Источник изображения: The Motley Fool.
ДАТА
Пятница, 24 апреля 2026 года, 12:00 по восточному времени
УЧАСТНИКИ ЗВОНКА
Главный исполнительный директор Джеффри С. Эдисон
Президент и главный финансовый директор Роберт Ф. Майерс
Главный финансовый директор Джон П. Колфилд
Оператор
Нужна цитата от аналитика Motley Fool? Напишите на pr@fool.com
Полный текст транскрипта конференции
Джеффри С. Эдисон: Спасибо, Кимберли, и спасибо всем, кто присоединился к нам сегодня. Мы рады представить еще один квартал сильных результатов, отражающих силу нашего портфеля высокого качества и последовательность нашего исполнения. Команда Phillips Edison & Company, Inc. достигла роста NAREIT FFO на акцию на 4,7%, роста ядерного FFO на акцию на 6,2% и роста NOI в одинаковых центрах на 3,5%. Мы рады повысить наши прогнозы на 2026 год. Наши темпы роста для NAREIT FFO и ядерного FFO на акцию находятся в среднем и высоком однозначных цифрах, что соответствует нашим долгосрочным целям. Мы работаем во времена, когда существует много неопределенностей, как внутри страны, так и за ее пределами. Процентные ставки были волатильными.
Глобальная торговая картина меняется, и конфликты за рубежом продолжают влиять на рынки. Технологии, особенно искусственный интеллект, изменяют способы работы компаний. Добавьте к этому активный избирательный цикл и высокие энергозатраты, и неудивительно, что существует общее чувство неопределенности. В такие времена рынок обычно вознаграждает компании, обладающие стабильностью. Именно здесь и играет Phillips Edison & Company, Inc.: сеть магазинов с анкерными арендаторами, ориентированными на необходимые товары, каждодневную розницу. Phillips Edison & Company, Inc. предлагает устойчивость, обеспечивая при этом стабильный рост. Мы считаем, что Phillips Edison & Company, Inc. способна обеспечивать рост в условиях изменяющихся экономических циклов. Наши долгосрочные цели роста остаются неизменными. Мы продолжаем сосредотачиваться на создании ценности на уровне недвижимости.
Наши розничные сети здоровы и продолжают думать о долгосрочной перспективе. Мы видим устойчивого потребителя, и наши лучшие продуктовые магазины и ритейлеры, ориентированные на необходимые товары, продолжают привлекать много посетителей в наши центры. Одним из аспектов, на которые мы обращаем особое внимание, является разрыв между ценами на активы на частном и публичном рынках. Это влияет на наши капитальные решения, включая то, как мы финансируем рост и где инвестируем, и поэтому команда Phillips Edison & Company, Inc. остается дисциплинированной в отношении доступа к наиболее эффективному капиталу. Наша платформа может привлекать капитал на публичных рынках, через институциональные совместные предприятия и через рециклинг активов.
Мы считаем, что рынок в 2026 году вознаградит компании с фокусированной стратегией роста и способностью финансировать рост ответственно. Phillips Edison & Company, Inc. хорошо расположена для продолжения обеих стратегий. В заключение, мы довольны результатами первого квартала и нашим прогнозом на 2026 год. Мы работаем в устойчивой части розницы. Мы находимся в вашем районе, близко к вашему дому. Мы дисциплинированы в наших инвестициях. И, что самое важное, у нас лучшие команды в бизнесе.
С учетом того, что наши акции торгуются со скидкой по сравнению с нашим долгосрочным профилем роста, мы считаем, что инвестирование в ведущего оператора Phillips Edison & Company, Inc., способного обеспечивать годовой рост прибыли в среднем и высоком однозначных цифрах, представляет собой привлекательную возможность. Мы продолжим достигать большего альфа с меньшим бета. С этим словом я передаю слово Роберту Ф. Майерсу. Боб?
Роберт Ф. Майерс: Спасибо, Джефф, и спасибо всем, кто присоединился к нам. Наши результаты первого квартала отмечены активной деятельностью по аренде и успехами в увеличении денежных потоков. Мы продолжаем наблюдать высокий спрос розничных торговцев без признаков замедления. Категории, ориентированные на необходимые товары, рестораны быстрого обслуживания и фаст-фуд, здоровье и фитнес, красота, спортзалы и медицинские услуги продолжают быть отличными двигателями спроса. Семьдесят четыре процента арендной платы Phillips Edison & Company, Inc. поступает от товаров и услуг, необходимых для жизни. Команда по аренде Phillips Edison & Company, Inc. продолжает сосредотачиваться на удовлетворении спроса и поддержании высокой занятости, одновременно наращивая впечатляющие сопоставимые арендные разрывы. Наше ценообразование остается ведущим на рынке. В течение первого квартала занятость арендованного портфеля оставалась высокой на уровне 97,1%.
Занятость арендованных анкерных объектов оставалась стойкой на уровне 98,4%, а занятость арендованных магазинов на уровне 95%. Наши арендные разрывы отражают крайне благоприятную среду для розничных торговцев. В течение первого квартала Phillips Edison & Company, Inc. достигла сопоставимых арендных разрывов при продлении аренды на уровне 21,2%. Надежное удержание арендаторов в течение квартала означает меньшее время простоя и более низкие затраты на улучшение помещений, что переводится в лучшие экономические показатели для Phillips Edison & Company, Inc. Рассматривая сопоставимые новые арендные разрывы, они оставались стойкими на уровне 36,2% за квартал. Сделки по аренде магазинов в течение первого квартала, как новые, так и продленные, достигли среднегодовых повышений арендной платы на 2,7%. Это еще один важный фактор для нашего долгосрочного роста. Что касается проблемных долгов, мы активно контролируем состояние наших соседей.
Проблемные долги в первом квартале оказались ниже ожидаемого и составили около 60 базисных пунктов от выручки. Мы продолжаем ожидать, что проблемные долги в 2026 году будут на уровне 2025 года, который составил всего 78 базисных пунктов от выручки за год. Наши розничные торговцы остаются здоровыми. У нас высоко диверсифицированный микс соседей без существенной концентрации арендной платы за пределами наших продуктовых магазинов. Обращаясь к развитию и реконструкции, в Phillips Edison & Company, Inc. в настоящее время находится в процессе строительства 19 проектов. Наше общее вложение в эту деятельность оценивается примерно в $74 миллиона с ожидаемой средней доходностью между 9% и 12%.
В течение первого квартала было завершено шесть проектов, стабилизировано более 87 тысяч квадратных футов площади, поставлено нашим соседям. Это отражает инкрементальный NOI примерно $1,7 миллиона ежегодно. Мы сосредоточены на росте разработки и реконструкции Phillips Edison & Company, Inc., что является важным фактором роста. Кроме того, команда Phillips Edison & Company, Inc. продолжает находить аккретивные приобретения, которые приносят долгосрочную ценность нашему портфелю. Наши активности по приобретению за текущий год отражают $185 миллионов. Сюда входят пять сетей магазинов с анкерными арендаторами, три ежедневных розничных центра и земля для будущего развития.
В настоящее время в нашем пайплайне находится примерно $150 миллионов активов, на которые нам были выделены или заключены контракты, которые мы планируем закрыть к концу второго квартала. Наш пайплайн отражает комбинацию сетей магазинов с анкерными арендаторами, ежедневных розничных центров и возможностей совместных предприятий. Сейчас я передаю слово Джону. Джон?
Джон П. Колфилд: Спасибо, Боб, и доброе утро и добрый день, всем. Наши сильные результаты первого квартала демонстрируют то, что мы создали в Phillips Edison & Company, Inc.: высокопроизводительный портфель сетей магазинов с анкерными арендаторами и товары и услуги, необходимые для жизни, который генерирует надежные, высококачественные денежные потоки. Первый квартал 2026 года NAREIT FFO увеличился до $92,9 миллиона или $0,67 на разводимую акцию. Первый квартал ядерного FFO увеличился до $96,4 миллиона или $0,69 на разводимую акцию. И NOI в одинаковых центрах увеличился на 3,5% в квартале, в основном благодаря росту выручки, вызванному увеличением средних арендных плат и экономической загрузке. Обратившись к нашему балансу, в этом квартале мы продлили средневзвешенный срок погашения нашего долга и увеличили процент фиксированной ставки, что важно в условиях волатильности процентных ставок.
В феврале мы завершили публичное размещение долга на сумму $350 миллионов общей номинальной стоимости 4,75% облигаций, погашаемых в 2033 году. Полученные средства были использованы для погашения краткосрочных кредитов, которые истекали в 2027 году, и части нашего кредитного лимита. С $810 миллионов ликвидности к концу квартала у нас есть возможность осуществить наш план роста. Наша чистая задолженность по анализируемому EBITDAR за последние двенадцать месяцев состав
Наше обновленное руководство по 2026 году по NAREIT FFO на акцию отражает увеличение на 5.9% по средней линии по сравнению с 2025 годом, и наше обновленное руководство по 2026 году по основному FFO на акцию представляет увеличение на 5.8% по средней линии по сравнению с 2025 годом. Мы довольны этими высокими темпами роста. Мы подтверждаем наше руководство на весь 2026 год в размере от 3% до 4% роста NOI в одинаковых центрах, и с удовольствием подтверждаем наше руководство на весь 2026 год в размере от 400 миллионов до 500 миллионов долларов в гроссовом приобретении по акциям Phillips Edison & Company, Inc. Команда Phillips Edison & Company, Inc. не просто поддерживает портфель высокого качества; мы его формируем.
Мы продолжаем иметь один из лучших балансов в секторе, что позволяет нам быть хорошо подготовленными к дальнейшему внешнему росту. Как упоминал Джефф, мы остаемся дисциплинированными в доступе к наиболее эффективному капиталу. Среди них дополнительное выпуск долговых обязательств, отчуждения, совместные предприятия и выпуск акций, когда рынки более благоприятны. С начала года мы продали активы на сумму 29 миллионов долларов по акциям Phillips Edison & Company, Inc. Мы планируем продать активы на сумму от 102.1 миллиарда долларов в 2026 году. В целом, мы очень довольны результатами этого квартала и нашей способностью повышать руководство на оставшуюся часть года.
Мы продолжаем видеть устойчивого потребителя, и мы считаем, что наш портфель будет показывать лучшие результаты, поскольку спрос на ритейлеров, ориентированных на необходимость, остается сильным. Взглянув вперед на 2026 год, мы продолжаем считать, что Phillips Edison & Company, Inc. может постоянно обеспечивать рост NOI в одинаковых центрах от 3% до 4% и достигать среднего и высокого однозначного роста основного FFO на акцию на долгосрочной основе. Мы также считаем, что наш долгосрочный рост AFFO может быть выше, поскольку большая часть нашего портфеля аренды взвешена в сторону деятельности по продлению договоров. Мы считаем, что наши цели по росту основного FFO на акцию и AFFO позволят Phillips Edison & Company, Inc. превзойти рост наших коллег-владельцев торговых центров на долгосрочной основе. Мы теперь открываем линию для вопросов. Оператор?
Оператор: Спасибо. Напоминаем вам, пожалуйста, ограничьте себя одним вопросом. Вы можете перезапланировать вопрос. Первый вопрос от Андрея Риела из Банка Америки. Пожалуйста, продолжайте.
Андрей Риел: Добрый вечер. Спасибо за возможность задать вопрос. Мы понимаем, что ваша арендаторская база, ориентированная на необходимость, готова противостоять некоторой макро-неопределенности, но хотелось бы услышать последние новости о ваших разговорах с некоторыми дискреционными или магазинами мам и пап в текущей ситуации, возможно, какие-то изменения в их тонах или планах по сравнению, скажем, с полугодием назад, и как эти разговоры сравниваются с тем, что вы слышите со стороны необходимости?
Джеффри С. Эдисон: Отличный вопрос, Андрей, потому что мы очень фокусируемся на том, чтобы понять, какую обратную связь мы можем получить. Боб, хотели бы вы добавить немного деталей по этому вопросу и по тому, что мы видим?
Роберт Ф. Майерс: Конечно. Спасибо за вопрос, Андрей. Это то, что мы постоянно контролируем, и, вероятно, наш лучший индикатор, не только потому что мы на местности, мы также имеем видимость, что позволяет предположить, что у нас лучший поток продления и новых аренд за последние шесть до девяти месяцев. Интересным фактом является то, что мы только что утвердили 28 сделок за последние девять дней. Обратная связь, которую мы получаемс высоким уровнем сохранения и арендных разрывов на уровне 21.2% в последнем кварталерефлектирует силу, и мы не видим отказов даже от местных арендаторов или от спроса национального ритейлера.
Все ритейлеры, с которыми мы встречаемся на ICSC, ищут новые места в 2026, 2027 и 2028 годах. Затраты на аренду остаются очень сильными на уровне 10%. Мы очень довольны текущей ситуацией.
Оператор: Спасибо. Следующий вопрос от Хэнделя Сент-Жюста из Mizuho. Пожалуйста, продолжайте.
Хэндель Сент-Жюст: Я хотел бы задать вопрос о сделках. Очевидно, у вас был очень активный старт годасумма в квартале составила $185 миллионови еще $150 миллионов на стадии переговоров и под контрактом. Что вы видите или улавливаете в своих разговорах? Есть ли какие-то изменения как в объеме покупателей, в оценке, или в конкуренции, что показывает, что люди могут отступить из-за нестабильности макроэкономики? И мнение о размещении капитала в ближайшие несколько месяцевесть ли желание снизить масштаб действий, чтобы посмотреть, появятся ли изменения в ценообразовании в результате нестабильности макроэкономики?
Джеффри С. Эдисон: Отличный вопрос, Хэндель. Это простая проблема спроса и предложения. Мы видим очень обширное предложение продукта, поступающего на рынок. Да, есть больше покупателей, и мы видели некоторые значительные сделки в бизнесе, которые давно не виделись и имеют существенный объемприобретения на миллиард и болеепродолжается сильный аппетит, и все это обусловлено тем, о чем говорил Боб в последнем вопросе: мы находимся в очень хорошей рабочей среде. В этой рабочей среде продолжают быть сильные группы покупателей. Но мы также видим много продукта.
Наши возможности с начала года увеличились на 70% по сравнению с прошлым годом на данный момент. Так что мы видим много продукта, но у нас есть конкуренция. Боб, есть ли что-то еще, что вы хотите добавить?
Роберт Ф. Майерс: Единственное, что я добавлю, это то, что мы продолжаем продавать наш продукт. У нас есть инвестиционный комитет каждую неделю, и мы рассматриваем от пяти до десяти новых проектов еженедельно. Мы рассмотрели 195 сделок в этом году по сравнению с 115 в прошлом году. Сделки, которые мы анализируем, увеличились примерно на 26%, и сделки, представленные на инвестиционный комитет, увеличились на 40%. Если что-то, мы видим, что на рынок поступает все больше продукта, а не меньше. Я считаю, что есть настоящие продавцы. Да, есть больше конкуренции. Есть больше покупателей.
Но вы видели успех, который мы имели с десятью приобретениями, совершенными на сегодняшний деньмы покупаем их с доходностью на уровне 6.5% до 6.75%, и мы все еще решаем наши невзвешенные доходы выше 9%. Мы не видим, что что-то действительно замедляется. Если посмотреть на нашу конвейерную ленту на сумму 150 миллионов долларов и 185 миллионов долларов, которые мы закрыли, мы находимся в отличном положении, чтобы быть в диапазоне нашего руководства между $405.1 миллиарда, если не больше, на основе набора возможностей, которые мы видим.
Хэндель Сент-Жюст: И не было изменений в ставке на конвейерной ленте по сравнению с уже сделанными $185 миллионами?
Роберт Ф. Майерс: Она соответствует 6.5% до 6.75%.
Хэндель Сент-Жюст: Понял. Спасибо.
Оператор: Следующий вопрос от Майкла Гриффина из Evercore ISI. Пожалуйста, продолжайте.
Майкл Гриффин: Спасибо. Относительно конвейерной ленты аренды, особенно в отношении продления, кажется, что вы действительно видите постоянный сильный спрос. В ваших разговорах, когда сроки аренды подлежат переговорам, особенно думая о некоторых больших магазинах и продуктовых магазинах, есть ли возможность сократить количество опционных периодов или встроить повышения аренды? Я понимаю, что вы можете добиться этого с арендаторами-розничниками, но с крупными магазинами, в рамках переговоров по аренде, есть ли какие-то способы на стороне арендодателя увеличить влияние для стимулирования роста доходов или повышения аренды на протяжении нового срока?
Роберт Ф. Майерс: Отличный вопрос. Конечно, у большинства наших продуктовых магазинов, которые мы приобрели за последние 25-30 лет, уже есть встроенные опции на следующие 30 лет, и они обычно плоские. Иногда вам везет и они могут составлять 5%. Если у нас есть возможность пересмотреть с нимитакже в случае, когда они платят процентную аренду, где мы можем смешать аренду вместе и пересмотреть условия, или если мы решим дать арендатору-анкеру, который является продуктовым магазином, стимул, во многих случаях мы можем договориться о добавлении срока и каких-то дополнительных повышений, сопровождающих это. Мы капитализируем настолько, насколько можем.
Вероятно, наибольшая ценность заключается просто в согласии на ограничения, зоны без возможности строительства или, учитывая отношения как владельца номер один продуктового магазина на рынке, это дает нам гибкость для создания множества ценностей. Так что мы находим ценность в других местах. И как вы упомянули, с нашими арендаторами-розничниками, с которыми мы переговоры по новым арендам, мы ограничиваем количество опций; если мы даем опции, мы хотим видеть, знаете ли, 20% с хорошими годовыми CAGR на уровне 3% до 4%. Это
Я рад, что мы это делаем, потому что наша занятость составляет 97,1%, и мы продолжаем находить финансовое плечо через эти каналы.
Оператор: Следующий вопрос от Caitlin Burrows из Goldman Sachs. Пожалуйста, продолжайте.
Caitlin Burrows: Учитывая благоприятную операционную среду, ваши комментарии о покупке земли и желание увеличить развитие и реконструкцию, каковы ваши последние взгляды на собственное развитие и реконструкцию, а также на отрасль в целом?
Джеффри С. Эдисон: Спасибо за вопрос, Кейтлин. Мы объявили о том, что сейчас мы работаем над проектами развития на сумму около $70 млн на текущий год, и продолжаем делать это с очень привлекательной отдачей. Это важная часть нашего бизнеса. Это не главная часть нашего бизнеса, но мы постоянно ищем возможности в этом направлении. Боб, есть еще какие-то мысли?
Роберт Ф. Майерс: Единственное, что я добавлю, это то, что мы уже приобрели два земельных участка в этом году, и они находятся рядом с нашими продуктовыми магазинами. Один из примеров - это участок, который мы приобрели в Норт Порт, Флорида. Это около 5,8 акров. Мы собираемся создать пять различных площадок. Наш центр с анкерным арендатором Пабликс прямо напротив; он приносит $1 тыс. за квадратный фут и полностью заполнен. Спрос продолжает оставаться огромным, и у нас уже много предварительно арендованных площадей. Мы продолжаем находить такие места с высоким потенциалом.
Другой участок, который мы приобрели, - это старый банк, и банки представляют собой замечательные возможности для реконструкции и открытия Starbucks или Chipotle или Swigsomebody, который пользуется спросом. Мы можем получить от 9% до 12% доходности от таких возможностей развития с нуля, что соответствует нашим ожиданиям. Мы увеличили нашу пайплайн развития за последние несколько лет с $40 млн до $50 млн и до $74 млн в этом году, например. Мы хотим продолжать использовать эти возможности и искать способы создания стоимости на каждом из наших объектов.
