В США инвесторы ожидают снижения процентных ставок со стороны ФРС. Происходит это по причине того, что инфляция приближается к цели ЦБ США в 2%, а рынок труда пришел к уровню 2019 года, после периода дефицита рабочих рук.

Мы считаем, что снижение ставок будет происходить в условиях, когда экономика остается устойчивой. Т.е сценарий «мягкой посадки». Альтернативой является «жесткая посадка», при которой победить инфляцию удается путем роста уровня безработицы: люди теряют работу, доходы и сокращают расходы. Как известно, на потребительские расходы приходится 70% экономики США.

В этой подборке мы рассмотрим фонды, ориентированные на рынок жилья в США. Общая картина состоит в том, что в стране наблюдается дефицит домов из-за нехватки предложения жилья при высоком отложенном спросе, готовом вырваться наружу по мере снижения ставок.

За последние годы, мало людей выставляют на продажу свои дома, которые были куплены в эпоху пандемии по ипотечным ставкам в 3,4% (на 30 лет). А сейчас эти ставки ~6,7%. Покупатели тоже не бегут покупать жилье по таким ставкам. Рынок жилье словно замер в ожидании того, когда эти самые ставки начнут снижаться.

Продажи домов на вторичном рынке (85% всех продаж) находятся в США на уровне кризиса 2008 года (в годовом выражении, рис. ниже): 3,6 млн домов.

За последнее время, акции домостроителей в США опережают широкий рынок в лице S&P 500. И это при том, что за последнюю неделю на рынке подскочили опасения, что экономика США ускоряет свое замедление и движется к рецессии.

Как отмечают в JPMorgan: «Влияние кризиса 2008 года (воспоминания о нем) еще ощущаются, но, несмотря на это, рецессия не обязательно плохо сказывается на рынке жилья, учитывая, что снижение ставок будет иметь большее значение для спроса на новые дома, чем сокращение рабочих мест в целом». 

Т.е. суть в том, что мы уже находимся в условиях, где у нас уровни продаж существующих домов в США на уровне 2008 года. Из-за все еще устойчивого рынка труда, покупатели первого жилья чувствуют себя уверенно. Все это указывает на благоприятные условия для домостроителей по мере того, как цикл снижения процентных ставок наконец начнется.

В США имеется высокий отложенный спрос на дома. Сценарий «мягкой посадки» экономики должен значительно не сбыться, чтобы рост уровня безработицы перекрыл выгоду от спроса на жилье, благодаря снижению процентных ставок.

Иными словами, идея состоит в том, что домостроители способны продолжить опережать рынок и выиграют если у нас будет «мягкая посадка» и снижение ставок. Но компании сферы также могут выиграть, даже если у нас будет «жесткая посадка», что лишь ускорит снижение ставок. Дело в том, что даже если рецессия случится, это еще не означает, что она будет глубокой. 

У американских домохозяйств, компаний, банков... балансы находятся на гораздо более прочном уровне, чем в 2008 году. Это дает основания полагать, что любой спад, который может произойти, вероятно, не будет глубоким. А у ФРС есть множество пространства для снижений ставок для спасения экономики, если потребуется.

Теперь давайте посмотрим на топ-3 фонда, ориентированные на домостроителей и недвижимость в США: