недвижимости, у нас есть много ликвидности.
И хотя спреды могли увеличиться на 1020 базисных пунктов, если вы подумаете о том, какими были эти спреды, когда мы изначально выдавали эти кредиты на аренду, они все еще ниже, и спонсоры все еще имеют возможность улучшить свой капитал в этой среде. Так что мы видим довольно функционирующий рынок здесь. И пока еще рано сказать, будет ли сделка или две отложена из-за этого. Но на данный момент, по крайней мере, в наших ближайших прогнозах, мы не видим большого влияния.
Оператор: Следующий вопрос от Джейд Рамани из KBW.
Джейсон Сабшон: Это на самом деле Джейсон Сабшон от имени Джейд. Спасибо за ответы на мои вопросы сегодня. Итак, в первую очередь, было бы полезно обсудить, что именно в многосемейном доме Роли привело к понижению рейтинга? Это вопрос базиса, операционных затрат, местоположения или все эти факторы? Было бы полезно получить больше информации. Спасибо.
Мэтт Салем: Могу вмешаться. Я думаю, что понижение рейтинга, это было на нашем списке наблюдения уже некоторое время, и теперь мы подходим к дате погашения. Поэтому это, я думаю, причина понижения с четырех до пяти, и причина, по которой он был на списке наблюдения уже некоторое время, это потому что мы просто не видели возможности повысить арендные платежи на этом конкретном рынке. И вы знаете, что это кредит, который мы выдали на пике рынка, верно? Это, думаю, поздний первый квартал, начало второго квартала 22 года.
Так что, очевидно, были значительные падения стоимости, но в большинстве нашего портфеля по многоквартирным домам, когда мы давали эти цифры в прошлом, мы просто видели огромный рост арендной платы, и в этом конкретном сегменте мы просто не видели того же роста, чтобы увеличить чистую операционную прибыль. Поэтому это действительно зависит от этого. Это хорошее имущество. Оно хорошо себя ведет.
Просто у него не было того же, знаете ли, толчка в арендную ставку, что мы видели в большинстве других рынков, и у нас здесь близкий срок погашения, поэтому нам придется точно определить, что делать дальше. И как мы упомянули в ходе разговора, это может быть модификация. Мы можем перейти к управлению и, знаете ли, сами управлять имуществом. Но нам придется, знаете, мы должны договориться с нашим заемщиком.
Джейсон Сабшон: Спасибо. И просто относительно научных исследований, вы считаете, что капитал был достаточно терпелив, чтобы дождаться улучшения в аренде, и из-за слабости в секторе, не могли бы вы обсудить перспективы для серии рисков.
Мэтт Салем: Да, и мы, вы знаете, поэтому мы пытались дать немного больше информации как в наших заранее подготовленных замечаниях, так и добавили некоторые детали в нашей презентации. Большинство наших, извините, большинство нашего портфеля как раз в этих новых целенаправленных активах, которые действительно ориентированы на крупных арендаторов или крупные фармацевтические компании, которые, по нашему мнению, не настолько подвержены циклическим проблемам, с которыми сталкивается сектор, конечно, часть этого, но, возможно, не настолько, как некоторые меньшие, более ранние компании этапа. Поэтому мы ожидаем, что это вернется раньше.
Думаю, никто не знает, когда начнется реальное улучшение аренды в общем секторе научных исследований, и многое зависит от того, что произойдет с режимом тарифов и как, следовательно, повлияет на общую экономическую среду, что, безусловно, повлияет на все сектора, а также, да, в общих чертах так мы думаем о нем, знаете, по трем рейтинговым кредитам, о которых вы спросили. Мы уже модифицировали несколько из них, и, таким образом, общались со спонсорами и довели их до лучшего состояния.
И затем, как я только что упомянул, около половины из трех рейтинговых кредитов, у нас есть три актива, которые были кредитами на строительство. И поэтому мы все еще уверены в них. Они уже построены, и в основном построены, и затем, знаете, просто в период аренды, но поскольку они были новыми, качество там очень высокое. И поэтому мы думаем, что это лишь вопрос времени, пока, знаете, они привлекут правильных арендаторов. Отлично. Спасибо.
Оператор: Следующий вопрос от Стива Делани из Citizens JMP
Стив Делани: Так что, я одобряю активность по выкупу, конечно, и кажется, что она еще лучше сегодня, после падения примерно на 15% из-за тарифов. Но меня действительно заинтриговало то, что если мы будем участвовать во многих из этих звонков в течение следующих двух недель, и я не думаю, что мы услышим много разговоров от коммерческих ипотечных фондов, восторженно говорящих о новых возможностях для кредитования, кажется, что мы все еще находимся скорее в оборонительном режиме. Просто в общем смысле, я просто.