Оператор: Спасибо. Следующий вопрос от Рональда Камдена из Morgan Stanley. Пожалуйста, продолжайте.
Рональд Камден: Всего два вопроса. О показателе занятости 95% и мыслях о достижении 96% до 97%? Какие меры нужно принять, чтобы достичь этого? И небольшой последующий вопрос: я вижу, что концентрация ваших местных соседей выросла до 26%, по сравнению с 25% в прошлом квартале. Было ли это преднамеренно, и на каком уровне концентрации местных соседей вам комфортно?
Роберт Ф. Майерс: На стороне местных соседей не было никаких реальных изменений между 25% и 26%, это почти одно и то же. Что касается вопроса о 95% занятости, одной из инициатив, которые мы внедрили в прошлом году, был метод bounty targeted space. Мы определили наши лучшие 100 площадей, которые приносят наивысший годовой доход. Мы отправили наших специалистов по аренде на это и предложили различные стимулы. К настоящему моменту мы заключили 28 сделок по этим конкретным площадям и еще 24 на стадии соглашения или аренды, так что мы почти на полпути. Это то, что двигает наш бизнес вперед.
С очень высокими показателями удержания от 90% до 93%, дополненными этими целенаправленными инициативами по площадям, именно так можно получить еще 100 до 150 базисных пунктов. Мы видим много успехов, и я действительно рад, куда мы придем к концу года.
Оператор: Следующий вопрос от Купера Р. Кларка из Wells Fargo. Пожалуйста, продолжайте.
Купер Р. Кларк: Спасибо за возможность задать вопрос. Показатель удержания снизился по сравнению с прошлым годом, в то время как новые арендные платежи значительно выросли. Насколько это было принято вами проактивно, решив забрать площадь и не продлевать определенным арендаторам аренду, учитывая возможность управления ценообразованием с помощью потенциально здоровых операторов? Каково ваше видение этой динамики и уровня удержания в будущем?
Роберт Ф. Майерс: Отличный вопрос. Наш показатель удержания в этом квартале составил 88%. Это было связано на 100% с квадратным футом в размере 64 тыс., который мы знали, что освободится примерно три года назад. У нас уже есть три арендатора, готовых его занять по существенно более высоким арендным платежом. Если исключить эту ситуацию, наш показатель удержания за квартал составил бы 92,4%. Это не трещина и не признак. Нормальная часть нашего бизнеса - захватывать площади, где мы видим лучшие возможности для корректировки арендной ставки на рыночный уровень. Мы всегда будем сосредотачиваться на торговле и нахождении правильных ритейлеров товаров и услуг первой необходимости, чтобы продолжать получать привлекательные разницы в арендной ставке и стимулировать спрос потребителей.
Оператор: Следующий вопрос от Майкла Голдсмита из UBS. Пожалуйста, продолжайте.
Майкл Голдсмит: Добрый день и спасибо за возможность задать вопрос. Вы повысили прогноз по FFO, но ни одна из составляющих не увеличилась. Можете ли вы дать немного контекста, что послужило основанием для более высоких ожиданий по прибыли? Это сроки приобретения, доход от штрафов за расторжение или что-то еще? Просто пытаюсь понять, что подталкивает к большей уверенности в доходах.
Джеффри С. Эдисон: Спасибо за вопрос, Майкл. Это разнообразие факторов. Джон, ты хочешь рассмотреть составляющие?
Джон П. Колфилд: Добрый день всем. Мы начали год с хорошим темпом, в сильной операционной среде, о которой говорил Боб, с активной деятельностью по приобретению в текущем году и нашим недавним облигационным размещением. В этом квартале наши просроченные долги были близки к нижней границе нашего диапазона, и мы были довольны тем, что процентная ставка по облигации была ниже, чем мы планировали. Все еще рано в году, и одним из вещей, на которые мы обращаем внимание, является кривая SOFR, которая выше, чем в начале года. Когда мы рассматриваем просроченные долги, мы поддерживаем этот диапазон. Мы рассмотрели каждый из диапазонов. Нам нравится, где они находятся.
В целом, после успешного первого квартала, мы более оптимистичны по поводу года, чем в начале, и это дало нам уверенность повысить наши диапазоны для FFO. Это еще рано, это первый квартал, у нас будет возможность уточнить, но мы очень рады, что наши темпы роста находятся в пределах от средних до высоких однозначных цифр к 2026 году, что соответствует нашим долгосрочным целям роста. Это дает нам хороший и более уверенный прогноз на год.
Оператор: Следующий вопрос от Тодда Майкла Томаса из KeyBanc Capital Markets. Пожалуйста, продолжайте.