Любопытно, Мэтт, когда вы смотрите на список новых возможностей, первый вопрос, что именно отличается в качестве или ценообразовании, возвратной нагрузке, если вы смотрите на набор возможностей сегодня, по сравнению с тем, что вы, возможно, видели в среднем за последние пару лет. Я бы хотел, чтобы вы сравнили и контрастировали это, знаете ли, если бы вы, в том числе, посмотрели на новые возможности с точки зрения кредитования. Спасибо.
Мэтт Салем: Я думаю, что нужно начать с основ. Я думаю, что самое большое изменение сейчас - это возможность кредитования по намного более низким оценкам, и вы все еще имеете стоимость недвижимости где-то на уровне или ниже затрат на восстановление. И когда мы кредитуем с какой-то скидкой на это, это кажется, что этот винтаж должен быть очень, очень безопасным с точки зрения общей основы. Конечно, это переводится в денежные потоки, покрытие долга и другие вещи. Но первое, о чем я думаю в этом винтаже, это действительно основа, и это перейдет в этот винтаж, и его безопасность может быть довольно крепкой. Так что это, вероятно, первое, о чем я думаю.
Второе, что мы видим, это то, что есть меньше возможностей в меньшем количестве переходных активов. Позвольте мне объяснить. Я думаю, что я упоминал об этом, возможно, на нашем последнем звонке по прибыли. Если вы подумаете о том, что мы делали в 2122 году, многое было связано с кредитованием почти новых активов, которые только что были переданы и находились в начальной стадии аренды, и многое из этого было связано с многоквартирными домами, и мы кредитовали при 10% заполненности или 20% заполненности, и обеспечивали этот мост к стабилизации заполненности и сокращению льгот.
Переместимся к сегодняшнему дню, и мы кредитуем то, что я называю мы перешли от кредитора с переходными активами к почти стабилизированному кредитору. Мы кредитуем активы, которые заняты на 90%, и может быть, там есть немного льготы, но подавляющее большинство денежных потоков на месте уже сегодня, и все, что мы делаем, это предоставляем нашим спонсорам мост к лучшей среде капитальных рынков и, возможно, немного более низкой среде процентных ставок. И как мы все знаем, с учетом того, что стоимость сократилась настолько сильно, я думаю, что многие институциональные владельцы просто они не хотят продавать сейчас.
Они просто не хотят продавать еще один год или два или три, они столкнутся с этой динамикой предложения, где они вернутся на рынок, значительно поднимая арендные платы, и они смогут как бы выкопаться из, знаете, основы в 21 году, которая сегодня не очень выгодна. Так что это, вероятно, часть большого изменения в плане бизнеса, на котором мы сосредотачиваемся на местном уровне. И я не знаю, как долго это продлится, но здесь есть большая возможность в крупных сделках, как мы упоминали в подготовленных замечаниях.
С учетом того, что рынок коммерческих ипотечных облигаций значительно расширился больше, чем рынок кредитов, мы видим, что многие спонсоры обращаются к нам с просьбой, вы знаете, кредит на 500 миллионов долларов, кредит на миллиард долларов, которые должны были быть выпущены в SASB, или должны быть выпущены в SASB, и просят нас, Можете ли вы нам помочь с этим? Потому что мы не хотим, знаете, мы не знаем, что произойдет завтра, и рынок нестабилен, и на рынке коммерческих ипотечных облигаций, так что это своего рода местная возможность, на которой мы сосредотачиваемся сейчас, но я снова. Я думаю, что этот рынок заздорится и станет более эффективным по мере нашего продвижения в течение года.
И, наконец, я бы просто отметил, что одним из больших изменений в моем понимании от прежнего давления на инфляцию до сегодняшнего будет то, как банки участвуют на рынке.
Они всегда были своего рода кредиторами, но сейчас это намного более заметно в том, что их готовность и их фокус на вложение части своего капитала в эти кредитные учреждения просто из-за того, насколько более капиталоемкий это для них, насколько безопаснее для них кредитовать другим кредиторам, чем делать прямую ипотечную ссуду, и я не хочу создавать впечатление, что они не будут продолжать кредитовать на недвижимость, но мы видим, что аллокация смещается более к кредитным учреждениям, так что я думаю, что это будет еще один аспект на стороне финансирования.
Я думаю, что это будет еще одно изменение, которое мы видим как довольно значительное отличие от того, что мы видели раньше.