Тодд Майкл Томас: Привет. Добрый день. Джефф, вы указали в подготовленных замечаниях, что тщательно следите за оценками частного и публичного рынков. Можете ли разъяснить этот комментарий, что вы видите как разрыв сегодня по сравнению с тем, где вы торгуетесь, доходные ставки по приобретениям, которые вы достигаете, и т.д.? И какие действия предпринимает компания в ответ на это?
Джеффри С. Эдисон: Отличный вопрос, на который мы потратили немало времени. Наше мнение заключается в том, что на частных рынках сегодня - были совершены довольно крупные сделки - есть разница в 50-75 базисных пунктов между тем, где находятся публичные рынки, и тем, где находятся частные рынки. Это делает частные рынки более привлекательным источником капитала. Если посмотреть на крупные сделки, произошедшие в нашей отрасли в этом году, победителями стали частные инвестиционные фонды в целом. Для публичных компаний нам нужно продолжать искать самый дешевый источник капитала, чтобы продолжать пользоваться возможностями на рынке.
Это означает, что вы всегда рассматриваете все: совместные предприятия, выпуск акций, продажу активов - все это часть процесса понимания, где вы можете получить самый дешевый источник капитала, чтобы продолжать финансировать свой рост в будущем. На это мы сосредотачиваемся. Рынок меняется вверх и вниз и меняется со временем, но наш акцент на этом.
Тодд Майкл Томас: Вы подтвердили объем продаж на год. Планируете ли вы немного больше продавать по мере продвижения года или больше полагаться на совместные венчурные капиталы, чем вы делали в текущем году? Будут ли какие-либо изменения в этой стратегии, учитывая разрыв, который вы видите на рынке?
Джеффри С. Эдисон: Я думаю, да, немного больше продаж будет, потому что это привлекательно, и вы увидите некоторую ориентацию в этом направлении.
Оператор: Следующий вопрос от Флориса Ван Дейкума из Ladenburg. Пожалуйста, продолжайте.
Флорис Ван Дейкум: Спасибо за вопрос. Продолжая тему капиталовложений, я заметил, что вы закрыли два торговых центра в течение квартала, и у вас есть еще один, который произошел позже. Можете ли вы немного подробнее рассказать о ожиданиях доходности и почему считаете, что это имеет смысл для Phillips Edison & Company, Inc. продолжать развивать эти центры, и почему инвесторам следует быть взволнованными возможностью отойти от типичных продуктовых якорей?
Джеффри С. Эдисон: Спасибо, Флорис, за вопрос. За последние двенадцать месяцев мы дали понять, что мы действительно взволнованы очень конкретными возможностями воспользоваться розничной торговлей, где мы считаем, что можем получить высокие доходы. Этот рынок намного менее эффективен, чем наш основной рынок, и мы считаем, что в нашем портфеле есть место для этого, где мы можем использовать наши знания рынка и нашу умение разумно оценивать рынки, чтобы воспользоваться этим. Мы считаем, что это отличная возможность для компании получить высокие доходы от части нашего портфеля, и мы будем продолжать искать такие возможности.
Это трудно, и это большой рынок, вам нужно найти неэффективности, но в этом мы действительно хороши. Мы лучшие в том, чтобы брать эти объекты и превращать их в действительно сильные активы. При покупке мы нацеливаемся на объекты, где мы можем использовать механизм Phillips Edison & Company, Inc. и создавать много ценности. Первые два - отличные примеры того, что мы сможем продемонстрировать рынку, что мы можем сделать с ними. Боб?
Роберт Ф. Майерс: Спасибо, Флорис. Я действительно взволнован этой стратегией. За последние два с половиной года мы закрыли 12 активов на сумму около 221 миллиона долларов. Мы находим возможности покупать объекты у менее опытных владельцев, где мы можем привлечь нашу национальную команду клиентов. Установленные критерии: исключительная демография - медианный доход 110 тысяч долларов в радиусе трех миль, 100 тысяч человек в радиусе трех миль, плюс конфигурация и видимость. Мне нравится видеть около 45% местных арендаторов, 55% национальных, что дает нам возможность продолжать увеличивать разницу и арендную плату. Рассматривая подмножество из 12 объектов, они имеют CAGR 5%, что отлично дополняет наши 3% до 4%.
В некоторых случаях мы приобрели объекты с CAGR 8% до 10%. Мы уже увеличили загрузку на этом подмножестве из 12 на 310 базисных пунктов. Наши новые арендные условия в этой категории составляют 45%, а условия продления - 27%. Мы нашли неэффективности, не переплачивая за активы. В этом сегменте мы приобрели по ставке 6,9% и стремимся к безрисковой доходности 10% до 11%. Средняя цена приобретения около 321 доллара за квадратный фут. Это позволяет нам сдавать в аренду в стиле Phillips Edison & Company, Inc., что мы делаем исключительно хорошо с нашими операционными результатами и командой на месте.
Оператор: Ваш следующий вопрос от Juan Carlos Sanabria с BMO Capital Markets. Пожалуйста, продолжайте.