Стив Делейни: Это действительно полезная информация. Цвет и Вы, видите? Вы знаете, очевидно, есть застройщики, которые разрабатывают. Проекты, разрабатывают новые проекты, и вы делаете их, вы знаете, начальные есть или строительные кредиты, а может быть, затем вы превращаете их в мост. Но видите ли вы новый капитал, приходящий от институциональных покупателей, где они видят проекты, где, вы знаете, потенциальные значения намного выше, чем текущие арендные платы и основа. Так что я просто любопытен, какую часть вашего нового финансирования идет параллельно с новым капиталом в проект, а не просто рефинансирование исходного застройщика.
Мэтт Салем: Да, наша труба и наша активность все еще сильно взвешены в пользу рефинансирования. Прямо сейчас это около 70% рефинансирования, примерно 30% приобретений, и она замедлится немного, просто с учетом рыночной волатильности здесь, вы знаете, с тех пор, как с тех пор увеличились таможенные пошлины, но исторически это могло быть 50% приобретений и 40% рефинансирования. Так что это немного перевернулось, вы знаете, вверх дном там, что касается стороны строительства. И я знаю, что вы не задавали этот вопрос напрямую, но это, вероятно, в некоторой степени актуально здесь. Есть доступен долговой капитал.
Вы можете получить строительный кредит, но мы делали один, знаете, прямо сейчас, и в четвертом квартале мы сделали большой кредит на центр обработки данных, как вы можете получить, вы определенно можете получить доступ к финансовым рынкам для строительства. И проблема в том, что собственный капитал, я просто не думаю, что это сейчас очень хорошо считается. И сейчас у вас ситуация, когда стоимость увеличивается из-за таможенных пошлин, это станет еще более, знаете, трудным.
Так что всякий раз, когда вы говорите о 60, 70% снижении, и в некоторой степени это строительство, возможно, в начале, это было вызвано долгами и недоступностью, но сейчас это просто математика собственного капитала, вы знаете, не работает с точки зрения доходности от стоимости.
Стив Делейни: Понял. Хорошо. И последнее для меня, очевидно, обсуждения тарифов как бы внесли элемент неопределенности в широкий рынок акций, и, конечно, это повредило ипотечным ценным бумагам, вы знаете, в последний месяц апреля, безусловно. Учитывая, что акции по закрытии вчерашней торговой сессии были 928, упали примерно на 15%, вы знаете, в результате, я считаю, в значительной степени из-за тарифов. Это означает ли, что если выкуп был привлекателен в первом квартале, он еще более привлекателен для вас и вашего совета директоров, когда вы смотрите на акции со, вы знаете, с не-ручкой или что-то вроде того,
Мэтт Салем: Да, я имею в виду, подобно вопросу, который задавался ранее, я не думаю, что наше мнение сильно изменилось. Акции немного снизились, так что они, безусловно, привлекательнее с точки зрения выкупа, но нам нужно быть сбалансированными. И когда мы подходим к рынку, нам нужно инвестировать капитал. Мы должны диверсифицировать портфель. Но мы определенно чувствуем, что у нас сейчас достаточно ликвидности, и поэтому мы будем принимать сбалансированный подход к этому балансу, извините, сбалансированный подход к распределению этого капитала между выкупами и отсутствием начало
Оператор: [Инструкции оператора]. Наш следующий вопрос от Дона Фандетти с Wells Fargo.
Дон Фандетти: Да, с возвратами, становящимися немного выше, как вы относитесь к чистому росту портфеля? Я знаю, что вы скорее находитесь на атаке. Теперь, думаете ли вы, что вы в ситуации, когда каждый квартал до 25-го года вы видите немного роста портфеля?
Патрик Мэттсон: Дон, это Патрик. Я могу взять это на себя. Я думаю, что, знаете, по мере того как мы думаем о оставшейся части года, возможно, есть некоторый прирост, который мы можем иметь, но мы достигаем довольно близко к, я думаю, к нашему целевому размеру, когда учитываются наши цели по плечу и капитал, который у нас здесь. Я думаю, что, что вы увидите, однако, это то, что мы будем стремиться, как мы уже говорили, чтобы соответствовать этим возвратам. Так что если эти возвраты начнут расти еще больше, вы знаете, мы ускоримся на фронте начала. Но я не думаю, что есть много больше инкрементальных размеров. Мы приближаемся к нашему, вы знаете, верхнему пределу нашей целевой пропорции плеча.
Дон Фандетти: Понял, а на некоторых началах многоквартирных домов в этом квартале, похоже, что разрывы были в диапазоне 230 базисов. Являются ли они, знаете, каковы показатели рентабельности по этим кредитам? И являются ли они примерами этого? Этого более стабильного типа кредитования, которое вы видите,
Matt Salem: Да, это Мэтт. Я могу встать на свой пост. Я думаю, наш взвешенный средний спрэд немного больше этого. Как 277 рынок стал настолько узким, возможно, что число, о котором вы упоминаете, как 232-40 зона, снова, на этих в основном стабилизированных сданных в аренду многоквартирных активах и на этом уровне, у нас уменьшился наш финансовый рычаг. Спрэды там тоже уменьшились.