Juan Carlos Sanabria: Спасибо. Только мои лучшие друзья зовут меня Хуан, если можно. Просто любопытно вернуться к вопросу Кейтлин о новых поставках - есть ли какие-либо районы страны, где вы видите новые зеленые разработки? Возможно, районы Санбелта, на которые вы хотели бы обратить внимание или следить за ними?
Джеффри С. Эдисон: В целом по всей стране это действительно незначительное количество. Есть конкретные случаи, когда супермаркеты ищут конкретные местоположения, где есть некоторый рост. Мы видим, что Publix расширяется на север от своей существующей платформы; мы видим, что H-E-B добавляет дополнительные магазины в Техасе. Но это конкретные и очень маленькие случаи. Часть нашего бизнеса - убедиться, что мы знаем, что происходит в каждом рынке, в который мы входим. Даже если один строится в конкретном рынке рядом с одним из наших центров, если это конкурент, мы должны его обойти, мы должны понять, как победить.
Мы практически не видим этого в наших рынках. Я думаю, что это создает рабочую среду, в которой у нас есть множество возможностей быть агрессивными в аренде, достигать очень высоких уровней загрузки и увеличивать арендную плату. Это то, что мы демонстрируем с нашими результатами.
Оператор: Ваш следующий вопрос от аналитика Barclays. Пожалуйста, продолжайте.
Аналитик: Большое спасибо за ответ. Я заметил, что вы сохраняете руководство по корректировке сборов в размере от 5 миллионов до 8 миллионов долларов. Можете ли вы разъяснить, какие конкретные категории или типы арендаторов сегодня оказывают влияние на этот прогноз? Наблюдали ли вы какие-либо начальные признаки напряжения в тенденциях первого квартала 2026 года?
Джеффри С. Эдисон: Спасибо за вопрос. Джон, хотите взять это на себя?
Джон П. Колфилд: Доброе утро. Одним из преимуществ нашей бизнес-модели является диверсификация, которую мы имеем среди наших соседей. Компоненты довольно согласованы с тем, что они были, но общий объем немного ниже. Для нас, когда люди спрашивают о списке наблюдения и ищут национальные имена, он фактически есть в каждом центре. Особенно когда у вас такая высокая загрузка, как у нас, мы всегда ищем новые возможности для аренды или места, где можно влезть, и для этого у нас есть один в каждом центре. Абсолютное количество соседей, на которых мы сосредоточены, на самом деле снизилось в этом квартале по сравнению с прошлым.
Принимая во внимание объемы приобретения, которые мы добавляем каждый квартал, увидеть, что это число в целом снизилось, было очень позитивным знаком. Я все еще осторожный из нашей группы, но мы очень довольны годом, оставляя при этом эти элементы. Как говорил Боб ранее о категориях, здесь нет ни одного конкретного пространства. Мы продолжаем видеть большой спрос и успешное выполнение на каждом из наших активов.
Оператор: Ваш следующий вопрос от Паулины Алехандры Рохас-Шмидт с Green Street. Пожалуйста, продолжайте.
Паулина Алехандра Рохас-Шмидт: Доброе утро. Вы указали, что ваш показатель здоровья, или OСR, для ваших внутренних арендаторов составляет около 10%, и вы упомянули, что видите возможность постепенно увеличивать его до 13%. Расскажите нам о логике этого изменения - опирается ли оно на предыдущие высокие показатели или другие критерии. Что означает такое изменение для арендаторов на основе EBITDA для среднего внутреннего арендатора?
Джеффри С. Эдисон: Отличный и очень сложный вопрос, Паулина. 10% - это общий показатель, потому что у каждой конкретной розничной категории есть свой здоровый показатель. Мы используем широкие цифры здесь, но они очень конкретны для типа розничного торговца, какой является здоровым показатель. Мы также получаем преимущество от инфляции и роста продаж, что позволяет нам сохранить его на уровне 10%, в то время как мы увеличиваем аренду из-за роста продаж. Боб, не хотели бы вы рассказать немного о вашем мнении о показателе здоровья и о том, как мы делаем в аренде?
Роберт Ф. Майерс: Конечно. Прежде всего, мы хотим убедиться, что наши соседи прибыльны. Мы видели много успеха за последние два-три года не только с нашими показателями удержания, но и с увеличением продления на 18% до 21%. Видимость, которую мы имеем, с 125 продлениями на подпись, не показывает замедления или проблем. Мы смогли держать этот показатель здоровья на уровне 9,5% до 10% довольно стабильно за последние три года, сохраняя эти расширения продления. Я думаю, что есть возможность перейти к 10% до 13% или 14% с течением времени, очень специфично для торговца, в течение следующих нескольких лет.
Еще одним полезным фактором является то, что мы начинаем с ABR в среднем для наших внутренних соседей в размере 27 долларов. Это совсем другое увеличение арендной платы на уровне 50 долларов, чем на уровне 27 долларов. Существует комбинация множества факторов, влияющих на этот показатель здоровья, но главное для нас - сохранить наших соседей здоровыми, прибыльными и быть хорошим партнером.
Оператор: Ваш следующий вопрос от Майкла Уильяма Мюллера с JPMorgan. Пожалуйста, продолжайте.
Майкл Уильям Мюллер: Привет. Еще один быстрый вопрос о совместном предприятии. Насколько инвестиции, вкладываемые в эти программы, будут зависеть от вашей себестоимости собственного капитала, особенно если ваша себестоимость собственного капитала значительно улучшится, где балансовый лист будет выглядеть более привлекательно?
Джеффри С. Эдисон: Наша стратегия совместных предприятий в первую очередь направлена на расширение возможностей покупки. Мы покупаем активы в наших совместных предприятиях, которые не приобрели бы на балансе, и это важная часть причины, по которой мы это создали. Даже если стоимость нашего собственного капитала радикально изменится, мы все равно будем приобретать те же активы через эти конкретные совместные предприятия, потому что это уровень владения, которого мы хотим достичь в этих активах, и мы считаем, что можем создать там добавленную стоимость. Мы также получаем гонорарную структуру, которая дополняет нас. Для нас это расширение возможностей покупки и объектов покупки без полного 100% экспозиции с баланса.
Это исторически работало очень хорошо, и сейчас отлично работает в наших текущих совместных предприятиях.
Оператор: Это завершает нашу сессию вопросов и ответов. Сейчас я передам конференцию обратно Джеффри С. Эдисону для некоторых заключительных замечаний. Джеффри?
Джеффри С. Эдисон: В заключение, я хочу подчеркнуть, насколько мы довольны результатами первого квартала. Наши супермаркеты-якори в торговых центрах районного масштаба обеспечивают стабильный покупательский трафик и лидирующую ценовую политику на рынке. Мы продолжаем видеть благоприятную операционную среду. Хотя макроэкономическая обстановка остается волатильной, Phillips Edison & Company, Inc. хорошо подготовлена к работе в различных циклах. Мы предлагаем как стабильность, так и устойчивый рост. Дисциплинированная реализация и операционная мощность Phillips Edison & Company, Inc. подтверждают наши увеличенные прогнозы роста основного FFO на акцию.
С учетом того, что наши акции торгуются с дисконтом по отношению к нашему долгосрочному профилю роста, мы считаем, что Phillips Edison & Company, Inc. представляет собой привлекательную инвестиционную возможность в ведущего оператора, способного обеспечить годовой рост до однозначных или высоких однозначных цифр. Команда Phillips Edison & Company, Inc. продолжает сосредотачиваться на выполнении нашей стратегии и создании стабильной долгосрочной стоимости. Мы продолжим обеспечивать больше альфы с меньшим бета. Я хотел бы поблагодарить наших коллег из Phillips Edison & Company, Inc. за их упорный труд, а также поблагодарить наших акционеров и соседей за их поддержку. Спасибо, что присоединились к звонку сегодня. Хорошего дня.
Оператор: Дамы и господа, это завершает сегодняшний телефонный разговор. Спасибо за участие, вы можете сейчас разорвать связь.
Следует ли покупать акции Phillips Edison прямо сейчас?
Прежде чем покупать акции Phillips Edison, обратите внимание на следующее:
Команда аналитиков Motley Fool Stock Advisor только что выделила то, что они считают лучшими10 лучших акций для инвесторов к покупке прямо сейчас, и Phillips Edison не входит в их число. Эти 10 акций, которые попали в список, могут обеспечить огромные доходы в ближайшие годы.
Подумайте о том, когда Netflix попал в этот список 17 декабря 2004 года... если бы вы инвестировали $1,000 во время нашего рекомендации, у вас было бы $500,572!* Или когда Nvidia попала в этот список 15 апреля 2005 года... если бы вы инвестировали $1,000 во время нашего рекомендации, у вас было бы $1,223,900!*
Теперь стоит отметить, что средний общий доходStock Advisors составляет 967% что превосходит рынок на 199% в сравнении с S&P 500. Не упустите последний топ-10 список, доступный сStock Advisor, и присоединяйтесь к инвестиционному сообществу, созданному индивидуальными инвесторами для индивидуальных инвесторов.
Посмотрите 10 акций
*Доходы Stock Advisor на 24 апреля 2026 года.
Эта статья является транскрипцией этого телефонного разговора, подготовленной для The Motley Fool. Хотя мы прилагаем все усилия для предоставления только лучшей информации, в этой транскрипции могут содержаться ошибки, пробелы или неточности. Как и во всех наших статьях, The Motley Fool не несет ответственности за ваше использование этого контента, и мы настоятельно рекомендуем вам провести собственное исследование, включая прослушивание самого разговора и чтение отчетов SEC компании. Пожалуйста, обратитесь к нашим Условиям предоставления услуг для получения дополнительной информации, включая наши обязательные заглавные отказы от ответственности.
The Motley Fool не имеет позиции ни в одной из упомянутых акций. The Motley Fool имеет политику конфиденциальности.
Транскрипт прибыли Phillips Edison (PECO) за 1 квартал 2026 года был первоначально опубликован The Motley Fool