Вы знаете, до тарифов, но мы были на самом узком, вероятно, около 11-12% IRR на валовой основе, большая часть того, что мы делаем, находится немного выше этого, но всегда есть диапазон, так как вы строите портфель и работаете с разными профилями риска на рынке, но я бы сказал, что большая часть того, что мы получаем сейчас, сосредоточена примерно в диапазоне 12-13% IRR, когда вы начинаете думать о внедрении сборов и тому подобное,
Дон Фандетти: Понял. И я просто хотел вернуться к жизненным наукам немного, вы знаете, ценю разглашение. Думаю, можно ли увидеть ситуацию, когда значительное количество этих кредитов перейдут с трех на четыре. И как вы думаете о стоимости этих активов? Они, вероятно, немного уникальнее, чем многоквартирные или промышленные, я имею в виду, ожидаете ли, что сложнее оценить стоимость этих типов активов?
Мэтт Салем: Да. Я имею в виду, просто из-за профиля аренды он не такой детализированный, как на стороне многоквартир, вы знаете, конечно, здесь больше временной аспект, когда вы думаете оценке. И, знаете, сейчас у нас нет ожидания, что они перейдут с трех на четыре, потому что либо уже были модифицированы и корректированы, либо, как я уже сказал, качество активов там. Большинство наших спонсоров очень крепкие.
И если вы посмотрите на эти места, вы знаете, мы как бы в центре в центре, где вы хотели бы быть в некоторых из этих рынков, и мы в Кембридже, мы в порту и на южном Сан-Франциско. Так что, знаете, сейчас у нас, конечно, нет ожиданий, что мы переходим с трех на четыре или ставим это в список ожидания, но, знаете, им все еще нужно сдать в аренду. Так что здесь есть риск, и есть, знаете, уровень неопределенности, особенно когда вы добавляете этот тип экономической среды, в которой мы находимся.
Оператор: Спасибо. Это завершает нашу сессию вопросов и ответов, я хотел бы передать конференцию обратно Джеку Свитале для заключительных замечаний.
Джек Свитале: Отлично, спасибо, оператор, и спасибо всем, кто присоединился сегодня. Пожалуйста, свяжитесь со мной или командой здесь, если у вас есть вопросы. Берегите себя.
Оператор: Конференция завершена. Спасибо, что присоединились к сегодняшней презентации, вы можете отключиться.
Следует ли покупать акции Kkr Real Estate Finance Trust прямо сейчас?
Прежде чем покупать акции Kkr Real Estate Finance Trust, обратите внимание на следующее:
Аналитическая группа Motley Fool Stock Advisor только что выделила те акции, которые, по их мнению, являются 10 лучшими акциями для инвесторов к покупке сейчас, и Kkr Real Estate Finance Trust не входит в их число. Эти 10 акций, которые попали в список, могут принести огромные доходы в ближайшие годы.
Подумайте, когда Netflix попал в этот список 17 декабря 2004 года... если бы вы инвестировали $1,000 на момент нашего рекомендации, у вас было бы $499,277!* Или когда Nvidia попала в этот список 15 апреля 2005 года... если бы вы инвестировали $1,000 на момент нашего рекомендации, у вас было бы $1,225,371!*
Теперь стоит отметить, что общий средний доход от Stock Advisors составляет 972%, что является превосходящим рынок показателем по сравнению с 198% для S&P 500. Не упустите последний топ-10 список, доступный с Stock Advisor, и присоединяйтесь к инвестиционному сообществу, созданному индивидуальными инвесторами для индивидуальных инвесторов.
Смотрите 10 акций
*Доходы Stock Advisor на 22 апреля 2026 года.
Эта статья является транскрипцией этого конференц-звонка, подготовленной для The Motley Fool. Хотя мы стремимся к нашему лучшему, здесь могут быть ошибки, упущения или неточности в этой транскрипции. Как и во всех наших статьях, The Motley Fool не несет ответственности за ваше использование этого контента, и мы настоятельно рекомендуем вам провести собственное исследование, включая прослушивание звонка самостоятельно и чтение отчетов SEC компании. Пожалуйста, ознакомьтесь с нашими Условиями предоставления услуг для получения дополнительной информации, включая наши обязательные Капитализированные Отказы от Ответственности.
The Motley Fool не имеет позиции в каких-либо упомянутых акциях. The Motley Fool имеет политику конфиденциальности.
KREF Q1 2025 Earnings Call Transcript был изначально опубликован The Motley Fool
